Preisunterschiede zwischen Alt- und Neubauten

Neubaten und Altbauten in Berlin

Die Postbank veröffentlichte den “Wohnatlas 2020”, in dem sie die Preise im Immobilienmarkt festhält. Das Hamburgische Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) führte für die Postbank diese Studie durch. Es untersuchte von 401 Städten und Landkreisen die Preise von Alt- und Neubau.

Sie entdeckten, dass Hamburgs Altbauten im Luxusbereich wenig günstiger sind als Neubauten. Im Vergleich sind sie in Garmisch-Partenkirchen um 200.000 Euro günstiger und im Landkreis Miesbach sind sie es um die Hälfte. Durchschnittlich sind Neubauten in allen Regionen um 160.000 Euro teurer.

Kunden finden Altbauten wegen der alten Türen und Fenster gut. Darum kostet der Berliner Altbau knapp 4400 Euro pro Quadratmeter und Neubau 6000 Euro.

In der Studie taucht Berlin beim Altbau im Durchschnitt teurer als in Köln, Düsseldorf und Stuttgart auf. In Hamburg sind die Preise leicht teurer. Weitaus mehr muss ein Interessent in Frankfurt am Main und München zahlen, dort ist die Wirtschaftskraft stärker.

Im oberen Preissegment nehmen Verkäufer in Berlin 8920,51 Euro pro Quadratmeter für Neubauten und 6791,72 Euro für Altbau. Im Schnitt beträgt der Quadratmeter bei Neubauten 5952,38 Euro und bei Altbauten 4383,12 Euro.

Ein weiteres Merkmal ist, dass bei einer 70 Quadratmeter Wohnfläche der Preisunterschied bei hochpreisigen Objekten zwischen Alt- und Neubau 159.015,30 Euro beträgt. Der Normalpreis liegt bei 109.848,20 Euro.

In Potsdam fällt der Unterschied geringer aus. In mittlerer Preisklasse sind Neubauten 58.963,10 Euro teurer und im Luxusbereich 112.268,80 Euro. Für ein Eigenheim in Potsdam im Luxusbereich wird für den Quadratmeter 6416,47 Euro verlangt. Durchschnittlich liegt der Preis bei 3596,16 Euro pro Quadratmeter.

Berlin, eine Stadt breitet sich aus

Den Geschäftsführer des Projektentwicklers Laborgh Investment Florian Lanz, reizen widersprüchliche Projekte. Marzahn besitzt eine besondere Historie, seine Plattenbauten sind das bekannteste Merkmal. Dort zu bauen ist eine besondere Aufgabe.

Laborgh hat 2016 von dem Unternehmer Knorr-Bremse ein Grundstück erworben. Der Investor bebaut es nach den Plänen des Architekten David Chipperfield aus London. Das Gelände liegt 15 Kilometer östlich vom Hauptbahnhof in Marzahn und hat mehrere historische Bauwerke.

In den Gebäuden entstehen Räume für Kleingewerbe und Handwerksbetriebe. Zusätzlich entsteht ein Quartier mit mehr als 1000 Wohnkomplexen und 370 Apartments für Studenten. Die insgesamt drei Hochhäuser übernimmt die Wohnbaugesellschaft Howoge.

Diese Wohnprojekte lohnen sich im Berliner Umland, weil der Grundstückspreis günstiger ist als im Zentrum. In Marzahn-Hellersdorf liegt der Preis bei 4000 Euro pro Quadratmeter.

Der deutsch-schwedische Projektentwickler Rico Kallies glaubt, dass viele den Berliner Osten unterschätzen. Für den Bezirk sprechen die Grünanlagen, der gute Anschluss zur Innenstadt und der hohe Anteil an jungen Einwohnern.

Das Bauland innerhalb des S-Bahn-Rings besteht aus kleinen Flächen und erzielt einen überteuerten Wert. Der Verkaufspreis liegt bei bis zu 10.000 Euro pro Quadratmeter.

Der Projektentwickler bei Archigon, Gunther Hastrich, sieht einen Wertzuwachs in dem Gebiet zwischen Alexanderplatz und Hauptstadtflughafen. Im Oktober 2020 soll die Eröffnungsfeier des Flughafens stattfinden, was die angegliederten Bezirke aufwertet.

Diese und ähnliche Nachrichten gibt es aus den Randbezirken zu hören. Die schlechte Nachricht ist, dass viele Leute nicht das Geld für die Mieten im Zentrum haben.

Der Wohnungsmarkt in der Krise

Die Deutsche Bank Research analysierte, ob die Corona-Krise einen Einfluss auf den Wohnungsmarkt hat. Als Ergebnis kam heraus, dass sie die Nachfrage um zehn Prozent senke, während parallel die Zahl der fertiggestellten Neubauten sinkt.

Gleichzeitig prognostiziert der FDP-Abgeordnete Stefan Förster ein Wachstum der Einwohner auf vier Millionen bis 2030. In Berlin leben zurzeit 3,8 Millionen Einwohner und die Stadt bräuchte jedes Jahr 20.000 Wohnkomplexe, um dem Zuzug aufzufangen.

2019 verlangsamte sich der Anstieg der Preise auf dem Wohnungsmarkt. Eine Analyse von vdpResearch ergab, dass sich der Durchschnittspreis überall in Berlin erhöhte. Im Vergleich zum Vorjahr stiegen die Preise um 7,9 Prozent.

Einfluss des Berliner Mietendeckels

Wie weit der Berliner Mietendeckel Einfluss auf diesen Trend hat, kann niemand sagen. Die Annahme, dass der Mietendeckel viele Investoren abschrecke, bewahrheitete sich nicht.

Die Investoren änderten ihr Verhalten. Durch die gedeckelten Einnahmen gehen Renovierungen und Modernisierungen zurück. Das führt zum Verkauf von unwirtschaftlichem Wohnraum, der sich für den Wohnungsmarkt nicht eignet.

Bei all den Komplikationen, Jordan Milewicz, Europachef von Aklius, sieht in der Krise eine Chance. Familien, die in die Randbezirke ziehen, haben die Aussicht, im Grünen zu leben und in der Stadt zu arbeiten. Für viele ist das ein Traum, wenn die Infrastruktur stimmt.

Immobilien richtig vererben

Opa hält Hasnd vom Enkelkind, dem er sein Haus vererben möchte

Fast jeder zweite in Deutschland verfügt über eine Immobilie. Dabei ist es zunächst unerheblich, ob es sich dabei um eine Eigentumswohnung, ein unbebautes Grundstück, Ein- oder Mehrfamilienhäuser handelt. Wird das in Wohnbauten investierte Immobilienvermögen herangezogen, so betrug dieser Wert im Jahr 2018 rund 4,7 Billionen Euro. Dieser Wert wird in den nächsten Jahren weiter steigen. Ein großer Teil dieser Immobilie wird in den kommenden Jahren und Jahrzehnten den Besitzer wechseln. Für den Staat ein gutes Geschäft, denn das Aufkommen der Erbschafts- und Schenkungssteuer wird erwartungsgemäß ebenfalls stark steigen. Wer aber heute schon rechtzeitig die Weichen stellt, der kann in den kommenden Jahren deutlich an Steuern sparen.

Schenken und Erben – zwei Seiten einer Medaille

Wenngleich die Anlässe unterschiedlich sind, das Schenken und Vererben wird zumindest steuerlich gleich behandelt. Daher sind die im Folgenden verwendeten Begriffe Schenkung oder Vererbung, bzw. Schenkungs- und Erbschaftssteuer immer synonym zu verstehen. Ein gravierender Unterschied aber besteht: Verständlicherweise kann ein Erblasser nur einmal vererben, eine Schenkung kann alle zehn Jahre an die gleiche Person vorgenommen werden. Glücklicherweise hat der Gesetzgeber vor einigen Jahren die Steuerfreibeträge für zu vererbendes Immobilienvermögen deutlich nach oben korrigiert. Dafür ist Immobilienvermögen dem Geldvermögen jetzt gleichgesetzt.

Welche Freibeträge existieren?

Die Höhe des Freibetrags richtet sich nach dem Verwandtschaftsverhältnis zwischen dem Schenkenden (Erblasser) und dem Beschenkten (Erben). Dabei gilt, dass Ehepartner und Partner einer eingetragenen Lebenspartnerschaft bis zu 500.000 Euro steuerfrei übertragen dürfen. Kinder, Enkelkinder (wenn die Eltern bereits verstorben sind), sowie Adoptiv- und Stiefkinder können bis zu 400.000 Euro erben. Für Enkelkinder gilt ein Freibetrag von 200.000 Euro. Erben Eltern und Großeltern gilt ein Freibetrag von 100.000 Euro. Dieser gilt auch für Urenkel, allerdings mit der Erweiterung, dass dieser Freibetrag sowohl für Schenkungen und ererbtes Vermögen gilt. Für alle anderen Konstellationen gilt ein Freibetrag von 20.000 Euro. Die Erbschaftssteuer fällt dabei nur auf den Betrag an, der oberhalb des Freibetrags liegt und steigt an, je größer das übertragene Vermögen ist.

Die Freibeträge können alle 10 Jahre in Anspruch genommen werden. Insbesondere bei größeren Immobilienvermögen ergibt es vor diesem Hintergrund Sinn, wenn schon sehr frühzeitig mit dem Verschenken des Vermögens begonnen wird. Eine ganz besondere Situation gilt für die Übertragung einer selbstgenutzten Immobilie durch Ehepartner oder solche, die in einer eingetragenen Lebenspartnerschaft leben. Überträgt der Schenkende an den Beschenkten eine Immobilie, die dieser selbst nutzt, dann entfällt grundsätzlich die Schenkungssteuer.

Welche Weichen sollten rechtzeitig gestellt werden

Ist absehbar, dass das zu vererbende Vermögen oberhalb der genannten Freibeträge liegt, sollte rechtzeitig mit einer Übertragung begonnen werden. Es leuchtet in diesem Zusammenhang sicherlich ein, dass die Übertragung von Geldvermögen deutlich einfacher ist. Bei größeren Immobilienvermögen ergibt es durchaus Sinn, dass vom Schenkenden bereits die übernächste Generation bedacht wird. Wie oben aufgeführt, haben auch Enkelkinder einen verhältnismäßig hohen Freibetrag von 200.000 Euro. Wenn ein Schenkender bspw. einen Sohn und einen Enkel hat, dann könnte in einem solchen Beispiel ein Vermögen von 600.000 Euro steuerfrei an die nächsten Generationen übertragen werden (400.000 Euro an das Kind, 200.000 Euro an den Enkel). Denkbar ist auch die sogenannte Kettenschenkung. Wenn im o. a. Beispiel dem Enkel die gesamte Immobilie übertragen werden soll, dann würde der Sohn unmittelbar nachdem er seine Schenkung erhalten hat diese an den Enkel weiterreichen. Der Enkel hätte somit keinerlei Steuer zu zahlen.

Das Gesetz bietet aber noch eine weitere Möglichkeit, die Schenkungssteuer zu umgehen. So sind Geschenke zu besonderen Anlässen, wie Hochzeit, Abitur, Hochschulabschluss oder auch Jubiläen zulässig. Im Rahmen dieser anerkannten Gelegenheiten wird keine Steuer erhoben. Allerdings ist zu beachten, dass die Schenkung in einem Verhältnis zum Gesamtvermögen des Schenkenden stehen muss. Wer nur eine Immobilie besitzt und diese dem Enkel zum Abitur schenkt, wird sicherlich Probleme mit der Steuer bekommen. Besitzt der Großvater aber mehrere Immobilien und verschenkt eine kleinere Wohnung an seinen Enkel, die dieser während seiner Studentenzeit nutzt, dann dürfte das vom Finanzamt anerkannt werden. Der Vorteil dieser Methode ist, dass hierauf die 10-Jahresfrist nicht angewendet werden muss und somit mehr Vermögen innerhalb kürzerer Zeit übertragen werden kann.

Die notarielle Beurkundung ist grundsätzlich vorzunehmen

Wird zu Lebzeiten verschenkt, empfiehlt sich die notarielle Beurkundung. Zwar ist der Übergang einer Immobilie immer notariell zu beurkunden, aber der Schenkende verschenkt mit bestimmten Absichten. Wird bspw. die eigengenutzte Immobilie verschenkt, dann ist unbedingt das Wohnrecht zu klären. Dabei geht es nicht nur um die Fragestellung des lebenslangen Wohnrechts. Berücksichtigt werden muss auch die Frage, was passiert, wenn die zum Wohnrecht berechtigte Person aus gesundheitlichen Gründen nicht mehr in das Haus zurückkehren kann. Für den Beschenkten kann das unter Umständen eine teure Angelegenheit werden, laufen doch die Nebenkosten weiter. Für diese Fälle sollte geregelt sein, dass der Eigentümer bereits vor Ableben des Schenkenden die Wohnung oder das Haus nutzen darf. Auch darf eine Schenkung an Bedingungen geknüpft sein.

Wer seinem Enkel eine Wohnung schenkt und dieser diese im Anschluss weiter veräußern möchte, kann das in der Schenkungsurkunde ausschließen. Auch ein Rückforderungsrecht ist denkbar. Damit hat der Schenkende die Möglichkeit im Falle einer eigenen wirtschaftlichen Notlage die Immobilie wieder zurückzuverlangen. Wird bspw. ein Mietshaus vererbt, dann kann auch eine Regelung in Bezug auf die Mieten getroffen werden. Eine sehr effektive Methode der Übertragung von Immobilien ist das sogenannte Nießbrauchsrecht.

Während beim Wohnrecht nur die reine Bewohnung der Immobilie eingeräumt wird, geht der Nießbrauch deutlich darüber hinaus. Beim Nießbrauch hat der Nehmer bspw. das Recht auch Änderungen an der Immobilie vorzunehmen. Der Beschenkte ist zwar Eigentümer, er hat aber weniger Einfluss auf die Verwendung der Immobilie. Aus Sicht des Beschenkten stellt die Gestaltung des Nießbrauchs einen erheblichen Vorteil dar. Denn das Nießbrauchsrecht mindert die Bemessungsgrundlage für die Erbschaftssteuer. Dazu ein kleines Beispiel: Eine Immobilie ist 550.000 Euro wert. Bei einer Schenkung würden an ein Kind würden auf den über den Freibetrag hinausgehenden Betrag von 150.000 Euro Schenkungssteuern in Höhe von 7 % anfallen. Wird jetzt ein Nießbrauchsrecht in Höhe von 150.000 Euro angesetzt wird dieses vom Verkehrswert abgezogen und der Wert der Schenkung würde nur noch 400.000 Euro betragen. Somit entfällt die Zahlung der Steuer. Übrigens ist es so, dass sowohl bei einer Schenkung, wie auch beim Vererben keine Grunderwerbssteuer fällig wird.

Die Berechnung des Immobilienwertes bei der Schenkung

In den vergangenen Jahren sind die Immobilienpreise immer weiter gestiegen. Bei der Bewertung der Immobilie wird durch das Finanzamt nicht der ehemalige Kaufpreis herangezogen. Tatsächlich ist ein realistischer Verkehrswert zu ermitteln. Da aber nur beim Verkauf ein wirklich realistischer Verkehrswert ermittelt werden könnte, stellt sich die Frage nach einer möglichst objektiven Bewertung. Die Finanzämter gehen bei ihrer Bewertung nach dem sogenannten typisierenden Massenverfahren vor. Dahinter verbergen sich pauschale standardisierte Werte, die nicht unbedingt den Wert der Immobilie widerspiegeln. Spezielle wertmindernde Eigenschaft der Immobilie, wie ein sanierungsbedürftiges Dach oder ein feuchter Keller werden dabei nicht berücksichtigt. Das liegt daran, dass die Finanzbehörden keine Vor-Ort-Termine durchführen, sondern die Wertermittlung einzig und allein auf Basis pauschalisierter Zahlen erfolgt.

Um zu einer reellen Wertermittlung zu kommen empfiehlt sich die Beauftragung eines vereidigten Gutachters. Dieser erstellt für die Immobilie ein Verkehrswertgutachten, auf dessen Basis das Finanzamt dann die Steuerberechnung durchführen kann. Das Finanzamt muss diese Wertberechnung nicht zwingend akzeptieren, allerdings müssen die Finanzbehörden jetzt nachweisen, wieso sie mit dem im Gutachten genannten Wert nicht einverstanden sind.

„Braune Immobilienkäufer“: Vermehrte Immobilienkäufe durch Rechtsextreme in Ostdeutschland

Kleinstadt in Deutschland

Mit großer Sorge blicken Politiker und Sicherheitsbehörden nach Ostdeutschland. Denn scheinbar befinden sich dort immer mehr Immobilien und Grundstücke zunehmend in den Händen von einzelnen Personen sowie Gruppierungen, die eindeutig der rechten Szene zuzuordnen sind. Experten befürchten, dass sich so der Rechtsextremismus in bestimmten Ortschaften und Gebieten, vor allem auf dem Land, fest etablieren könnte. Doch wie genau steht es diesbezüglich um den ostdeutschen Immobilienmarkt?

Thüringen: Politikerin warnt vor „faschistischer Landnahme“

Laut dem Bundesamt für Verfassungsschutz (BfV) gibt es aktuell in mindestens drei ostdeutschen Bundesländern 67 Grundstücke, deren Eigentümer eindeutig dem rechten Spektrum zuzuordnen sind, darunter etwa 18 in Thüringen, 22 in Sachsen-Anhalt und 27 in Sachsen.

Alle Grundstücke befänden sich in kleineren Ortschaften, die somit von „einer Art faschistischer Landnahme“ bedroht seien, so Katharina König-Preuss, Linken-Abgeordnete im Thüringer Landtag. Die Politikerin beobachtet, dass Thüringen nicht nur als Veranstaltungsort von der rechtsextremen Szene gern genutzt wird, sondern auch von Größen der rechten Szene zunehmend als Wohnort und Arbeitsplatz gewählt wird. So haben in der Vergangenheit nicht nur der ehemalige Berliner NPD-Chef sowie der Bundesvorsitzende der rechtsextremen Organisation „Blood & Honour“ in verschiedenen Thüringer Landkreisen ihre Zelte aufgeschlagen. Auch der in der rechten Szene bekannte Rapper Chris Ares sorgte mit einem Posting in einem sozialen Netzwerk für Aufruhr, als er dort die Umsetzung von zwei großen Projekten verkündete.

Rechte Wohnprojekte und Treffpunkte in Bautzen

Chris Ares, der mit bürgerlichem Namen Christoph Aljoscha Zloch heißt, machte in dem bekannten Netzwerk Telegram Details über die Einrichtung eines „patriotischen Jugendzentrums“ sowie eines Wohnprojektes öffentlich. Beide Einrichtungen sollen nach Aussagen des 28-jährigen, der seit 2016 vom bayerischen Verfassungsschutz beobachtet wird, im Landkreis Bautzen entstehen. Geplant sei die Einrichtung eines „Dorfes“ sowie eines Jugendtreffs mit umfassendem Angebot, „wo die jungen Patrioten sein können“.

Neben dem Immobilienerwerb werden durch die rechte Szene, etwa durch die „Initiative Zusammenrücken“, bundesweit außerdem Wohnangebote für Neonazis veröffentlicht. Auch die rechte Gruppierung „Nordadler“ plant laut eigener Aussage den Immobilienerwerb in den neuen Bundesländern zur Errichtung von Sport- und Schulungszentren.

Das rechtsextremes Gedankengut mancherorts erschreckender Teil des ganz “normalen” Alltagsgeschehens ist, zeigt ein Blick nach Veßra. Der Pächter des Lokals „Goldener Löwe“ bietet dort hin und wieder das sogenannte „Führerschnitzel“ zum Preis von 8,88 Euro an. Die Zahl acht ist in rechten Kreisen als Symbol bekannt und markiert den achten Buchstaben des Alphabets. Die 88 steht also für „HH“, was in einschlägigen Kreisen als Abkürzung des Führergrußes „Heil Hitler“ gilt. Anstoß an diesem „Führerschnitzel“ nimmt in dem ostdeutschen Örtchen kaum jemand.

Nicht nur Ostdeutschland betroffen: ein Blick nach Bayern

Zwar sind die neuen Bundesländer seit Jahren das Sorgenkind der Verfassungsschützer. Vor allem Sachsen gilt als Hotspot für rechte Immobilienkäufer. Doch auch in anderen Bundesländern tummeln sich Rechtsextremisten auf den Immobilienmärkten.

Das Bundesinnenministerium geht dabei von mindestens über 140 Immobilien aus, welche durch einzelne Rechtsextremisten oder Gruppierungen erworben wurden. Daneben werden auch Wohnobjekte ins Auge gefasst, die durch Rechtsextremisten zwar nur angemietet oder gepachtet wurden, bei denen allerdings durch gute Kontakte zum Eigentümer eine besondere Nutzungs- und Kontrollmöglichkeit durch die Extremisten besteht.

München geriet jüngst ins Visier der Verfassungsschützer. Die dort ansässige Burschenschaft „Danubia“ wird von den Behörden mit der rechtsextremen Szene in Verbindung gebracht. Nach Angaben des Militärischen Abschirmdienstes (MAD) habe die Vereinigung auch Kontakte zu Franco A. gepflegt, dem durch die Justizbehörden die Planung eines terroristischen Anschlages vorgeworfen wurde.

Neben der Landeshauptstadt geben auch Aktivitäten in Feilitzsch, Oberfranken, Anlass zur Sorge. Das Haus des bekannten Neonazis Rennicke gilt als Zentrale der rechtsextremen Partei „Der III. Weg“.

In der Pfalz betreibt der szenebekannte Neonazi Schröder ein rechtes Label, welches die Rechtsextremen mit symbolträchtigen Kleidungsstücken und Accessoires versorgt. Zusammen mit einem Ex-NPD-Parteimitglied veranstaltete Schröder vor einiger Zeit ein Rechtsrock-Festival mit tausenden Besuchern.

Besondere Gegebenheiten ostdeutscher ländlicher Orte werden für die Bildung von völkischen Gruppierungen verantwortlich gemacht. Laut der Politikerin König-Preuss stärkten diese Bedingungen den Rechtsextremismus vor Ort und führten zu einer raschen Verbreitung rassistischen Gedankenguts sowie einer Häufung rechtsextremistisch motivierter Straftaten. Die Linken-Politikerin Martina Renner fordert deshalb ein genaueres Hinsehen der Bundesregierung. Zu viele Stützpunkte diverser rechter Gruppierungen seien unbehelligt und würden gar nicht zu den Szene-Immobilien hinzugerechnet. Sowohl Renner als auch König-Preuss fordern deshalb gerade für den ostdeutschen Immobilienmarkt ein aufmerksameres Auge der Behörden.