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Auf diese Steuern müssen Sie beim Verkauf einer Immobilie achten

Welche Fristen Sie im Zusammenhang mit den Steuern für den Immobilienverkauf unbedingt kennen sollten

Steuern spielen in Verbindung mit dem Verkauf einer Immobilie nicht nur für den Käufer eine wichtige Rolle. Da kaum ein Eigentümer wirklich alle Regeln der Steuergesetze kennt, ist es leicht beim Verkauf den falschen Zeitraum zu wählen und sich schlussendlich mit Steuerforderungen konfrontiert zu sehen. Nachfolgend finden Sie daher die wichtigsten Eckdaten und Gesetze, die Sie in Ihre Verkaufspläne unbedingt einbeziehen sollten.

Die Unterschiede zwischen einem privaten und einem gewerblichen Verkauf von Immobilien

Steuerrechtlich existieren nur zwei verschiedene Arten von Immobilienverkäufen. Unterschieden wird zwischen dem privaten und gewerblichen Verkauf von Immobilien. Gewerbliche Verkäufe sind steuerpflichtig, während private Verkäufe von der Steuer ausgenommen sind. Besteuert wird jeweils nur der erzielte Gewinn aus dem Verkauf. Das ist der Betrag, der entsteht, wenn der Kaufpreis vom erzielten Preis abgezogen wird. Da für den Kaufpreis bereits Steuern wie die Grunderwerbssteuer bezahlt wurden, ist diese Summe von der Besteuerung aufgenommen. In diesem Bereich hat „gewerblich“ einen anderen Bezug, als er den meisten Personen bekannt ist. Unternehmen können daher auch in der Lage sein, einen privaten Verkauf zu tätigen. Die Voraussetzung hierfür ist, dass die verkaufte Immobilie mindestens 10 Jahre im Besitz und nicht vermietet war. Zudem darf ein Verkäufer in den letzten fünf Jahren nicht mehr als drei Immobilien verkauft haben. Ab dem vierten Objekt wird der Verkauf als gewerblich angesehen und ist somit steuerpflichtig.

Prinzipiell sind alle gewerblichen Verkäufe von Steuern betroffen. Sich dieser Steuern zu entziehen, ist so gut wie unmöglich, da der Verkauf nur über einen Notar getätigt werden kann. Dieser meldet den Verkauf dem Finanzamt, sodass die Steuerbescheide unter den passenden Voraussetzungen automatisch erstellt werden. Da zur gleichen Zeit die Zahlung des Käufers eingeht, sollte die Zahlung eigentlich kein Problem darstellen.

Die Drei-Objekte-Grenze in Zusammenhang mit Immobilienverkäufen

Steuerrechtlich gilt eine Höchstgrenze für den Verkauf von Immobilien innerhalb von fünf Jahren. Als private Verkäufe werden drei Verkäufe innerhalb einer Zeitspanne von fünf Jahren gerechnet. Für die meisten Immobilienverkäufe ist es daher kein Problem sowohl die eigene Immobilie als auch zwei geerbte Immobilien zu veräußern, ohne dafür einen Cent Steuern zu bezahlen. Ab der vierten Immobilie wird jedoch eine Steuer auf den erzielten Gewinn erhoben. Dies gilt selbst dann, wenn sich die betreffende Immobilie für zehn Jahre im Besitz befunden hat.

Wer sich dazu entschließt, sanierungsbedürftige Häuser zu kaufen und danach wieder zu verkaufen, sollte daher eng mit einem Steuerberater zusammenzuarbeiten, um von den zu zahlenden Steuern nicht kalt erwischt zu werden. Unter die Drei-Objekte-Grenze fallen übrigens auch Grundstücke. Selbst wenn diese noch nicht bebaut sind, gilt es daher die Fristen für den Verkauf ganz genau auszuwählen, um keine Zahlungsaufforderung des Finanzamtes zu erhalten.

Die Spekulationsfrist von 10 Jahren zuerst verstreichen lassen

Die Spekulationsfrist betrifft einen Zeitraum von 10 Jahren und beginnt ab dem Datum, welches auf dem notariellen Kaufvertrag steht. Wichtig zu wissen ist, dass die Spekulationsfrist ausschließlich Immobilien betrifft, welche nicht vom Eigentümer selbst genutzt werden. Innerhalb der 10 Jahre wird nach dem Verkauf eine Steuer auf den Gewinn erhoben. Erfolgt der Verkauf nach genau 10 Jahren und einem Tag, ist diese Zahlung nicht mehr erforderlich. In diesem Zusammenhang kann natürlich dennoch die Drei-Objekte-Grenze greifen, weshalb vielleicht noch länger gewartet werden muss, bis ein Verkauf besiegelt werden kann.

Steht eine Immobilie in einem Mietverhältnis, kann es dennoch erforderlich werden, bereits vorher einen Verkauf zu initiieren. In diesem Zusammenhang wird häufig von einem Notverkauf gesprochen. Gemeint ist damit, dass die Eigentümer nicht mehr in der Lage sind, die Zahlungsverpflichtungen zu erfüllen und deshalb mit dem Verkauf einer Zwangsversteigerung zuvorkommen möchten. Eine Überschuldung ist für das Finanzamt jedoch kein Grund, auf die Steuern zu verzichten. Hier gibt es prinzipiell nur zwei Möglichkeiten. Zum einen den Verkaufspreis zu erzielen, der keinen Gewinn macht, und zum anderen einen Höchstpreis zu erzielen und nach dem Abzug aller Schulden mit dem Finanzamt eine Zahlungsregelung zu finden. Diese sind in der Regel offen für monatliche Zahlungen. Jedoch sollte das Finanzamt dafür zeitnah kontaktiert werden, damit die Zahlungsbereitschaft direkt nach dem Erhalt des Steuerbescheids klar signalisiert wird. Das verschafft Luft vor weiteren Mahnungen und den damit verbundenen Konsequenzen.

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Immobilienbewertung – Ablauf, Verfahren und Tipps

Eine professionelle Immobilienbewertung erleichtert nicht nur die Berechnung des optimalen Verkaufspreises

Den Wert einer Immobilie objektiv festzulegen, fällt den Besitzern verständlicherweise sehr schwer. Liegt der Kauf bereits mehrere Jahre zurück, hat sich auch der Immobilienmarkt inzwischen weiterentwickelt, so dass der Kaufpreis keine wirkliche Grundlage mehr bietet. Anders verhält es sich mit einer professionellen Immobilienbewertung, die sowohl für die Verkäufer als auch die potenziellen Käufer eine fundierte Orientierungshilfe bietet.

Die Vorteile einer professionellen Immobilienbewertung

Der Verkauf einer Immobilie ist niemals alltäglich. Daraus ergibt sich das Problem, mit nur wenig Erfahrung den Preis für die Immobilie festzulegen. Fällt dieser zu hoch aus, schränkt das den Kreis der Interessenten ein, während ein zu geringer Preis Verkäufer schnell dazu veranlasst, das vermeintliche Haar in der Suppe zu suchen. Selbst unter Zeitdruck sollte daher ein kleines Zeitfenster für die professionelle Bewertung der Immobilie freigehalten werden.

Eine Immobilienbewertung nimmt eine Vielzahl von Faktoren zum Anlass, um zum Abschluss zu einer konkreten Wertermittlung zu kommen. Diese kann 1:1 als Preis festgesetzt werden oder leicht überschritten werden. Dadurch entsteht ein Verhandlungsspielraum, der es dennoch nicht erfordert, die Immobilie unter Wert verkaufen zu müssen. Ein nicht zu unterschätzender Vorteil ist ebenfalls das abschließende Gutachten. In diesem sind alle Faktoren aufgeführt, die zu einem höheren Wert bzw. einer Wertminderung führen. Hierzu gehören zum Beispiel feuchte Kellerräume oder auch ein Dach, welches in naher Zukunft neu eingedeckt werden muss.

Entdeckt der Käufer nach einigen Monaten einen Mangel und beschreitet deswegen den Rechtsweg, dient die Immobilienbewertung gleichzeitig als Beweis, dass der Mangel zum Zeitpunkt des Verkaufs noch nicht aufgetreten war. Da der Kaufpreis nur bei Mängeln sinkt, welche dem Verkäufer bereits zum Zeitpunkt des Verkaufs bekannt waren, ist es sehr unwahrscheinlich einen Prozess zu verlieren.

Tipps für die Auswahl des passenden Sachverständigen

Damit ein Wertgutachten von Banken oder auch vor Gericht anerkannt wird, ist es zwingend erforderlich mit dessen Erstellung nur einen Profi zu betrauen. Diese zu finden, ist in der Praxis jedoch oftmals schwieriger als gedacht, da prinzipiell auch Laien Immobilienbewertungen anbieten können. Immobilienbesitzer sollten sich daher Zertifikate oder Ausbildungsnachweise ansehen, um die angegebene Qualifikation überprüfen zu können. Zu unterscheiden sind zum Beispiel gerichtlich bestellte Gutachter. Diese kommen bevorzugt im Zuge einer Zwangsversteigerung zum Zuge.

Im Sinne des Verkäufers ist es jedoch, diese Gutachten besser für sich zu behalten, da potenzielle Verkäufer hier schnell ihre Chance auf einen Notverkauf sehen und den Preis entsprechend drücken. Frei engagiert werden, können dagegen zertifizierte Sachverständige. Berufserfahrung und regelmäßige Fortbildungen zeichnen deren Vorzüge aus. Zudem rechnen diese Personen ihre Leistung bevorzugt nach Arbeitsaufwand ab, was es dem Kunden erlaubt, besser nachvollziehen zu können, wie sich der Rechnungsbetrag zusammensetzt. Weiterhin ist es zertifizierten Sachverständigen möglich, aufgrund der Eckdaten eine erste Einschätzung des Preises zu treffen. Zusätzlich finden sich bei den Immobilienabteilungen von Banken Experten für die Preisvermittlung. Hierfür ist es jedoch erforderlich, die Vermarktung in die Hände der Bank zu legen, was bei der Wahl des Maklers natürlich eine Einschränkung darstellt.

Der Ablauf einer Immobilienbewertung

Für den Ablauf einer Immobilienbewertung sollten sich die Besitzer in erster Linie Zeit nehmen, da einer der wichtigsten Termine in der Immobilie vor Ort stattfindet. Handelt es sich hierbei um ein Mietshaus, ist es empfehlenswert die Mieter von dem Termin in Kenntnis zu setzen, damit deren Wohnungen begutachtet werden können. Selbst wenn das Stress mit den Mietern bedeutet, sollten diese Diskussionen in Kauf genommen werden, da das Gutachten umso genauer ist, je mehr Daten und Eindrücke in die Wertermittlung mit einfließen können.

Innere Faktoren für die Wertbestimmung

Zu den inneren Faktoren zählen der Zustand der Immobilie sowie die wichtigsten Daten wie die Größe, das Baujahr oder die Größe des Grundstücks. Der Gutachter verschafft sich einen persönlichen Eindruck von der Immobilie, der vom Keller bis zum Dachboden reicht. Hierbei werden Notizen gemacht oder bei Bedarf Fotos, um zum Beispiel feuchte Stellen oder andere Mängel zu dokumentieren. Im Gegenzug führen natürlich alle in den letzten Jahren ausgeführten Modernisierungsmaßnahmen wie etwa neue Leitungen oder Solaranlagen zu einer Wertsteigerung des Objekts.

Vermerkt werden auch weitere Faktoren wie ein bestehender Denkmalschutz oder bereits begonnene Baumaßnahmen. Typisch ist hierfür ein bereits mit Wasser- und Stromleitungen ausgestatteter Dachboden, deren Ausbau für den Käufer somit mit weniger Kosten verbunden wäre. Bei dem Termin sollte der Verkäufer alle Rechnungen der letzten Jahre sowie Grundrisse bereithalten. Ebenfalls wichtig sind alle Baugenehmigungen für Anbauten und ähnliche Sachen, da schwarz errichtete Anbauten für neue Besitzer selbst nach Jahrzehnten noch unangenehme Folgen haben können.

Äußere Bestimmung für die Wertbestimmung

Auf die äußeren Faktoren hat der Immobilienbesitzer nur einen indirekten Einfluss. Hierzu gehört die Lage der Immobilie sowie noch spezieller die Infrastruktur des jeweiligen Stadtteils bzw. in Großstädten der unmittelbaren Umgebung. Von den Parkmöglichkeiten, über Einkaufsmöglichkeiten bis zu öffentlichen Verkehrsmittel haben es auch die Stadtplaner in der Hand, die Immobilienpreisentwicklung zu beflügeln. Ebenfalls nicht unerheblich ist die Menge an Immobilien, die in diesem Stadtteil vorhanden sind. Befinden sich in der unmittelbaren Nähe mehrere Neubaugebiete, kann das den Preis nach unten senken, während in Gegenden, in denen traditionell die Besitzer eher an ihren Immobilien festhalten, die Preise entsprechend steigen. In der später schriftlich erfolgenden Immobilienbewertung sollte immer transparent mit einfließen, welche Faktoren schlussendlich Einfluss auf die Bewertung genommen haben.

Unterschiedliche Verfahren für die Immobilienbewertung

Für die Immobilienbewertung sind aktuell drei Verfahren bekannt, welche Sie im Anschluss detaillierter vorgestellt bekommen.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren bezieht sich auf den reinen Wert eines Gebäudes. Das Grundstück wird hierbei nicht berücksichtigt. Die Basis einer Sachwertermittlung bildet das theoretische Szenario, wieviel ein Neuaufbau des identischen Gebäudes aktuell kosten würde. Dieses Verfahren wird zum Beispiel für Fabriken oder andere Anlagen angewendet, die bei der Versicherungssumme auf Nummer sicher gehen möchte, bei einem Unglücksfall wie einem Brand am Ende nicht draufzahlen zu müssen.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren wird bei allen gewerblich genutzten Immobilien sowie Mietshäusern verwendet. Neben dem puren Wert der Immobilie werden hierbei auch die aktuellen Mietzahlungen berücksichtigt. Da es sich bei Käufern der Immobilien häufig um Kapitalanlagen handelt, sind die Käufer natürlich sehr daran interessiert zu wissen, wann sich im Vergleich zum Kaufpreis, die Investition bezahlt machen wird. In die Ertragswertermittlung fließen jeweils nur Nettobeträge ein, um einen leichteren Überblick zu gewährleisten.

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren zieht als Grundlage vergleichbare Objekte aus der unmittelbaren Nachbarschaft. Die hierfür erzielten Kaufpreise bilden den Vergleichswert, welcher eine Einschätzung erlaubt, welcher Verkaufspreis realistisch erzielt werden kann. Natürlich ist bei diesem Verfahren zu bedenken, dass es niemals zwei wirklich identische Immobilien gibt. Kleinere Abweichungen nach oben oder unten aufgrund der eigenen Ausstattungen der Immobilie sind daher in Kauf zu nehmen.

Die Immobilienbewertung potenziellen Käufern zur Verfügung stellen

Nicht nur die Verkäufer, sondern auch Kaufinteressierte tun sich schwer einen angemessenen Preis für eine Immobilie zu finden. Das liegt nicht zuletzt daran, dass einige vermeintliche Mängel wie etwa ein fehlendes Badezimmer auf jeder Etage oder kein Balkon, keine Preisminderung von mehreren tausend Euro zur Folge haben.

Mit der Bereitstellung der Immobilienbewertung im Exposee erhalten die potenziellen Käufer einen unabhängigen Blick auf die Immobilie und können selbst entscheiden, welcher Preis angemessen erscheint. Das erweist sich speziell in einem Bieterverfahren als ein großer Vorteil, da sich die Käufer hierfür meist ein Limit setzen, welches die erforderlichen Renovierungen berücksichtigt. Finden sich diese im Gutachten berücksichtigt, ist es leicht, ein realistisches Gebot zu verfassen oder auch die Verkaufsverhandlungen auf Augenhöhe mit dem Verkäufer zu betreiben. Die Immobilienbewertung schafft somit eine Vertrauensbasis, die sich für einen zeitnahen Verkauf immer positiv für alle Beteiligten auswirkt.

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Was bedeutet der Begriff Grunddienstbarkeiten im Zusammenhang mit einer Eigentumswohnung?

Die Grunddienstbarkeit wird als das Recht des Grundstückeigentümers anderen Nutzern oder Nachbarn einzelne Nutzungsrechte einzuräumen definiert. Das betrifft beispielsweise das Wegerecht oder das Recht zur Durchfahrt.

Betreffen die Regelungen zur Grunddienstbarkeit auch Wohnungseigentümer?

Generell wird davon ausgegangen, dass Regelungen zur Grunddienstbarkeit eher Hauseigentümer und Hintergrundstückbesitzer betreffen, da diese Regelungen eher durch das Wegerecht bekannt sind. Jedoch sind davon Regelungen zum Leitungsrecht, zur Wassernutzung, zum Umbau und zu Bebauungen ausgenommen. Die Einzelheiten dazu sind jeweils im eigenen Grundbuchauszug, sowie im Grundbuchauszug des herrschenden Grundstücks vermerkt. Dies wird vor allen Dingen in der Gestaltungen der Beziehungen von Nachbarn untereinander eingesetzt. Befindet sich die Eigentumswohnung beispielsweise in einer Wohnungsanlage, welche nur über eine Durchgangstrasse über ein fremdes Grundstück zu erreichen ist, ist es wichtig, dass ein entsprechender Vermerk im Grundbuch das Wegerecht regelt bzw. geklärt ist, zu welchem Grundstück der jeweilige Straßenabschnitt gehört. Ebenfalls wichtig sind die Regelung der Nutzung von Elektrizität und Wasser sowie aller anderen Zugangsleitungen im und zum Wohnkomplex. Auch Um- und zubauten am Objekt werden so geregelt. Wichtige Auskünfte über die Besitzverhältnisse in der Wohnanlage gibt die Teilungserklärung.

Wie wird der Umgang mit den Regelungen festgelegt?

Der Umgang mit den einzelnen Regelungen wird im Bürgerlichen Gesetzbuch sowie in der Teilungserklärung festgeschrieben. Ebenfalls Auskünfte gibt der entsprechende Grundbucheintrag über den Umgang mit den Nachbarn sowie die Nachbargrundstücke betreffende Regelungen. Die den Umgang mit den Nachbargrundstücken betreffenden Regelungen wie Wegerecht, Durchfahrtsrecht, Zugang und Rechte an Leitungen, Wasser und Elektrizität für die gesamte Anlage stehen im Grundbuchauszug. Alle anderen Regelungen die Hausgemeinschaft betreffend, werden in der Teilungserklärung geregelt. Diese wird bereits vom Bauherrn aufgesetzt. Hier wird genau angegeben, was Gemeinschaftsgut und was jeweils dem einzelnen Eigentümer zuzuordnen ist. So müssen Sonderregelungen, die das Gemeinschaftsgut betreffen, von der Eigentümergemeinschaft abgesegnet werden. So kann nicht jeder einfach für sich entscheiden, den Balkon in einer anderen Farbe zu streichen oder eine Garage in das Parkdeck einzubauen.

Betreffen die Regelungen zur Grunddienstbarkeit nur den Umgang der Hausgemeinschaft untereinander?

Die Regelungen zur Grunddienstbarkeit betreffen in der Regel die jeweiligen Grundstücksbesitzer. Da das Grundstück zumindest teilweise in den Besitz der Wohnungseigentümer mit übergeht, es sei denn die Wohnbaugesellschaft bleibt Eigentümer, betrifft diese Regelung auch die Besitzer von Eigentumswohnungen. Die genauen Einzelheiten sind in diesem Fall jedoch über die Teilungserklärung geregelt. Das heißt, dass der Wohnungseigentümer sich bei Fällen die das Gemeinschaftsgut betreffen, an die Satzungen der Eigentümergemeinschaft anzupassen hat. Änderungen und Sonderfälle müssen ebenfalls der Eigentümerversammlung vorgelegt werden, die dann gemeinschaftlich über das Anliegen entscheidet. Die jeweiligen Regelungen zur Grunddienstbarkeit gelten auch hier als Basis, da diese ja das gesamte Grundstück nebst Immobilie betreffen. Bauliche Änderungen an der Immobilie sowie auf dem Grundstück müssen darüber hinaus beim Bauamt beantragt werden, unabhängig davon, ob die Eigentümergemeinschaft beispielsweise mit dem Bau eines weiteren Stockwerks einverstanden ist.

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Kann ich meine Immobilie trotz Kredit verkaufen?

Beim Verkauf einer Immobilie mit bestehenden Krediten genau auf das Kleingedruckte achten

Für den Kauf eines Grundstücks, einer Eigentumswohnung oder eines Hauses eine Immobilienfinanzierung zu benötigen, ist heute die Regel. Diese begleitet die Immobilienbesitzer oft über viele Jahrzehnte. Das bedeutet leider nicht, dass auch die Lebensumstände die gleiche Konstanz besitzen. Hier erfahren Sie, wie Sie eine Immobilie verkaufen, selbst wenn das Ende der Finanzierung noch in weiter Ferne liegt.

Den Kredit nicht als Hinderungsgrund für einen Verkauf betrachten

Nach dem Tod eines Ehepartners oder auch aufgrund langfristiger Arbeitslosigkeit kann sich eine geliebte Immobilie schnell in eine finanzielle Bürde verwandeln. Die monatlichen Kosten für die Finanzierung erfordern nun deutliche Abstriche in anderen Bereichen und daher immer wieder harte Entscheidungen. Zu den Härtesten gehört es, sich realistisch vor Augen zu führen, dass es nur möglich ist, finanziell wieder auf die Füße zu kommen, wenn die Immobilie veräußert wird. Wichtig ist, in diesem Moment die Zahlungen nicht einzustellen. Das führt nach Mahnungen zum Kündigen des Darlehens und der Veranlassung der Zwangsversteigerung. Da dies im Grundbuch vermerkt wird, erschwert das den Kauf einer Immobilie um ein Vielfaches.

Sehen Käufer einen aktuellen Grundbuchauszug, werden sie immer versuchen, den Preis zu drücken, da diese nun um die Notlage wissen, in welcher sich die Käufer befinden. Zwei Fakten, die Sie erwarten, sollten Sie bereits jedoch im Vorfeld wissen. Da auch die Bank ein Mitspracherecht beim Verkauf besitzt, wird sie einen Notar ihres Vertrauens mit den Formalitäten beauftragen. Zweitens wird der Verkaufserlös nicht auf Ihr Konto, sondern ein Notarkonto überwiesen. Hier werden zuerst die Ansprüche des Gläubigers befriedigt und Ihnen der daraus erfolgende Restbetrag überwiesen.

Die Vorfälligkeitsentschädigung bereits im Vorfeld ausrechnen lassen

Planen Sie eine Immobilie trotz Kredit zu verkaufen, sollten Sie immer eng mit der finanzierenden Bank zusammenarbeiten und diese rechtzeitig über Ihre Absichten in Kenntnis setzen. Das bietet zudem gleich mehrere Vorteile. Banken verfügen oft über eine eigenständige Immobilienabteilung, welche Makler beschäftigt. Sie helfen bei einem laufenden Kredit gerne und übernehmen somit die Vermarktung der Immobilie. Es ist nicht unüblich, dass die Banken selbst einen Verkäufer präsentieren, der bereits im Vorfeld nach einer Immobilie mit den gleichen Eckdaten Ausschau gehalten hat.

Neben diesen positiven Aspekten bestehen Banken bei laufender Finanzierung auf die Vorfälligkeitsentschädigung. Diese entspricht den Zinsen, auf welche die Bank aufgrund der vorzeitigen Ablösung verzichten muss. Wie sich die Vorfälligkeitsentschädigung zusammensetzt, ist für den Kreditnehmer im Vorfeld oft schwer vorauszuberechnen. Daher ist es empfehlenswert, sich zuvor diesen Betrag einmal ausrechnen zu lassen. Das erleichtert es nachzuvollziehen, ob der geplante Verkaufspreis ausreichend ist, um alle Verbindlichkeiten damit zu tilgen. Ist dies nicht der Fall, macht es Sinn eventuell über eine Umschuldung nachzudenken und somit die monatlichen Kosten zu senken.

Die Kreditübernahme als Entlastung für den Geldbeutel

Von Banken vergebene Immobilienfinanzierungen werden immer in Form einer Grundschuld oder Hypothek im Grundbuch abgesichert. Diese wird im Zuge eines Verkaufs oftmals gelöscht, um Platz im ersten Rang für die Finanzierung des neuen Besitzers zu schaffen. Jedoch ist das nicht die einzige Möglichkeit. Abhängig von der Menge an Eigenkapital, die ein Käufer mitbringt, kann die Grundschuld oder Hypothek auch übernommen werden. Die finanzierende Bank muss dem Vorhaben allerdings zuerst zustimmen, da der ursprüngliche Eigentümer aus der Schuld entlassen werden muss.

Hierfür ist in der Regel eine interne Prüfung erforderlich, um sicherzustellen, dass der neue Besitzer kreditwürdig ist. Hat dieses Vorhaben Erfolg haben alle Parteien einen Vorteil erzielt. Der frühere Besitzer spart sich die Kosten für die Löschung des Grundbucheintrags, der neue Besitzer verfügt über eine Finanzierung und die Bank spart sich ebenfalls sehr viel Papierkram, welcher durch die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung entstehen würde. Es lohnt sich daher, diese Option zumindest dem Käufer vorzustellen und bei Interesse durch die Bank prüfen zu lassen.

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Was bedeutet Bestellerprinzip?

Das Bestellerprinzip bringt Bewegung in den Wohnungsmarkt

Als am 1. Juni 2015 das Bestellerprinzip in Kraft trat, herrschte zuerst eine große Verunsicherung. Dieses Gefühl ist mittlerweile einem neuen Elan gewichen, da viele Mieter und Vermieter mittlerweile eigene Wege gehen, um sich die Maklergebühr einfach ganz zu sparen.

Was versteckt sich hinter dem Bestellerprinzip?

Das Bestellerprinzip ist eine gesetzliche Neuregelung aus dem Jahr 2015, welche besagt, dass die Kosten für einen Makler zukünftig nicht mehr automatisch zu Lasten des neuen Mieters gehen, sondern vielmehr von demjenigen beglichen werden, der den Auftrag erteilt hat. Der Besteller erhält somit nach Abschluss eines Mietvertrags die Rechnung. Das Bestellerprinzip gilt jedoch ausschließlich für das Zustandekommen eines Mietverhältnisses. Wer plant, ein Haus mit Hilfe eines Maklers zu kaufen oder verkaufen, kann weiterhin damit rechnen, dass die Kosten geteilt werden können.

Das Bestellerprinzip können natürlich nicht nur Vermieter, sondern auch Menschen, die auch der Suche nach einer Mietwohnung sind, nutzen. Wer dringend neuen Wohnraum benötigt, trifft somit leichter auf einen motivierten Makler, welcher natürlich nur im Erfolgsfall bezahlt wird.

Die Vor- und Nachteile des Bestellerprinzips

Aufgrund der Mietpreisbremse in vielen Ballungsgebieten und Großstädten ist es für viele Vermieter sehr ärgerlich, auch noch mit den Kosten für einen Makler konfrontiert zu werden. Das ist jedoch nur auf den ersten Blick so, da die Kosten auf die Miete umgelegt werden können. Den Betrag einfach von der Kaution einzubehalten, ist dagegen keine Option und kann rechtliche Konsequenzen zur Folge haben. Die Vorteile zeigen sich dagegen in einem verbesserten Serviceangebot vieler Makler, die sich sehr wohl bewusst sind, nun zögerlicher engagiert zu werden.

Für die Mieter ergibt sich aus dem Bestellerprinzip der Vorteil, dass diese sehr viel öfter direkt den Kontakt zu privat inserierenden Vermietern aufnehmen können. Im persönlichen Kontakt fällt es vor allem Alleinerziehenden leichter, ihre Situation zu schildern und beim Vermieter einen nachhaltig positiven Eindruck zu hinterlassen.

Vorsicht vor versteckten Kosten zur Begleichung der Maklerrechnung

Einige Vermieter zeigen sich sehr verärgert über das Bestellerprinzip und versuchen daher mit anderen Mitteln, die Kosten für den Makler vom Mieter zu erhalten. Das hat in den letzten zwei Jahren bereits zu teilweise sehr kreativen Zusatzkosten geführt. So verlangen etwa einige Vermieter vor der Schlüsselübergabe einen zusätzlichen Betrag oder vermieten die Wohnung nur, wenn etwa Möbelstücke oder die Einbauküche zu einem Festpreis abgenommen werden. Dieses Vorgehen bewegt sich rein rechtlich noch nicht einmal in einer Grauzone, da die Vermieter in der Regel diesen Beträgen wissentlich zustimmen.

Dahinter steckt nicht selten der Druck schnell eine Wohnung zu benötigen oder Faktoren wie Kinder oder Haustiere, die es erschweren, eine Vielzahl von Mietwohnungen angeboten zu bekommen. Mitunter kann es unter diesen Konstellationen günstiger sein, einen eigenen Makler zu engagieren, da der Vermieter nur dann zahlen muss, wenn der eigene Makler einen geeigneten Mieter präsentiert, mit welchem ein Mietvertrag zustande kommt.

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Wie funktioniert das Grundbuch?

Das Grundbuch dient als Personalausweis für ein Grundstück

Das Grundbuch gehört zu einer der wertvollsten Hilfen für den Erwerb von Immobilien. Neben den Namen aller Besitzer erfahren Sie hier ebenfalls, welche Lasten auf dem Grundstück ruhen. Das verhilft Ihnen zu einem umfassenden Einblick in die rechtlichen Aspekte des Kaufs und trägt dazu bei, sich für oder gegen den Kauf zu entscheiden.

Was ist das Grundbuch?

Wer zum ersten Mal eine Immobilie erwirbt, wird im Laufe des Kaufprozesses des Öfteren mit dem Wort Grundbuch konfrontiert werden. Dahinter versteckt sich nichts anderes als ein amtliches Register aller Grundstücksbesitzer einer Stadt oder Gemeinde sowie aller auf einem Grundstück befindlichen Lasten sowie Verpflichtungen. Aufgeteilt ist das Grundbuch in jeweils drei verschiedene Abteilungen.

In der ersten Abteilung ist der Name aller Grundstückseigentümer zu finden. Hier ist auch ersichtlich, ob das Grundstück zum Beispiel in zwei Teile aufgeteilt, aber nicht vollständig getrennt wurde, wie es zum Beispiel bei einem eigenständigen Anbau erfolgen kann, der später einfach ein A hinter der Hausnummer trägt.

In der zweiten Abteilung befinden sich alle Belastungen zu Gunsten des Grundstücks wie etwa Grundschulden oder Hypotheken.

In der dritten Abteilung befinden sich weitere Vermerke, die etwa eine Überbauung durch den Nachbarn feststellen oder ein notariell beglaubigtes Wohnrecht absichern.

Die Bedeutung des Grundbuchs für Eigentümer

Für die Eigentümer ist das Grundbuch ein Nachweis, dass sie wirklich der Besitzer eines Grundstücks sind. Befinden sich auf diesem Grundstück Gebäude, können die Besitzverhältnisse jedoch abweichen. Dient das Grundstück der Erbpacht, kann es gegen einen Erbpachtzins an einen dritten für einen Zeitraum von 75 oder 99 Jahren übertragen werden. Anschließend kann der Besitzer wie etwa die Kirche, die Gemeinde oder ein privater Eigentümer wieder frei über das Grundstück bestimmen. Für das darauf befindliche Haus wird dann ein Abschlag aufgrund des aktuellen Werts gezahlt.

Käufer können bei einem berechtigten Interesse, Einblick in das Grundbuch nehmen. Hier können sie selbst überprüfen, ob die vom Verkäufer gemachten Angaben bezüglich des Besitzers oder auch der eingetragenen Lasten stimmen. Findet sich hier zum Beispiel ein lebenslanges Wohnrecht, bedeutet das, das Haus nach dem Kauf gegebenenfalls mit einem Fremden bewohnen zu müssen, weshalb in diesem Fall deutliche Preisminderungen zu erwarten sind.

Die Bedeutung des Grundbuchs für die Immobilienfinanzierung

Das Grundstücke oder Immobilien mit einem Kredit finanziert werden ist aktuell zur Normalität geworden. Im Gegenzug verlangen die finanzierenden Banken natürlich neben Zinsen Sicherheiten für das geliehene Geld. Diese Sicherheiten umfassen nicht nur ein festes Einkommen, sondern auch die Immobilie selbst. Zu diesem Zweck wird eine Hypothek oder Grundschuld in die zweite Abteilung des Grundbuchs eingetragen.

Hier ist es für die Banken jedoch sehr wichtig, im ersten Rang zu stehen. Denn diese Reihenfolge besagt, wie bei einer Verwertung der Immobilie die Gläubiger ausgezahlt werden. Vom Verkaufserlös erhält zuerst der Gläubiger im ersten Rang seinen aktuell noch offenen Betrag ausgezahlt. Verbleibt ein Rest, wird der Gläubiger im zweiten Rang ausgezahlt und erst danach die weiteren Ränge. Ist der erste Rang bereits besetzt, ist die Auswahl an Banken, die eine Finanzierung anbieten, sehr stark eingeschränkt. Bleiben die Zahlungen aus, wird in dieser Abteilung ebenfalls die Zwangsvollstreckung eingetragen. Diese verhindert, dass die Immobilie verkauft wird, ohne dass die Gläubiger hierüber informiert werden.

Die Kosten für Eintragungen in das Grundbuch

Für jede Eintragung in das Grundbuch fallen Kosten an. Dies umfasst den Eigentümerwechsel ebenso wie das Eintragen oder Löschen einer Grundschuld. Die Höhe dieser Kosten hängen vom Kaufpreis oder der Höhe der eingetragenen Verbindlichkeiten ab. Zudem ist für die Eintragung ins Grundbuch vielfach ein Notar erforderlich. Dieser kümmert sich um alle Formalitäten rund um die Eintragung und hält die Betreffenden schriftlich über den Fortschritt der Eintragung auf dem Laufenden. Sobald der Eintrag ins Grundbuch erfolgt ist, kann ein Käufer sich rechtlich abgesichert als Eigentümer bezeichnen und die Übergabe des Grundstücks und der darauf befindlichen Immobilien erfolgen.

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Wie bestimme ich den richtigen Verkaufspreis für meine Immobilie?

Mit dem richtigen Verkaufspreis die Chancen auf einen zeitnahen Verkauf erhöhen

Die eigene Immobilie ist mit vielen Erinnerungen verbunden. Doch Käufer haben in der Regel kein Interesse daran den ideellen Wert einer Immobilie zu bezahlen. Wer zusätzlich unter Zeitdruck für den Verlauf steht, ist daher mehr als gut beraten, einen Verkaufspreis festzusetzen, der beiden Parteien das Gefühl erlaubt ein gutes Geschäft getätigt zu haben.

Der richtige Verkaufspreis ist ein Zusammenschluss aus vielen Faktoren

In Exposés findet sich nicht selten eine Vielzahl von vermeintlichen positiven Details wie zum Beispiel die Sauna im Keller oder der Pool im Garten. Während die einen Kaufinteressenten aus genau diesem Grund einen Besichtigungstermin vereinbaren, kann es für andere Interessenten eher einen Minuspunkt darstellen, da sie die jeweiligen Flächen lieber anders nutzen möchten.

Zusätzliche Details im Kaufpreis zu berücksichtigen kann daher durchaus negative Auswirkungen auf die Anzahl an Interessenten haben. Zwar kauft schlussendlich nur eine der Personen die Immobilie, die Zeit bis zur Unterschrift unter dem Kaufvertrag kann sich mit einer erhöhten Anzahl an Interessenten jedoch maßgeblich verkürzen. Anders verhält es sich dagegen mit Sanierungsarbeiten wie zum Beispiel neuen Fenstern und Türen oder auch Leitungen. Da die Käufer ein starkes Eigeninteresse an einem Haus haben, das nicht bereits kurz nach dem Einzug der ersten Sanierungsmaßnahmen bedarf, ist ein Mehrpreis in diesem Fall durchaus gerechtfertigt.

Für einen schnellen Verkauf lernen, durch die Augen der Käufer zu sehen

Ein arbeitsbedingter Umzug in eine andere Stadt, der Zugewinnausgleich nach einer Scheidung oder auch der Verkauf im Zuge einer Zahlungsunfähigkeit macht die Zeit schnell zu einem Gegenspieler.

Den Verkaufspreis zu hoch anzusetzen, kann daher zu einer Barriere für viele Interessenten führen überhaupt einen Besichtigungstermin zu vereinbaren. Faktoren, die für Käufer eine deutliche Einschränkung darstellen, sollten sich daher immer im Kaufpreis widerspiegeln.

Ein klassisches Beispiel hierfür ist der Denkmalschutz. Dieser verhindert, dass die Käufer die Immobilie nach ihren eigenen Wünschen verändern können. Das schränkt den Kreis der Käufer ein, was nur über eine Preissenkung zu einem erhöhten Kaufinteresse führt.

Haben mehrere Käufer Interesse, ist es natürlich legitim dem Höchstbietendem die Immobilie zum Kauf anzubieten. Weitere Merkmale, die zu Abzügen führen sollten, sind eingetragene Wohnrechte auf Lebenszeit, bestehende Mietverhältnisse oder die zusätzlichen Kosten für die Erbpacht. Hierbei gehört den Käufern nur das Haus, aber nicht das Grundstück. Der Besitzer des Grundstücks wird entweder mit monatlichen oder jährlichen Zahlungen entschädigt.

Eigene Recherchen auf dem Immobilienmarkt durchführen

Der Wert von Immobilien wird auch aufgrund der Wohngegend bestimmt. Wichtig ist hier nicht die gesamte Stadt, sondern sich eng am Stadtteil zu orientieren.

Immobilie verkaufen Berlin

Wer eine Immobilie in Berlin zu verkaufen hat wird gänzlich andere Preise erzielen können, je nachdem in welchem Bezirk diese Immobilie liegt. Die Infrastruktur wie öffentliche Verkehrsmittel sowie Kindergärten und Schulen stellt hierbei einen außerordentlichen Wert dar. Dieser steigt, umso besser die Infrastruktur ausgebildet ist, und sinkt je weniger Angebote vor Ort bestehen. Häuser mit gleicher Ausstattung sind daher innerhalb der Stadt teurer als in ländlichen Gegenden. Ein zweiter Faktor ist die Größe des Grundstücks.

Wer ein Haus kauft und mit der gesamten Familie einzieht, freut sich sehr über einen großen Garten, um die Kinder in einem sicheren Umfeld spielen zu lassen. Zur Bestimmung des Kaufpreises ist es daher empfehlenswert zuvor Zeitungsinserate und Anzeigen im Internet zu studieren. Dies erlaubt einen ersten Richtwert, auf dem die weiteren Berechnungen zur Wertermittlung ansetzen können.

Erste Einschätzungen aufgrund von Bewertungssoftware erhalten

Auf Immobilienverkaufsplattformen finden sich immer wieder sogenannte Kaufpreisrechner. Sie erlauben innerhalb von wenigen Eingaben eine erste Einschätzung zu erhalten, welcher durchschnittliche Verkaufspreis mit diesen Daten erzielt werden kann. Die angezeigte Spanne kann jedoch sehr umfangreich sein und oft werden die Nutzer aufgefordert, weitere Daten zum Zustand der Immobilie einzugeben. Hierzu gehören zum Beispiel das Alter der Heizung oder auch der Badezimmer.

Stehen in Zukunft umfangreiche Modernisierungsarbeiten an, hat das natürlich einen negativen Effekt auf den Preis, den die Käufer bereit sind, für eine Immobilie zu zahlen. Da ein Großteil der Käufer die Arbeiten noch vor dem Einzug erledigen lässt, erwarten sie im Gegenzug natürlich ein Entgegenkommen beim Kaufpreis. Für die Nutzung einer Bewertungssoftware können zudem Kosten entstehen. Hierbei werden die Ergebnisse erst freigegeben, wenn der Nutzer einen bestimmten Betrag entrichtet. Wer sich nur eine generelle Einschätzung wünscht, sollte daher auf kostenlose Angebote ausweichen.

Mit einem Wertgutachten eine realistische Einschätzung des Werts erhalten

Wer sein Haus auf keinen Fall unter Wert verkaufen möchte, sollte ein Wertgutachten in Auftrag geben. Hierfür ist es wichtig, einen Gutachter zu wählen, welcher in diesem Bereich über ausreichend Erfahrung sowie die notwendigen Qualifikationen verfügt. Der Gutachter macht sich zudem immer vor Ort ein Bild. Hierbei fließen alle Faktoren in die Bewertung mit ein, welche entweder den Wert des Hauses erhöhen oder herabsetzen. Weiterhin wird auch das Grundstück bewertet und als separater Wert aufgeführt. Das ist besonders bei Häusern interessant, die längere Zeit leer gestanden haben und bei denen auch ein Abriss und anschließender Neubau in Frage kommt.

Ein professionelles Gutachten ist jedoch zuerst mit Kosten verbunden, die je nach Umfang des Gutachtens zwischen 1000 – 2000 Euro liegen können. Im Gegenzug erhalten die Besitzer ebenfalls eine Dokumentation aller Mängel. Das kann im Anschluss hilfreich sein, wenn die Käufer sich durch einen auftretenden Mangel getäuscht fühlen und daher den Rechtsweg beschreiten. Das Gutachten kann zudem den Käufern vorgelegt werden, wenn sie Zweifel am genannten Preis äußern.

Bei der Festsetzung des Verkaufspreises den Verhandlungsspielraum nicht vergessen

Käufer suchen bei einer Besichtigung nicht selten nach dem berühmten Haar in der Suppe. Das erlaubt ihnen, bei den späteren Verkaufsverhandlungen Preisnachlässe fordern zu können. Es ist daher durchaus legitim, den in einem Gutachten genannten Preis im Angebot um 10 % zu erhöhen. Das erlaubt dem Eigentümer ein Polster für die Verhandlungen nutzen zu können, um dem Käufer in den Verhandlungen vermeintlich entgegenzukommen.

Wer nicht unbedingt auf das Geld durch den Verkauf angewiesen ist, hat somit alle Asse in der Hand, um wenn nötig auf einen Käufer zu warten, der bereit ist den realistischen Preis zu bezahlen. In die Karten spielen Immobilienbesitzern zudem die steigenden Mieten, die es für immer mehr Menschen attraktiv macht, sich dieser Spirale höherer Mietkosten zu entziehen und in den eigenen vier Wänden das private Glück zu finden.

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