Preisunterschiede zwischen Alt- und Neubauten

Neubaten und Altbauten in Berlin

Die Postbank veröffentlichte den “Wohnatlas 2020”, in dem sie die Preise im Immobilienmarkt festhält. Das Hamburgische Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) führte für die Postbank diese Studie durch. Es untersuchte von 401 Städten und Landkreisen die Preise von Alt- und Neubau.

Sie entdeckten, dass Hamburgs Altbauten im Luxusbereich wenig günstiger sind als Neubauten. Im Vergleich sind sie in Garmisch-Partenkirchen um 200.000 Euro günstiger und im Landkreis Miesbach sind sie es um die Hälfte. Durchschnittlich sind Neubauten in allen Regionen um 160.000 Euro teurer.

Kunden finden Altbauten wegen der alten Türen und Fenster gut. Darum kostet der Berliner Altbau knapp 4400 Euro pro Quadratmeter und Neubau 6000 Euro.

In der Studie taucht Berlin beim Altbau im Durchschnitt teurer als in Köln, Düsseldorf und Stuttgart auf. In Hamburg sind die Preise leicht teurer. Weitaus mehr muss ein Interessent in Frankfurt am Main und München zahlen, dort ist die Wirtschaftskraft stärker.

Im oberen Preissegment nehmen Verkäufer in Berlin 8920,51 Euro pro Quadratmeter für Neubauten und 6791,72 Euro für Altbau. Im Schnitt beträgt der Quadratmeter bei Neubauten 5952,38 Euro und bei Altbauten 4383,12 Euro.

Ein weiteres Merkmal ist, dass bei einer 70 Quadratmeter Wohnfläche der Preisunterschied bei hochpreisigen Objekten zwischen Alt- und Neubau 159.015,30 Euro beträgt. Der Normalpreis liegt bei 109.848,20 Euro.

In Potsdam fällt der Unterschied geringer aus. In mittlerer Preisklasse sind Neubauten 58.963,10 Euro teurer und im Luxusbereich 112.268,80 Euro. Für ein Eigenheim in Potsdam im Luxusbereich wird für den Quadratmeter 6416,47 Euro verlangt. Durchschnittlich liegt der Preis bei 3596,16 Euro pro Quadratmeter.

Berlin, eine Stadt breitet sich aus

Den Geschäftsführer des Projektentwicklers Laborgh Investment Florian Lanz, reizen widersprüchliche Projekte. Marzahn besitzt eine besondere Historie, seine Plattenbauten sind das bekannteste Merkmal. Dort zu bauen ist eine besondere Aufgabe.

Laborgh hat 2016 von dem Unternehmer Knorr-Bremse ein Grundstück erworben. Der Investor bebaut es nach den Plänen des Architekten David Chipperfield aus London. Das Gelände liegt 15 Kilometer östlich vom Hauptbahnhof in Marzahn und hat mehrere historische Bauwerke.

In den Gebäuden entstehen Räume für Kleingewerbe und Handwerksbetriebe. Zusätzlich entsteht ein Quartier mit mehr als 1000 Wohnkomplexen und 370 Apartments für Studenten. Die insgesamt drei Hochhäuser übernimmt die Wohnbaugesellschaft Howoge.

Diese Wohnprojekte lohnen sich im Berliner Umland, weil der Grundstückspreis günstiger ist als im Zentrum. In Marzahn-Hellersdorf liegt der Preis bei 4000 Euro pro Quadratmeter.

Der deutsch-schwedische Projektentwickler Rico Kallies glaubt, dass viele den Berliner Osten unterschätzen. Für den Bezirk sprechen die Grünanlagen, der gute Anschluss zur Innenstadt und der hohe Anteil an jungen Einwohnern.

Das Bauland innerhalb des S-Bahn-Rings besteht aus kleinen Flächen und erzielt einen überteuerten Wert. Der Verkaufspreis liegt bei bis zu 10.000 Euro pro Quadratmeter.

Der Projektentwickler bei Archigon, Gunther Hastrich, sieht einen Wertzuwachs in dem Gebiet zwischen Alexanderplatz und Hauptstadtflughafen. Im Oktober 2020 soll die Eröffnungsfeier des Flughafens stattfinden, was die angegliederten Bezirke aufwertet.

Diese und ähnliche Nachrichten gibt es aus den Randbezirken zu hören. Die schlechte Nachricht ist, dass viele Leute nicht das Geld für die Mieten im Zentrum haben.

Der Wohnungsmarkt in der Krise

Die Deutsche Bank Research analysierte, ob die Corona-Krise einen Einfluss auf den Wohnungsmarkt hat. Als Ergebnis kam heraus, dass sie die Nachfrage um zehn Prozent senke, während parallel die Zahl der fertiggestellten Neubauten sinkt.

Gleichzeitig prognostiziert der FDP-Abgeordnete Stefan Förster ein Wachstum der Einwohner auf vier Millionen bis 2030. In Berlin leben zurzeit 3,8 Millionen Einwohner und die Stadt bräuchte jedes Jahr 20.000 Wohnkomplexe, um dem Zuzug aufzufangen.

2019 verlangsamte sich der Anstieg der Preise auf dem Wohnungsmarkt. Eine Analyse von vdpResearch ergab, dass sich der Durchschnittspreis überall in Berlin erhöhte. Im Vergleich zum Vorjahr stiegen die Preise um 7,9 Prozent.

Einfluss des Berliner Mietendeckels

Wie weit der Berliner Mietendeckel Einfluss auf diesen Trend hat, kann niemand sagen. Die Annahme, dass der Mietendeckel viele Investoren abschrecke, bewahrheitete sich nicht.

Die Investoren änderten ihr Verhalten. Durch die gedeckelten Einnahmen gehen Renovierungen und Modernisierungen zurück. Das führt zum Verkauf von unwirtschaftlichem Wohnraum, der sich für den Wohnungsmarkt nicht eignet.

Bei all den Komplikationen, Jordan Milewicz, Europachef von Aklius, sieht in der Krise eine Chance. Familien, die in die Randbezirke ziehen, haben die Aussicht, im Grünen zu leben und in der Stadt zu arbeiten. Für viele ist das ein Traum, wenn die Infrastruktur stimmt.

Immobilien richtig vererben

Opa hält Hasnd vom Enkelkind, dem er sein Haus vererben möchte

Fast jeder zweite in Deutschland verfügt über eine Immobilie. Dabei ist es zunächst unerheblich, ob es sich dabei um eine Eigentumswohnung, ein unbebautes Grundstück, Ein- oder Mehrfamilienhäuser handelt. Wird das in Wohnbauten investierte Immobilienvermögen herangezogen, so betrug dieser Wert im Jahr 2018 rund 4,7 Billionen Euro. Dieser Wert wird in den nächsten Jahren weiter steigen. Ein großer Teil dieser Immobilie wird in den kommenden Jahren und Jahrzehnten den Besitzer wechseln. Für den Staat ein gutes Geschäft, denn das Aufkommen der Erbschafts- und Schenkungssteuer wird erwartungsgemäß ebenfalls stark steigen. Wer aber heute schon rechtzeitig die Weichen stellt, der kann in den kommenden Jahren deutlich an Steuern sparen.

Schenken und Erben – zwei Seiten einer Medaille

Wenngleich die Anlässe unterschiedlich sind, das Schenken und Vererben wird zumindest steuerlich gleich behandelt. Daher sind die im Folgenden verwendeten Begriffe Schenkung oder Vererbung, bzw. Schenkungs- und Erbschaftssteuer immer synonym zu verstehen. Ein gravierender Unterschied aber besteht: Verständlicherweise kann ein Erblasser nur einmal vererben, eine Schenkung kann alle zehn Jahre an die gleiche Person vorgenommen werden. Glücklicherweise hat der Gesetzgeber vor einigen Jahren die Steuerfreibeträge für zu vererbendes Immobilienvermögen deutlich nach oben korrigiert. Dafür ist Immobilienvermögen dem Geldvermögen jetzt gleichgesetzt.

Welche Freibeträge existieren?

Die Höhe des Freibetrags richtet sich nach dem Verwandtschaftsverhältnis zwischen dem Schenkenden (Erblasser) und dem Beschenkten (Erben). Dabei gilt, dass Ehepartner und Partner einer eingetragenen Lebenspartnerschaft bis zu 500.000 Euro steuerfrei übertragen dürfen. Kinder, Enkelkinder (wenn die Eltern bereits verstorben sind), sowie Adoptiv- und Stiefkinder können bis zu 400.000 Euro erben. Für Enkelkinder gilt ein Freibetrag von 200.000 Euro. Erben Eltern und Großeltern gilt ein Freibetrag von 100.000 Euro. Dieser gilt auch für Urenkel, allerdings mit der Erweiterung, dass dieser Freibetrag sowohl für Schenkungen und ererbtes Vermögen gilt. Für alle anderen Konstellationen gilt ein Freibetrag von 20.000 Euro. Die Erbschaftssteuer fällt dabei nur auf den Betrag an, der oberhalb des Freibetrags liegt und steigt an, je größer das übertragene Vermögen ist.

Die Freibeträge können alle 10 Jahre in Anspruch genommen werden. Insbesondere bei größeren Immobilienvermögen ergibt es vor diesem Hintergrund Sinn, wenn schon sehr frühzeitig mit dem Verschenken des Vermögens begonnen wird. Eine ganz besondere Situation gilt für die Übertragung einer selbstgenutzten Immobilie durch Ehepartner oder solche, die in einer eingetragenen Lebenspartnerschaft leben. Überträgt der Schenkende an den Beschenkten eine Immobilie, die dieser selbst nutzt, dann entfällt grundsätzlich die Schenkungssteuer.

Welche Weichen sollten rechtzeitig gestellt werden

Ist absehbar, dass das zu vererbende Vermögen oberhalb der genannten Freibeträge liegt, sollte rechtzeitig mit einer Übertragung begonnen werden. Es leuchtet in diesem Zusammenhang sicherlich ein, dass die Übertragung von Geldvermögen deutlich einfacher ist. Bei größeren Immobilienvermögen ergibt es durchaus Sinn, dass vom Schenkenden bereits die übernächste Generation bedacht wird. Wie oben aufgeführt, haben auch Enkelkinder einen verhältnismäßig hohen Freibetrag von 200.000 Euro. Wenn ein Schenkender bspw. einen Sohn und einen Enkel hat, dann könnte in einem solchen Beispiel ein Vermögen von 600.000 Euro steuerfrei an die nächsten Generationen übertragen werden (400.000 Euro an das Kind, 200.000 Euro an den Enkel). Denkbar ist auch die sogenannte Kettenschenkung. Wenn im o. a. Beispiel dem Enkel die gesamte Immobilie übertragen werden soll, dann würde der Sohn unmittelbar nachdem er seine Schenkung erhalten hat diese an den Enkel weiterreichen. Der Enkel hätte somit keinerlei Steuer zu zahlen.

Das Gesetz bietet aber noch eine weitere Möglichkeit, die Schenkungssteuer zu umgehen. So sind Geschenke zu besonderen Anlässen, wie Hochzeit, Abitur, Hochschulabschluss oder auch Jubiläen zulässig. Im Rahmen dieser anerkannten Gelegenheiten wird keine Steuer erhoben. Allerdings ist zu beachten, dass die Schenkung in einem Verhältnis zum Gesamtvermögen des Schenkenden stehen muss. Wer nur eine Immobilie besitzt und diese dem Enkel zum Abitur schenkt, wird sicherlich Probleme mit der Steuer bekommen. Besitzt der Großvater aber mehrere Immobilien und verschenkt eine kleinere Wohnung an seinen Enkel, die dieser während seiner Studentenzeit nutzt, dann dürfte das vom Finanzamt anerkannt werden. Der Vorteil dieser Methode ist, dass hierauf die 10-Jahresfrist nicht angewendet werden muss und somit mehr Vermögen innerhalb kürzerer Zeit übertragen werden kann.

Die notarielle Beurkundung ist grundsätzlich vorzunehmen

Wird zu Lebzeiten verschenkt, empfiehlt sich die notarielle Beurkundung. Zwar ist der Übergang einer Immobilie immer notariell zu beurkunden, aber der Schenkende verschenkt mit bestimmten Absichten. Wird bspw. die eigengenutzte Immobilie verschenkt, dann ist unbedingt das Wohnrecht zu klären. Dabei geht es nicht nur um die Fragestellung des lebenslangen Wohnrechts. Berücksichtigt werden muss auch die Frage, was passiert, wenn die zum Wohnrecht berechtigte Person aus gesundheitlichen Gründen nicht mehr in das Haus zurückkehren kann. Für den Beschenkten kann das unter Umständen eine teure Angelegenheit werden, laufen doch die Nebenkosten weiter. Für diese Fälle sollte geregelt sein, dass der Eigentümer bereits vor Ableben des Schenkenden die Wohnung oder das Haus nutzen darf. Auch darf eine Schenkung an Bedingungen geknüpft sein.

Wer seinem Enkel eine Wohnung schenkt und dieser diese im Anschluss weiter veräußern möchte, kann das in der Schenkungsurkunde ausschließen. Auch ein Rückforderungsrecht ist denkbar. Damit hat der Schenkende die Möglichkeit im Falle einer eigenen wirtschaftlichen Notlage die Immobilie wieder zurückzuverlangen. Wird bspw. ein Mietshaus vererbt, dann kann auch eine Regelung in Bezug auf die Mieten getroffen werden. Eine sehr effektive Methode der Übertragung von Immobilien ist das sogenannte Nießbrauchsrecht.

Während beim Wohnrecht nur die reine Bewohnung der Immobilie eingeräumt wird, geht der Nießbrauch deutlich darüber hinaus. Beim Nießbrauch hat der Nehmer bspw. das Recht auch Änderungen an der Immobilie vorzunehmen. Der Beschenkte ist zwar Eigentümer, er hat aber weniger Einfluss auf die Verwendung der Immobilie. Aus Sicht des Beschenkten stellt die Gestaltung des Nießbrauchs einen erheblichen Vorteil dar. Denn das Nießbrauchsrecht mindert die Bemessungsgrundlage für die Erbschaftssteuer. Dazu ein kleines Beispiel: Eine Immobilie ist 550.000 Euro wert. Bei einer Schenkung würden an ein Kind würden auf den über den Freibetrag hinausgehenden Betrag von 150.000 Euro Schenkungssteuern in Höhe von 7 % anfallen. Wird jetzt ein Nießbrauchsrecht in Höhe von 150.000 Euro angesetzt wird dieses vom Verkehrswert abgezogen und der Wert der Schenkung würde nur noch 400.000 Euro betragen. Somit entfällt die Zahlung der Steuer. Übrigens ist es so, dass sowohl bei einer Schenkung, wie auch beim Vererben keine Grunderwerbssteuer fällig wird.

Die Berechnung des Immobilienwertes bei der Schenkung

In den vergangenen Jahren sind die Immobilienpreise immer weiter gestiegen. Bei der Bewertung der Immobilie wird durch das Finanzamt nicht der ehemalige Kaufpreis herangezogen. Tatsächlich ist ein realistischer Verkehrswert zu ermitteln. Da aber nur beim Verkauf ein wirklich realistischer Verkehrswert ermittelt werden könnte, stellt sich die Frage nach einer möglichst objektiven Bewertung. Die Finanzämter gehen bei ihrer Bewertung nach dem sogenannten typisierenden Massenverfahren vor. Dahinter verbergen sich pauschale standardisierte Werte, die nicht unbedingt den Wert der Immobilie widerspiegeln. Spezielle wertmindernde Eigenschaft der Immobilie, wie ein sanierungsbedürftiges Dach oder ein feuchter Keller werden dabei nicht berücksichtigt. Das liegt daran, dass die Finanzbehörden keine Vor-Ort-Termine durchführen, sondern die Wertermittlung einzig und allein auf Basis pauschalisierter Zahlen erfolgt.

Um zu einer reellen Wertermittlung zu kommen empfiehlt sich die Beauftragung eines vereidigten Gutachters. Dieser erstellt für die Immobilie ein Verkehrswertgutachten, auf dessen Basis das Finanzamt dann die Steuerberechnung durchführen kann. Das Finanzamt muss diese Wertberechnung nicht zwingend akzeptieren, allerdings müssen die Finanzbehörden jetzt nachweisen, wieso sie mit dem im Gutachten genannten Wert nicht einverstanden sind.

„Braune Immobilienkäufer“: Vermehrte Immobilienkäufe durch Rechtsextreme in Ostdeutschland

Kleinstadt in Deutschland

Mit großer Sorge blicken Politiker und Sicherheitsbehörden nach Ostdeutschland. Denn scheinbar befinden sich dort immer mehr Immobilien und Grundstücke zunehmend in den Händen von einzelnen Personen sowie Gruppierungen, die eindeutig der rechten Szene zuzuordnen sind. Experten befürchten, dass sich so der Rechtsextremismus in bestimmten Ortschaften und Gebieten, vor allem auf dem Land, fest etablieren könnte. Doch wie genau steht es diesbezüglich um den ostdeutschen Immobilienmarkt?

Thüringen: Politikerin warnt vor „faschistischer Landnahme“

Laut dem Bundesamt für Verfassungsschutz (BfV) gibt es aktuell in mindestens drei ostdeutschen Bundesländern 67 Grundstücke, deren Eigentümer eindeutig dem rechten Spektrum zuzuordnen sind, darunter etwa 18 in Thüringen, 22 in Sachsen-Anhalt und 27 in Sachsen.

Alle Grundstücke befänden sich in kleineren Ortschaften, die somit von „einer Art faschistischer Landnahme“ bedroht seien, so Katharina König-Preuss, Linken-Abgeordnete im Thüringer Landtag. Die Politikerin beobachtet, dass Thüringen nicht nur als Veranstaltungsort von der rechtsextremen Szene gern genutzt wird, sondern auch von Größen der rechten Szene zunehmend als Wohnort und Arbeitsplatz gewählt wird. So haben in der Vergangenheit nicht nur der ehemalige Berliner NPD-Chef sowie der Bundesvorsitzende der rechtsextremen Organisation „Blood & Honour“ in verschiedenen Thüringer Landkreisen ihre Zelte aufgeschlagen. Auch der in der rechten Szene bekannte Rapper Chris Ares sorgte mit einem Posting in einem sozialen Netzwerk für Aufruhr, als er dort die Umsetzung von zwei großen Projekten verkündete.

Rechte Wohnprojekte und Treffpunkte in Bautzen

Chris Ares, der mit bürgerlichem Namen Christoph Aljoscha Zloch heißt, machte in dem bekannten Netzwerk Telegram Details über die Einrichtung eines „patriotischen Jugendzentrums“ sowie eines Wohnprojektes öffentlich. Beide Einrichtungen sollen nach Aussagen des 28-jährigen, der seit 2016 vom bayerischen Verfassungsschutz beobachtet wird, im Landkreis Bautzen entstehen. Geplant sei die Einrichtung eines „Dorfes“ sowie eines Jugendtreffs mit umfassendem Angebot, „wo die jungen Patrioten sein können“.

Neben dem Immobilienerwerb werden durch die rechte Szene, etwa durch die „Initiative Zusammenrücken“, bundesweit außerdem Wohnangebote für Neonazis veröffentlicht. Auch die rechte Gruppierung „Nordadler“ plant laut eigener Aussage den Immobilienerwerb in den neuen Bundesländern zur Errichtung von Sport- und Schulungszentren.

Das rechtsextremes Gedankengut mancherorts erschreckender Teil des ganz “normalen” Alltagsgeschehens ist, zeigt ein Blick nach Veßra. Der Pächter des Lokals „Goldener Löwe“ bietet dort hin und wieder das sogenannte „Führerschnitzel“ zum Preis von 8,88 Euro an. Die Zahl acht ist in rechten Kreisen als Symbol bekannt und markiert den achten Buchstaben des Alphabets. Die 88 steht also für „HH“, was in einschlägigen Kreisen als Abkürzung des Führergrußes „Heil Hitler“ gilt. Anstoß an diesem „Führerschnitzel“ nimmt in dem ostdeutschen Örtchen kaum jemand.

Nicht nur Ostdeutschland betroffen: ein Blick nach Bayern

Zwar sind die neuen Bundesländer seit Jahren das Sorgenkind der Verfassungsschützer. Vor allem Sachsen gilt als Hotspot für rechte Immobilienkäufer. Doch auch in anderen Bundesländern tummeln sich Rechtsextremisten auf den Immobilienmärkten.

Das Bundesinnenministerium geht dabei von mindestens über 140 Immobilien aus, welche durch einzelne Rechtsextremisten oder Gruppierungen erworben wurden. Daneben werden auch Wohnobjekte ins Auge gefasst, die durch Rechtsextremisten zwar nur angemietet oder gepachtet wurden, bei denen allerdings durch gute Kontakte zum Eigentümer eine besondere Nutzungs- und Kontrollmöglichkeit durch die Extremisten besteht.

München geriet jüngst ins Visier der Verfassungsschützer. Die dort ansässige Burschenschaft „Danubia“ wird von den Behörden mit der rechtsextremen Szene in Verbindung gebracht. Nach Angaben des Militärischen Abschirmdienstes (MAD) habe die Vereinigung auch Kontakte zu Franco A. gepflegt, dem durch die Justizbehörden die Planung eines terroristischen Anschlages vorgeworfen wurde.

Neben der Landeshauptstadt geben auch Aktivitäten in Feilitzsch, Oberfranken, Anlass zur Sorge. Das Haus des bekannten Neonazis Rennicke gilt als Zentrale der rechtsextremen Partei „Der III. Weg“.

In der Pfalz betreibt der szenebekannte Neonazi Schröder ein rechtes Label, welches die Rechtsextremen mit symbolträchtigen Kleidungsstücken und Accessoires versorgt. Zusammen mit einem Ex-NPD-Parteimitglied veranstaltete Schröder vor einiger Zeit ein Rechtsrock-Festival mit tausenden Besuchern.

Besondere Gegebenheiten ostdeutscher ländlicher Orte werden für die Bildung von völkischen Gruppierungen verantwortlich gemacht. Laut der Politikerin König-Preuss stärkten diese Bedingungen den Rechtsextremismus vor Ort und führten zu einer raschen Verbreitung rassistischen Gedankenguts sowie einer Häufung rechtsextremistisch motivierter Straftaten. Die Linken-Politikerin Martina Renner fordert deshalb ein genaueres Hinsehen der Bundesregierung. Zu viele Stützpunkte diverser rechter Gruppierungen seien unbehelligt und würden gar nicht zu den Szene-Immobilien hinzugerechnet. Sowohl Renner als auch König-Preuss fordern deshalb gerade für den ostdeutschen Immobilienmarkt ein aufmerksameres Auge der Behörden.

Der Mietendeckel und sein Nutzen

Mietendeckel für bezahlbaren Wohnraum in Berlin

Lange gab es Streit um dieses Gesetz. Das Ziel, die steigenden Mieten in Berlin zu stoppen. Auf der einen Seite, der rot-rot-grüne Senat, der die Mieten einfrieren will. Er hofft auf einen Ausgleich im Wohnungsmarkt. Auf der anderen Seite, die Opposition mit den Wirtschaftsverbänden, die das Gesetz als verfassungswidrig sehen. Sie warnen, dass das Verprellen von Investoren die Wohnungsnot erhöht. Am Ende setzte sich der rot-rot-grüne Senat durch. Er beschloss am 30.01.2020 das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln). Am 23.02.2020 trat es in Kraft und gilt für fünf Jahre.

Als Stichtag gilt der 18. Juni 2019. Ab diesem Datum muss sich der Vermieter an die neue Obergrenze und bei Neuvermietung an die zuletzt verlangte Miete halten.

Die Vermieter haben die Pflicht, ihre Mieter darüber zu informieren, in welcher Höhe die Miete sich an dem Mietspiegel orientiert. Liegt die Miete 20 % über der Mietobergrenze, obliegt es dem Vermieter, die Miete anzupassen. Befindet sich der Wohnsitz in einfacher Wohnlage, verringert sich der Wert pro Quadratmeter um 0,28 Euro. Bei guter Wohnlage verteuert er sich um 0,74 Euro. Wenn eine günstige Unterkunft wiedervermietet wird, kann der Mieter den Quadratmeter um bis zu 1 Euro verteuern.

Bei einem Verstoß des Vermieters muss der Mieter aktiv werden. Die Bezirksämter werden es nicht kontrollieren. Bei ihnen kann ein Mieter die Obergrenze erfahren. Gegen das Vergehen ist die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen verantwortlich. Diese kann ein Bußgeld verlangen.

Zur Ausnahme gehören Sozialwohnungen mit Mietpreisbindung und Unterkünfte in Wohnheimen. Neubauwohnungen, die seit dem 1. Januar 2014 bezugsfertig sind, gehören ebenfalls zur Ausnahme.

Ein Wohnsitz mit modernem Inventar erhöht den Wert der Mietobergrenze um 1 Euro pro Quadratmeter. Als Grundlage muss es drei Merkmale erfüllen. Das kann eine Einbauküche sein, ein Aufzug oder Ähnliches sein.

Der Streit mit der Opposition

Die Mehrzahl der rot-rot-grünen Koalition im Berliner Senat stimmte für den Mietendeckel. Ein SPD-Abgeordneter enthielt sich. Es gab zuvor Kritik von der Opposition. Im Kern dieser Kritik geht es darum, dass der Mietendeckel den Wohnmangel verschlimmere. Der Mietendeckel verhindere, dass Investoren Neubauprojekte umsetzen würden. Die CDU und FDP sieht das Gesetz als nicht verfassungskonform an.

Der Landesvorsitzende CDU Berlin, Kai Wegener erklärte, dass die Bundesfraktion der CDU/CSU eine Normenkontrolle anstrebe. Dieses soll vor dem Bundesverfassungsgericht das Gesetz rechtlich prüfen. Der Vorsitzende der CDU-Fraktion, Burkhard Dregger fügte hinzu: „Wir wollen Rechtssicherheit statt Verunsicherung.“ Seiner Ansicht nach würden die Mieter bei dieser Klage das höchste Risiko tragen.

Aus der FDP mahnte Sebastian Czaja, Vorsitzende der FDP-Fraktion, der Mietendeckel bewirke das Gegenteil. Er sagte: “Der Mietendeckel bringt keine Atempause und schon gar nicht eine Entspannung für den katastrophalen Berliner Wohnungsmarkt. Er drückt die Luft für die Entwicklung der Hauptstadt immer weiter ab.“ Weiter fügte er hinzu, dass der Mangel an Wohnraum einen Schwarzmarkt bilden würde.

Die AfD setzte einen drauf und meinte, dass der Mietendeckel ein Rückschritt ist. Der AfD-Abgeordnete Harald Laatsch behauptete: “Sie wollen zurück in die DDR“, und dass es „sozialistische Augenwischerei“ sei.

Der Konflikt mit den Vermietern

Die Mehrzahl der Vermieter wird sich an das Gesetz halten und ihre Mieter informieren. Die Ausnahmen versuchen, auf Webseiten für Wohnungen, den Mietendeckel zu umgehen. In den Anzeigen führen sie zwei Mietpreise auf. Oben in der Anzeige wird die Originalmiete, die über den Mietpreisobergrenze liegt, genannt. In einem Abschnitt darunter steht in einer Klausel die geringere Miete, die sich nach dem Mietspiegel richtet. Diese Miete sei gültig, bis das Gesetz seine Grundlage verliere. Zudem sei der Mieter verpflichtet, die Differenz der Originalmiete rückwirkend zu bezahlen.

In einem anderen Fall verzichtet der Vermieter auf einen Mietvertrag und bietet stattdessen ein Wohnrecht an. Dieses beinhalte einen Eintrag ins Grundbuch und sei nicht gekoppelt an den Mietendeckel. Die Klausel nennt sich in der Juristensprache „Dingliches Wohnrecht“.

Juristen zweifeln beide Klauseln an und verweisen auf die rechtlich unklare Situation. Der Geschäftsführer des Berliner Mietvereins Reiner Wild sieht in den Klauseln einen Rechtsverstoß. Das „Dingliche Wohnrecht“ hat vor Gericht kein Bestand, weil ein älteres Urteil diese Art der Umgehungsgeschäfte für nichtig erklärt. Mit der anderen Klausel tun sich die Experten schwer. Niemand kann sagen, was passieren würde, wenn der Mietendeckel fällt. Bausenatorin Katrin Lompscher (Linke) rät Mietern, die eingesparte Miete zurückzulegen.

Immobilien erben: Was gilt es zu beachten?

Immobilie erben nach Trauerfall in der Familie

Ein großer Teil der nennenswerten Erben in Deutschland beinhaltet eine oder gar mehrere Immobilien. Neben der Trauer um den Verstorbenen oder die Verstorbene wartet nun eine neue Herausforderung und Aufgabe auf den oder die Erben. In vielen Fällen sind Erben zunächst einmal völlig ratlos, was es mit der geerbten Immobilie nun zu tun gilt und welche formalen Richtlinien unbedingt zu beachten sind.

Dieser Blogbeitrag setzt sich mit jenen rechtlichen und formalen Grundlagen sowie mit den Fragen der weiteren Nutzung auseinander.

Lohnt es sich überhaupt das Erbe anzunehmen?

Die erste Frage, die es für Erben von Immobilien zu beachten gilt, ist auf den ersten Blick von plumper Natur und doch ist sie für den weiteren Lebensverlauf von Erben teilweise sehr entscheidend. So ist zwar ein Großteil der heute vererbten Immobilien schuldenfrei und somit ein wirtschaftlicher Mehrgewinn, jedoch gibt es durchaus auch jene Wohnungen und Häuser, die noch mit hohen Schulden belastet sind. Für den Erblasser haben auch Immobilien, die noch jene starke Belastung aufweisen, einen hohen ideellen und emotionalen Wert gehabt und sind somit durchaus vererbungswürdig.

Als Erbe einer Immobilie sollten Sie genau wissen, ob es sich bei jenem Erbobjekt um einen wirtschaftlichen Mehrgewinn oder um eine Schuldenfalle handelt. Ist die Immobilie noch mit vielen Schulden belegt und haben Sie nicht die finanziellen Mittel oder das Interesse, jene zu begleichen, so sollten Sie das Erbe ausschlagen.

Bei der Umschreibung des Grundbuches sind Fristen zu beachten

Nun haben Sie sich entschieden, das Erbe anzutreten und wollen auch offiziell als Inhaber der Immobilie geführt werden. Hierzu ist es notwendig, dass Sie im Grundbuch die sogenannte Eigentumsumschreibung beantragen. Tun Sie dies in den ersten zwei Jahren nach dem Ableben des Erblassers, so fällt für Sie keine Grunderwerbssteuer an.

Wichtig: Beim Grundbuchamt müssen Sie unbedingt das notarielle Testament des Erblassers vorlegen, welches belegt, dass Sie zur Eigentumsumschreibung berechtigt sind.

Kalkulieren Sie die Erbschaftssteuer mit ein

Nach der Trauer um den Verstorbenen ist es nicht moralisch verwerflich, eine gewisse Freude über die geerbte Immobilie zu empfinden. Bei aller Freude sollten jedoch auch die Pflichten und die Verantwortung nicht vergessen werden, die mit dem erworbenen Erbe einhergehen.

Zu den gesetzlichen Pflichten gehört auch die Entrichtung der Erbschaftssteuer, welche obligatorisch ist. Jene Erbschaftssteuer richtet sich nach der Steuerklasse sowie nach dem Freibetrag, der vom Verwandtschaftsgrad mit dem Erblasser abhängt.

Die Freibeträge sind in Deutschland derzeit wie folgt geregelt:

  • Ehegatten und Lebenspartner genießen den höchsten Freibetrag in Höhe von 500.000€.
  • Kinder sowie Enkel, deren Eltern bereits verstorben sind, haben einen Freibetrag von 400.000€ zur Verfügung, welcher nicht versteuert werden muss.
  • Bei Enkelkindern, deren Eltern noch leben, beläuft sich der Freibetrag für die Erbschaftssteuer auf 200.000€.
  • Alle anderen Erben müssen den Betrag des Erbes versteuern, welcher den hier gültigen Freibetrag von 20.000€ übersteigt.

Kommen Sie mit eventuellen Miterben ins konstruktive Gespräch

Nicht unüblich ist es, dass bei Immobilien Erbengemeinschaften vorhanden sind. Um einen Konfliktfall über die weitere Nutzung bzw. den Verkauf zu vermeiden, sollten Sie schnellstmöglich miteinander ins Gespräch kommen und möglichst unvoreingenommen die verschiedenen Möglichkeiten erörtern. Hierbei ist es wichtig, ergebnisoffen ins Gespräch zu gehen. Bei einem Konflikt kann es zum Teilverkauf kommen, welcher in der Regel für beide Seiten kein zufriedenstellendes Ergebnis liefern wird.

Prüfen Sie die Nutzungsmöglichkeiten der Immobilie sehr genau

Haben Sie eine Immobilie allein geerbt, so haben Sie natürlich verschiedene Möglichkeiten, wie Sie mit dem Erbe umgehen wollen. Die drei gängigen Varianten stellen wir Ihnen im Folgenden vor:

1. Sie entscheiden sich für die Eigennutzung der geerbten Immobilie

Eine Immobilie, die zu Ihrer Eigennutzung dient, hat selbstredend immense Vorteile. Besonders wenn Sie bisher in einer Mietwohnung leben und nun die Möglichkeit haben, mietfrei in einer abbezahlten Immobilie zu leben, ist der wirtschaftliche Vorteil nicht von der Hand zu weisen. Jedoch erwächst mit der Eigennutzung einer Immobilie immer auch eine gewisse Verantwortung für jene.

Machen Sie sich im Vorfeld einen Überblick über eventuell zu erwartende Kosten. Hierzu sollten Sie sich ein genaues Bild über den genauen Zustand der Immobilie machen und dabei besonderes Augenmerk auf Kostenpunkte wie ein eventuell neu zu deckendes Dach richten. Neben jenen wirtschaftlichen Aspekten ist auch zu beachten, ob die Lage zur eigenen Lebenswirklichkeit passt oder ob mit ihr ein deutlich weiterer Weg zur Familie oder Arbeitsstätte einhergeht.

2. Ihre Entscheidung fällt auf die Vermietung der geerbten Immobilie

Eine Immobilie zu vermieten kann eine sehr gewinnbringende Tätigkeit sein. Zu beachten sind hier die Pflichten, die auf Sie als Vermieter oder Vermieterin warten. Dazu gehört die Erstellung einer Nebenkostenabrechnung sowie die Wartung und Pflege des Mietobjektes. Sind Sie bereit, diese Pflichten zu übernehmen oder haben im Idealfalle gar bereits Erfahrung als Vermieterin oder Vermieter, so steht der Vermietung der geerbten Immobilie prinzipiell nichts im Wege.

Besonders in den Großstädten steigen die Mietpreise seit vielen Jahren, sodass bei einer geerbten Immobilie eine satte Rendite in jedem Monat eingefahren werden kann. Es sollte natürlich bei der Auswahl der Mieter auf eine ausreichende Bonität etc. achtgegeben werden.

3. Sie entscheiden sich für den Verkauf der geerbten Immobilie

Wer sich für den Verkauf einer geerbten Immobilie entscheidet, der profitiert von den Immobilienpreisen, die in den letzten Jahren eine echte Explosion hinter sich gebracht haben. Zwar scheinen sich die Steigerungen derzeit etwas zu relativieren und nicht mehr so drastisch anzusteigen wie in den Vorjahren, jedoch ist Wohneigentum besonders in gefragten Gegenden Deutschlands überaus begehrt. Um die rechtlichen und organisatorischen Hürden beim Verkauf einer Immobilie nicht allein meistern zu müssen, empfehlen wir das Hinzuziehen eines erfahrenen Maklers bzw. einer erfahrenen Maklerin.

Immobilienbewertung – Ablauf, Verfahren und Tipps

Wie kann das eigene Traumhaus bewertet werden?

Eine professionelle Immobilienbewertung erleichtert nicht nur die Berechnung des optimalen Verkaufspreises.

Den Wert einer Immobilie objektiv festzulegen, fällt den Besitzern verständlicherweise sehr schwer. Liegt der Kauf bereits mehrere Jahre zurück, hat sich auch der Immobilienmarkt inzwischen weiterentwickelt, so dass der Kaufpreis keine wirkliche Grundlage mehr bietet. Anders verhält es sich mit einer professionellen Immobilienbewertung, die sowohl für die Verkäufer als auch die potenziellen Käufer eine fundierte Orientierungshilfe bietet.

Die Vorteile einer professionellen Immobilienbewertung

Der Verkauf einer Immobilie ist niemals alltäglich. Daraus ergibt sich das Problem, mit nur wenig Erfahrung den Preis für die Immobilie festzulegen. Fällt dieser zu hoch aus, schränkt das den Kreis der Interessenten ein, während ein zu geringer Preis Verkäufer schnell dazu veranlasst, das vermeintliche Haar in der Suppe zu suchen. Selbst unter Zeitdruck sollte daher ein kleines Zeitfenster für die professionelle Bewertung der Immobilie freigehalten werden.

Eine Immobilienbewertung nimmt eine Vielzahl von Faktoren zum Anlass, um zum Abschluss zu einer konkreten Wertermittlung zu kommen. Diese kann 1:1 als Preis festgesetzt werden oder leicht überschritten werden. Dadurch entsteht ein Verhandlungsspielraum, der es dennoch nicht
erfordert, die Immobilie unter Wert verkaufen zu müssen. Ein nicht zu unterschätzender Vorteil ist ebenfalls das abschließende Gutachten. In diesem sind alle Faktoren aufgeführt, die zu einem höheren Wert bzw. einer Wertminderung führen. Hierzu gehören zum Beispiel feuchte
Kellerräume oder auch ein Dach, welches in naher Zukunft neu eingedeckt werden muss.

Entdeckt der Käufer nach einigen Monaten einen Mangel und beschreitet deswegen den Rechtsweg, dient die Immobilienbewertung gleichzeitig als Beweis, dass der Mangel zum Zeitpunkt des Verkaufs noch nicht aufgetreten war. Da der Kaufpreis nur bei Mängeln sinkt, welche dem Verkäufer bereits zum Zeitpunkt des Verkaufs bekannt waren, ist es sehr
unwahrscheinlich einen Prozess zu verlieren.

Tipps für die Auswahl des passenden Sachverständigen

Damit ein Wertgutachten von Banken oder auch vor Gericht anerkannt wird, ist es zwingend erforderlich mit dessen Erstellung nur einen Profi zu betrauen. Diese zu finden, ist in der Praxis jedoch oftmals schwieriger als gedacht, da prinzipiell auch Laien Immobilienbewertungen anbieten können. Immobilienbesitzer sollten sich daher Zertifikate oder Ausbildungsnachweise ansehen, um die angegebene Qualifikation überprüfen zu können. Zu unterscheiden sind zum Beispiel gerichtlich bestellte Gutachter. Diese kommen bevorzugt im Zuge einer Zwangsversteigerung zum Zuge.

Im Sinne des Verkäufers ist es jedoch, diese Gutachten besser für sich zu behalten, da potenzielle Verkäufer hier schnell ihre Chance auf einen Notverkauf sehen und den Preis entsprechend drücken. Frei engagiert werden, können dagegen zertifizierte Sachverständige. Berufserfahrung
und regelmäßige Fortbildungen zeichnen deren Vorzüge aus. Zudem rechnen diese Personen ihre Leistung bevorzugt nach Arbeitsaufwand ab, was es dem Kunden erlaubt, besser nachvollziehen zu können, wie sich der Rechnungsbetrag zusammensetzt. Weiterhin ist es zertifizierten
Sachverständigen möglich, aufgrund der Eckdaten eine erste Einschätzung des Preises zu treffen. Zusätzlich finden sich bei den Immobilienabteilungen von Banken Experten für die Preisvermittlung. Hierfür ist es jedoch erforderlich, die Vermarktung in die Hände der Bank zu legen, was bei der Wahl des Maklers natürlich eine Einschränkung darstellt.

Der Ablauf einer Immobilienbewertung

Für den Ablauf einer Immobilienbewertung sollten sich die Besitzer in erster Linie Zeit nehmen, da einer der wichtigsten Termine in der Immobilie vor Ort stattfindet. Handelt es sich hierbei um ein Mietshaus, ist es empfehlenswert die Mieter von dem Termin in Kenntnis zu setzen, damit
deren Wohnungen begutachtet werden können. Selbst wenn das Stress mit den Mietern bedeutet, sollten diese Diskussionen in Kauf genommen werden, da das Gutachten umso genauer ist, je mehr Daten und Eindrücke in die Wertermittlung mit einfließen können.

Innere Faktoren für die Wertbestimmung

Zu den inneren Faktoren zählen der Zustand der Immobilie sowie die wichtigsten Daten wie die Größe, das Baujahr oder die Größe des Grundstücks. Der Gutachter verschafft sich einen persönlichen Eindruck von der Immobilie, der vom Keller bis zum Dachboden reicht. Hierbei
werden Notizen gemacht oder bei Bedarf Fotos, um zum Beispiel feuchte Stellen oder andere Mängel zu dokumentieren. Im Gegenzug führen natürlich alle in den letzten Jahren ausgeführten. Modernisierungsmaßnahmen wie etwa neue Leitungen oder Solaranlagen zu einer Wertsteigerung des Objekts.

Vermerkt werden auch weitere Faktoren wie ein bestehender Denkmalschutz oder bereits begonnene Baumaßnahmen. Typisch ist hierfür ein bereits mit Wasser- und Stromleitungen ausgestatteter Dachboden, deren Ausbau für den Käufer somit mit weniger Kosten verbunden wäre. Bei dem Termin sollte der Verkäufer alle Rechnungen der letzten Jahre sowie Grundrisse bereithalten. Ebenfalls wichtig sind alle Baugenehmigungen für Anbauten und ähnliche Sachen, da schwarz errichtete Anbauten für neue Besitzer selbst nach Jahrzehnten noch unangenehme Folgen haben können.

Äußere Bestimmung für die Wertbestimmung

Auf die äußeren Faktoren hat der Immobilienbesitzer nur einen indirekten Einfluss. Hierzu gehört die Lage der Immobilie sowie noch spezieller die Infrastruktur des jeweiligen Stadtteils bzw. in Großstädten der unmittelbaren Umgebung. Von den Parkmöglichkeiten, über
Einkaufsmöglichkeiten bis zu öffentlichen Verkehrsmittel haben es auch die Stadtplaner in der Hand, die Immobilienpreisentwicklung zu beflügeln. Ebenfalls nicht unerheblich ist die Menge an Immobilien, die in diesem Stadtteil vorhanden sind. Befinden sich in der unmittelbaren Nähe
mehrere Neubaugebiete, kann das den Preis nach unten senken, während in Gegenden, in denen traditionell die Besitzer eher an ihren Immobilien festhalten, die Preise entsprechend steigen. In der später schriftlich erfolgenden Immobilienbewertung sollte immer transparent mit einfließen,
welche Faktoren schlussendlich Einfluss auf die Bewertung genommen haben.

Unterschiedliche Verfahren für die Immobilienbewertung

Für die Immobilienbewertung sind aktuell drei Verfahren bekannt, welche Sie im Anschluss detaillierter vorgestellt bekommen.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren bezieht sich auf den reinen Wert eines Gebäudes. Das Grundstück wird hierbei nicht berücksichtigt. Die Basis einer Sachwertermittlung bildet das theoretische Szenario, wieviel ein Neuaufbau des identischen Gebäudes aktuell kosten würde. Dieses Verfahren wird zum Beispiel für Fabriken oder andere Anlagen angewendet, die bei der Versicherungssumme auf Nummer sicher gehen möchte, bei einem Unglücksfall wie einem Brand am Ende nicht
draufzahlen zu müssen.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren wird bei allen gewerblich genutzten Immobilien sowie Mietshäusern verwendet. Neben dem puren Wert der Immobilie werden hierbei auch die aktuellen Mietzahlungen berücksichtigt. Da es sich bei Käufern der Immobilien häufig um Kapitalanlagen handelt, sind die Käufer natürlich sehr daran interessiert zu wissen, wann sich im Vergleich zum Kaufpreis, die Investition bezahlt machen wird. In die Ertragswertermittlung fließen jeweils nur Nettobeträge ein, um einen leichteren Überblick zu gewährleisten.

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren zieht als Grundlage vergleichbare Objekte aus der unmittelbaren Nachbarschaft. Die hierfür erzielten Kaufpreise bilden den Vergleichswert, welcher eine Einschätzung erlaubt, welcher Verkaufspreis realistisch erzielt werden kann. Natürlich ist bei
diesem Verfahren zu bedenken, dass es niemals zwei wirklich identische Immobilien gibt. Kleinere Abweichungen nach oben oder unten aufgrund der eigenen Ausstattungen der Immobilie sind daher in Kauf zu nehmen.

Die Immobilienbewertung potenziellen Käufern zur Verfügung stellen

Nicht nur die Verkäufer, sondern auch Kaufinteressierte tun sich schwer einen angemessenen Preis für eine Immobilie zu finden. Das liegt nicht zuletzt daran, dass einige vermeintliche Mängel wie etwa ein fehlendes Badezimmer auf jeder Etage oder kein Balkon, keine Preisminderung von mehreren tausend Euro zur Folge haben.

Mit der Bereitstellung der Immobilienbewertung im Exposee erhalten die potenziellen Käufer einen unabhängigen Blick auf die Immobilie und können selbst entscheiden, welcher Preisangemessen erscheint. Das erweist sich speziell in einem Bieterverfahren als ein großer Vorteil, da sich die Käufer hierfür meist ein Limit setzen, welches die erforderlichen Renovierungen berücksichtigt. Finden sich diese im Gutachten berücksichtigt, ist es leicht, ein realistisches Gebot zu verfassen oder auch die Verkaufsverhandlungen auf Augenhöhe mit dem Verkäufer zu betreiben. Die Immobilienbewertung schafft somit eine Vertrauensbasis, die sich für einen zeitnahen Verkauf immer positiv für alle Beteiligten auswirkt.

Kann ich meine Immobilie trotz Kredit verkaufen?

Beim Verkauf einer Immobilie mit bestehenden Krediten sollten Sie genau auf das Kleingedruckte achten.

Für den Kauf eines Grundstücks, einer Eigentumswohnung oder eines Hauses eine Immobilienfinanzierung zu benötigen, ist heute die Regel. Diese begleitet die Immobilienbesitzer oft über viele Jahrzehnte. Das bedeutet leider nicht, dass auch die Lebensumstände die gleiche Konstanz besitzen. Hier erfahren Sie, wie Sie eine Immobilie verkaufen, selbst wenn das Ende der Finanzierung noch in weiter Ferne liegt.

Den Kredit nicht als Hinderungsgrund für einen Verkauf betrachten

Nach dem Tod eines Ehepartners oder auch aufgrund langfristiger Arbeitslosigkeit kann sich eine geliebte Immobilie schnell in eine finanzielle Bürde verwandeln. Die monatlichen Kosten für die Finanzierung erfordern nun deutliche Abstriche in anderen Bereichen und daher immer wieder
harte Entscheidungen. Zu den Härtesten gehört es, sich realistisch vor Augen zu führen, dass es nur möglich ist, finanziell wieder auf die Füße zu kommen, wenn die Immobilie veräußert wird. Wichtig ist, in diesem Moment die Zahlungen nicht einzustellen. Das führt nach Mahnungen zum
Kündigen des Darlehens und der Veranlassung der Zwangsversteigerung. Da dies im Grundbuch vermerkt wird, erschwert das den Kauf einer Immobilie um ein Vielfaches.

Sehen Käufer einen aktuellen Grundbuchauszug, werden sie immer versuchen, den Preis zu drücken, da diese nun um die Notlage wissen, in welcher sich die Käufer befinden. Zwei Fakten, die Sie erwarten, sollten Sie bereits jedoch im Vorfeld wissen. Da auch die Bank ein Mitspracherecht beim Verkauf besitzt, wird sie einen Notar ihres Vertrauens mit den
Formalitäten beauftragen. Zweitens wird der Verkaufserlös nicht auf Ihr Konto, sondern auf ein Notaranderkonto überwiesen. Hier werden zuerst die Ansprüche des Gläubigers befriedigt und Ihnen der daraus erfolgende Restbetrag überwiesen.

Die Vorfälligkeitsentschädigung bereits im Vorfeld ausrechnen lassen

Planen Sie eine Immobilie trotz Kredit zu verkaufen, sollten Sie immer eng mit der finanzierenden Bank zusammenarbeiten und diese rechtzeitig über Ihre Absichten in Kenntnis setzen. Das bietet zudem gleich mehrere Vorteile. Banken verfügen oft über eine eigenständige Immobilienabteilung, welche Makler beschäftigt. Sie helfen bei einem laufenden Kredit gerne
und übernehmen somit die Vermarktung der Immobilie. Es ist nicht unüblich, dass die Banken selbst einen Verkäufer präsentieren, der bereits im Vorfeld nach einer Immobilie mit den gleichen Eckdaten Ausschau gehalten hat.

Neben diesen positiven Aspekten bestehen Banken bei laufender Finanzierung auf die Vorfälligkeitsentschädigung. Diese entspricht den Zinsen, auf welche die Bank aufgrund der vorzeitigen Ablösung verzichten muss. Wie sich die Vorfälligkeitsentschädigung zusammensetzt, ist für den Kreditnehmer im Vorfeld oft schwer vorauszuberechnen. Daher ist es empfehlenswert, sich zuvor diesen Betrag einmal ausrechnen zu lassen. Das erleichtert es nachzuvollziehen, ob der geplante Verkaufspreis ausreichend ist, um alle Verbindlichkeiten damit zu tilgen. Ist dies nicht
der Fall, macht es Sinn eventuell über eine Umschuldung nachzudenken und somit die monatlichen Kosten zu senken.

Die Kreditübernahme als Entlastung für den Geldbeutel

Von Banken vergebene Immobilienfinanzierungen werden immer in Form einer Grundschuld oder Hypothek im Grundbuch abgesichert. Diese wird im Zuge eines Verkaufs oftmals gelöscht, um Platz im ersten Rang für die Finanzierung des neuen Besitzers zu schaffen. Jedoch ist das nicht die einzige Möglichkeit. Abhängig von der Menge an Eigenkapital, die ein Käufer mitbringt, kann die Grundschuld oder Hypothek auch übernommen werden. Die finanzierende Bank muss dem Vorhaben allerdings zuerst zustimmen, da der ursprüngliche Eigentümer aus der Schuld entlassen werden muss.

Hierfür ist in der Regel eine interne Prüfung erforderlich, um sicherzustellen, dass der neue Besitzer kreditwürdig ist. Hat dieses Vorhaben Erfolg haben alle Parteien einen Vorteil erzielt. Der frühere Besitzer spart sich die Kosten für die Löschung des Grundbucheintrags, der neue Besitzer verfügt über eine Finanzierung und die Bank spart sich ebenfalls sehr viel Papierkram, welcher durch die Berechnung der daher, diese Option zumindest dem Käufer vorzustellen und bei Interesse durch die Bank prüfen zu lassen.

Wie bestimme ich den richtigen Verkaufspreis für meine Immobilie?

Mit dem richtigen Verkaufspreis die Chancen auf einen zeitnahen Verkauf erhöhen. Die eigene Immobilie ist mit vielen Erinnerungen verbunden. Doch Käufer haben in der Regel kein Interesse daran den ideellen Wert einer Immobilie zu bezahlen. Wer zusätzlich unter Zeitdruck für den Verlauf steht, ist daher mehr als gut beraten, einen Verkaufspreis festzusetzen, der beiden Parteien das Gefühl erlaubt ein gutes Geschäft getätigt zu haben.

Der richtige Verkaufspreis ist ein Zusammenschluss aus vielen Faktoren

In Exposés findet sich nicht selten eine Vielzahl von vermeintlichen positiven Details wie zum Beispiel die Sauna im Keller oder der Pool im Garten. Während die einen Kaufinteressenten aus genau diesem Grund einen Besichtigungstermin vereinbaren, kann es für andere Interessenten
eher einen Minuspunkt darstellen, da sie die jeweiligen Flächen lieber anders nutzen möchten.

Zusätzliche Details im Kaufpreis zu berücksichtigen kann daher durchaus negative Auswirkungen auf die Anzahl an Interessenten haben. Zwar kauft schlussendlich nur eine der Personen die Immobilie, die Zeit bis zur Unterschrift unter dem Kaufvertrag kann sich mit einer erhöhten Anzahl an Interessenten jedoch maßgeblich verkürzen. Anders verhält es sich dagegen mit Sanierungsarbeiten wie zum Beispiel neuen Fenstern und Türen oder auch Leitungen. Da die Käufer ein starkes Eigeninteresse an einem Haus haben, das nicht bereits kurz nach dem Einzug der ersten Sanierungsmaßnahmen bedarf, ist ein Mehrpreis in diesem Fall durchaus
gerechtfertigt.

Für einen schnellen Verkauf lernen, durch die Augen der Käufer zu sehen

Ein arbeitsbedingter Umzug in eine andere Stadt, der Zugewinnausgleich nach einer Scheidung oder auch der Verkauf im Zuge einer Zahlungsunfähigkeit macht die Zeit schnell zu einem Gegenspieler. Den Verkaufspreis zu hoch anzusetzen, kann daher zu einer Barriere für viele
Interessenten führen überhaupt einen Besichtigungstermin zu vereinbaren. Faktoren, die für Käufer eine deutliche Einschränkung darstellen, sollten sich daher immer im Kaufpreis widerspiegeln. Ein klassisches Beispiel hierfür ist der Denkmalschutz. Dieser verhindert, dass die Käufer die Immobilie nach ihren eigenen Wünschen verändern können. Das schränkt den Kreis der Käufer ein, was nur über eine Preissenkung zu einem erhöhten Kaufinteresse führt.

Haben mehrere Käufer Interesse, ist es natürlich legitim dem Höchstbietendem die Immobilie zum Kauf anzubieten. Weitere Merkmale, die zu Abzügen führen sollten, sind eingetragene Wohnrechte auf Lebenszeit, bestehende Mietverhältnisse oder die zusätzlichen Kosten für die Erbpacht. Hierbei gehört den Käufern nur das Haus, aber nicht das Grundstück. Der Besitzer des Grundstücks wird entweder mit monatlichen oder jährlichen Zahlungen entschädigt.

Eigene Recherchen auf dem Immobilienmarkt durchführen

Der Wert von Immobilien wird auch aufgrund der Wohngegend bestimmt. Wichtig ist hier nicht die gesamte Stadt, sondern sich eng am Stadtteil zu orientieren. Die Infrastruktur wie öffentliche Verkehrsmittel sowie Kindergärten und Schulen stellt hierbei einen außerordentlichen Wert dar. Dieser steigt, umso besser die Infrastruktur ausgebildet ist, und sinkt je weniger Angebote vor Ort bestehen. Häuser mit gleicher Ausstattung sind daher innerhalb der Stadt teurer als in ländlichen Gegenden. Ein zweiter Faktor ist die Größe des Grundstücks.

Wer ein Haus kauft und mit der gesamten Familie einzieht, freut sich sehr über einen großen Garten, um die Kinder in einem sicheren Umfeld spielen zu lassen. Zur Bestimmung des Kaufpreises ist es daher empfehlenswert zuvor Zeitungsinserate und Anzeigen im Internet zu studieren. Dies erlaubt einen ersten Richtwert, auf dem die weiteren Berechnungen zur Wertermittlung ansetzen können.

Erste Einschätzungen aufgrund von Bewertungssoftware erhalten

Auf Immobilienverkaufsplattformen finden sich immer wieder sogenannte Kaufpreisrechner. Sie erlauben innerhalb von wenigen Eingaben eine erste Einschätzung zu erhalten, welcher durchschnittliche Verkaufspreis mit diesen Daten erzielt werden kann. Die angezeigte Spanne kann jedoch sehr umfangreich sein und oft werden die Nutzer aufgefordert, weitere Daten zum Zustand der Immobilie einzugeben. Hierzu gehören zum Beispiel das Alter der Heizung oder auch der Badezimmer.

Stehen in Zukunft umfangreiche Modernisierungsarbeiten an, hat das natürlich einen negativen Effekt auf den Preis, den die Käufer bereit sind, für eine Immobilie zu zahlen. Da ein Großteil der Käufer die Arbeiten noch vor dem Einzug erledigen lässt, erwarten sie im Gegenzug natürlich ein
Entgegenkommen beim Kaufpreis. Für die Nutzung einer Bewertungssoftware können zudem Kosten entstehen. Hierbei werden die Ergebnisse erst freigegeben, wenn der Nutzer einen bestimmten Betrag entrichtet. Wer sich nur eine generelle Einschätzung wünscht, sollte daher auf kostenlose Angebote ausweichen.

Mit einem Wertgutachten eine realistische Einschätzung des Werts erhalten

Wer sein Haus auf keinen Fall unter Wert verkaufen möchte, sollte ein Wertgutachten in Auftrag geben. Hierfür ist es wichtig, einen Gutachter zu wählen, welcher in diesem Bereich über ausreichend Erfahrung sowie die notwendigen Qualifikationen verfügt. Der Gutachter macht sich
zudem immer vor Ort ein Bild. Hierbei fließen alle Faktoren in die Bewertung mit ein, welche entweder den Wert des Hauses erhöhen oder herabsetzen. Weiterhin wird auch das Grundstück bewertet und als separater Wert aufgeführt. Das ist besonders bei Häusern interessant, die längere Zeit leer gestanden haben und bei denen auch ein Abriss und anschließender Neubau in Frage kommt.

Ein professionelles Gutachten ist jedoch zuerst mit Kosten verbunden, die je nach Umfang des Gutachtens zwischen 1000 – 2000 Euro liegen können. Im Gegenzug erhalten die Besitzer ebenfalls eine Dokumentation aller Mängel. Das kann im Anschluss hilfreich sein, wenn die Käufer sich durch einen auftretenden Mangel getäuscht fühlen und daher den Rechtsweg
beschreiten. Das Gutachten kann zudem den Käufern vorgelegt werden, wenn sie Zweifel am genannten Preis äußern.

Bei der Festsetzung des Verkaufspreises den Verhandlungsspielraum nicht vergessen

Käufer suchen bei einer Besichtigung nicht selten nach dem berühmten Haar in der Suppe. Das erlaubt ihnen, bei den späteren Verkaufsverhandlungen Preisnachlässe fordern zu können. Es ist daher durchaus legitim, den in einem Gutachten genannten Preis im Angebot um 10 % zu erhöhen. Das erlaubt dem Eigentümer ein Polster für die Verhandlungen nutzen zu können, um dem Käufer in den Verhandlungen vermeintlich entgegenzukommen.

Wer nicht unbedingt auf das Geld durch den Verkauf angewiesen ist, hat somit alle Asse in der Hand, um wenn nötig auf einen Käufer zu warten, der bereit ist den realistischen Preis zu bezahlen. In die Karten spielen Immobilienbesitzern zudem die steigenden Mieten, die es für immer mehr Menschen attraktiv macht, sich dieser Spirale höherer Mietkosten zu entziehen und in den eigenen vier Wänden das private Glück zu finden.

Was passiert bei einer Grenzvermessung?

Zaun zwischen zwei Grundstücken soll vermessen werden.

Grenzsteine waren früher ein gewohntes Bild auf Grundstücken. In den immer dichter besiedelten Gebieten in der Stadt haben sie in den letzten Jahren dagegen Seltenheitswert erlangt. Gestiegen ist dagegen die Anzahl an Streitigkeiten über den genauen Verlauf einer Grundstücksgrenze. Mit
Hilfe einer Landvermessung kehrt wieder Frieden in der Nachbarschaft ein.

Was wird im Rahmen einer Landvermessung ermittelt?

Die Landvermessung dient dazu, die Grundstücksgrenzen eines Grundstücks neu zu markieren und bei Bedarf mit neuen Grenzsteinen zu sichern. Neben dem erforderlichen Ortstermin dienen alle vorhandenen Pläne als Grundlage für eine korrekte Ermittlung der Landvermessung. Wer
sich ein rechtssicheres Gutachten über die Ergebnisse der Landvermessung wünscht, muss dieLandvermessung beim Katasteramt beantragen. Entweder führen die zuständigen Mitarbeiter diese selbst aus oder verweisen an einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur. Dieser
vereinbart einen Termin, wobei es Sinn macht, auch die Nachbarn zu benachrichtigen, damit sie selbst sehen, welches Ergebnis bei den Bemessungen vor Ort erzielt wurden.

In der Bauphase ist eine Landvermessung zudem hilfreich, um den idealen Platz für die Baugrube zu ermitteln. Hierbei werden die notwendigen Abstände zu Nachbargrundstücken berücksichtigt, damit es in Zukunft nicht zu Streitigkeiten unter den Nachbarn kommt.

Mit einer Landvermessung rechtsverwertbare Beweise in den Händen halten

Streitigkeiten rund um die Grundstücksgrenze und die vermeintlich auf dem eigenen Grundstück stehenden Gebäude und Zäune halten so gut wie alle deutschen Gerichte auf Trab. Endgültige Klärung kann nur eine offizielle Landvermessung bringen. Kommen die vereidigte Gutachter zu
dem Schluss, dass der jeweilige Tatbestand erfüllt ist, kommen hierfür klar definierte Gesetze zur Anwendung. Hat der Grundstückseigentümer bereits in der Bauphase oder kurz danach Einspruch gegen den Bau geäußert, kommt eine Duldung meist nicht in Frage, da der Kläger auf seinem Recht besteht und einen Rückbau verlangt. Verstreicht diese Frist, muss der Kläger die teilweise Bebauung dulden. Im Gegenzug hat dieser
den Anspruch auf eine Entschädigung in Form einer jährlichen Rentenzahlung oder eines Verkaufs des betreffenden Grundstückteils. Ein weiterer interessanter Sachverhalt ergibt sich jedoch, wenn sich ein Gebäude komplett auf einem Nachbargrundstück befindet. Dieses geht
somit in den Besitz des Besitzers des Grundstücks über. Lediglich bewegliche Gegenstände müssen herausgegeben werden.

Die Kosten für eine Landvermessung nicht alleine tragen

Dient die Landvermessung ausschließlich der Vermessung der Grundstücksgrenzen, muss das finanziell nicht nur von der Person getragen werden, welche die Vermessung veranlasst hat. Die Kosten können anteilig mit den jeweiligen Nachbarn verrechnet werden. Besteht ein Streit über
die Grundstücksgrenze oder die genaue Größe einer Überbauung, kann das jedoch eher die Grundlage für weiteren Streit begünstigen.

Haben die Vermessungen Ihren Verdacht bestätigt, sollten Sie daher die Kosten besser alleine übernehmen, um dem Nachbarn Zeit zu geben, sich mit der Situation zu arrangieren. Vielfach rechnet sich das Gutachten jedoch, wenn die jährlichen Rentenzahlungen eintreffen oder ein
Teilverkauf des bebauten Grundstücks stattgefunden hat. Die Landvermessung schafft somit Tatsachen, auf die Sie sich selbst nach Jahrzehnten noch immer berufen können.

Vorteile eines Maklers beim Immobilienverkauf

Mit der Beauftragung eines Maklers sollten Sie keine Zeit beim Immobilienverkauf verlieren.

Für den Verkauf einer Immobilie stellt sich schnell die Frage, ob der Verkauf mit oder ohne Makler erfolgen soll. Die Gründe sich dagegen zu entscheiden, sind oftmals in negativen Erfahrungen begründet. Vielleicht nehmen Sie sich jetzt dennoch einen kurzen Augenblick Zeit, um herauszufinden, warum ein Makler Ihnen zu einem schnelleren Verkauf Ihrer Immobilie verhelfen kann.

Professionelle Makler sparen viel Zeit und Mühe

Bereits heute bleibt zwischen Beruf, Familie und Haushalt kaum eine Minute Zeit, um sich zurückzulehnen und einmal kurz durchzuatmen. In dieser spärlichen Freizeit noch den privaten Verkauf eines Hauses zu bewerkstelligen, ist mehr als nur ein Drahtseilakt. Der Makler erstellt nicht nur ein professionelles Exposee, sondern macht hierfür auch die Fotos, welche Ihre Immobilie immer von Ihrer Schokoladenseite zeigen. Weiterhin werden Anzeigen in regionalen Zeitungen sowie dem Internet geschaltet, um potenzielle Verkäufer auf die jeweilige Immobilie
aufmerksam zu machen. Ein nicht zu unterschätzender Vorteil eines Maklers ist zudem dessen Kundenkartei.

Hierzu gehören neben den Eigentümern von Immobilien auch Menschen, welche auf der Suche nach einem geeigneten Objekt sind. Treffen die passenden Voraussetzungen aufeinander, kann es durchaus passieren, dass eine Vielzahl von Besichtigungsterminen unnötig wird und die Immobilie bereits nach kürzester Zeit einen neuen Besitzer findet. Die Verkäufer können dadurch ihrem gewohnten Tagesablauf nachgehen, während sich der Makler um alle alltäglichen Bereiche der Vermarktung kümmert.

Die Beauftragung eines Maklers schafft eine emotionale Distanz zu den Kaufinteressenten

Während eines ersten Gesprächs mit dem Makler fragt dieser meist nach Käufern, die für Sie nicht infrage kommen. Wer sein Haus bevorzugt an eine Familie verkaufen möchte, braucht das den Kaufinteressenten nicht selbst mitzuteilen und geht somit auch nicht die Gefahr ein, in
Diskussionen verwickelt zu werden. Um die Klienten vor unangekündigten Besuchen zu schützen, veröffentlichen erfahrene Makler auch niemals die komplette Adresse. Einige gehen sogar noch weiter und blenden die Hausnummer bei Frontansichten der Immobilie aus.

Wenn Sie selbst bei den Besichtigungen nicht anwesend sein möchten, können Sie dem Makler auch einen Schlüssel der Immobilie überlassen und dieser führt nach Absprache mit Ihnen Interessenten durch die Eigentumswohnung oder das Haus. Da sich viele Käufer sehr kritisch präsentieren, um später den Preis drücken zu können, werden die Verkäufer im Vorfeld nicht negativ gegen einen Interessenten eingenommen. Ein erfahrener Makler verfügt zudem über die Fähigkeit, die Interessenten gut einschätzen zu können. Echtes Kaufinteresse wird somit von diesen wahrgenommen und an den Verkäufer weitergegeben. Für die späteren Verkaufsverhandlungen ist das ein großer Vorteil, der dazu führt, auch unter Zeitdruck nicht allen Wünschen nach Preisnachlässen nachzugeben.

Die Kosten für einen Makler einfach mit dem Käufer teilen

Die Kosten für einen Makler stehen immer wieder im Verdacht, einen großen Teil des Gewinns aufzubrauchen. Doch gerade wenn Sie unter Zeitdruck stehen, da Sie etwa in wenigen Wochen eine neue Arbeitsstelle in einem anderen Bundesland antreten müssen, ist Zeit definitiv gleich
Geld. Wenn Sie vor Ort bereits eine Wohnung gemietet oder ein Haus gekauft haben, fallen unter Umständen ohne einen Verkauf gleich zweifache Kosten an. In Verbindung mit den Umzugskosten kann sich das schnell als eine Herausforderung für die finanziellen Reserven erweisen.

Obwohl aktuell die Rechtsprechung besagt, dass die Maklerkosten von demjenigen beglichen werden müssen, der dessen Dienste in Anspruch genommen hat, können sie auch aufgeteilt werden. Hierbei zahlen Käufer und Verkäufer jeweils die Hälfte, sodass beide den kompletten Service genießen, aber nur 50 % der hierfür entstehenden Kosten tragen müssen. Ein schneller Verkauf mit einem Makler ist daher für alle Beteiligten ein Gewinn.