Rückzahlungen: Warum der Berliner Mietendeckel jetzt doch nicht deckelt

Im Februar 2020 trat der Berliner Mietendeckel in Kraft, welcher nun vom Bundesverfassungsgericht wieder gekippt wurde und somit für erhebliche Nachzahlungen von Mietkosten führt.

Für viele Mieter war es ein Schock, Vermieter hingegen jubelten: Am 25. März 2021 befand das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) den Berliner Mietendeckel für verfassungswidrig. Doch das Urteil des obersten Gerichts bedeutet nicht, dass Mietendeckel generell verfassungswidrig sind. Das Land Berlin habe lediglich seine Kompetenzen überschritten, so die Richter. Aber hatte der Mietendeckel seinen Sinn überhaupt erfüllt?

Was ist der Berliner Mietendeckel?

Mit “Mietendeckel” bezeichnet man umgangssprachlich das ursprünglich auf fünf Jahre befristete “Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung (MietenWoG Bln)”. Es wurde am 30. Januar 2020 durch die Mehrheit der rot-rot-grünen Koalition im Berliner Senat beschlossen. Im Februar 2020 trat es in Kraft. Schon zu diesem Zeitpunkt stand fest, dass es unterschiedliche Meinungen zur Gesetzgebungskompetenz gibt, zumal Regelungen zur Miethöhe als Teil des sozialen Mietrechts in die konkurrierende Gesetzgebungszuständigkeit ( Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 Grundgesetz) zwischen Bund und Ländern fallen. Länder dürfen demnach nur dann Vorschriften erlassen, wenn der Bund ihnen noch Spielraum dazu gelassen hat.

Die Berliner Regierungskoalition argumentierte, der Bund habe von seiner Gesetzgebungskompetenz noch nicht abschließend Gebrauch gemacht. Daher fülle das MietenWoG Bln nur eine öffentlich-rechtliche Lücke. Erst recht, weil der Mietendeckel auf den gesamten Wohnungsmarkt der Stadt ausgerichtet sei und daher einen öffentlich-rechtlichen Charakter habe. Das sah das BVerfG ganz anders: Der Bund habe mit den Regelungen der Paragrafen 556 folgende im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) abschließend zwischen Mietern und Vermietern alles Notwendige festgelegt, denn er gebe in den Vorschriften umfassende Kriterien für etwa die Betriebskostenabrechnungen, Mieterhöhungen durch Vermieter sowie Sonderkündigungsrechte für Mieter vor.

Hintergründe, Zweck und Inhalt des Mietendeckels

In den 2010er Jahren schnellten die Mieten in deutschen Metropolen wie München, Hamburg und Berlin enorm in die Höhe. Gerade Familien wollten möglichst nah an den Arbeitsstellen wohnen, Senioren sahen sich in Großstädten besser versorgt als auf dem Land. Die große Nachfrage bei gleichzeitigem Rückgang von Sozialwohnungen führte zu einer Verknappung des Wohnraums. Immobilien-Spekulanten kauften Häuser sowie Grundstücke auf, sanierten, bauten und/oder vermieteten aber nicht oder erhöhten die Mieten um ein Vielfaches. Das verknappte den bezahlbaren Wohnraum abermals.

Weil sich Einkommensschwächere ihre Wohnungen in Berlin bald nicht mehr leisten konnten, wollte die Berliner Regierung den Mietpreisauftrieb stoppen. Gerade die SPD sprach sich jedoch gegen die Enteignung der Eigentümer aus. So verständigten sich die Parteien auf das MietenWoG Bln.

Dieses Gesetz umfasste einen Mietenstopp, Mietobergrenzen, die Definition einer unzulässig überhöhten Miete sowie eine Miettabelle, nach der die Obergrenze errechnet werden konnte. Auch eine Härtefall-Regelung für Vermieter war inbegriffen, ebenso eine Mietzuschussgarantie für Mieter, bei denen die Obergrenze durch die Härtefallregelung überschritten wurde.

Vor- und Nachteile des Mietendeckels

Durch das Gesetz erhielten Mieter einklagbare Rechtsansprüche auf garantierte Mietpreise. So hatten Mieter, die in einem Haus, das vor 2014 gebaut worden war, die Sicherheit, dass sie für ihre Wohnung nicht mehr bezahlen mussten als den Mietpreis, der im Juni 2019 gegolten hatte. Ferner konnten sie sich auf einen fixierten Quadratmeterpreis in den älteren Häusern verlassen. Von November 2020 an mussten Vermieter überhöhte Mieten im Sinne des Gesetzes um 20 Prozent senken. Als überhöht galten jene Mieten, die oberhalb der durch die Mietentabelle festgelegten Grenzen lagen. Damit sich die Vermieter auch daran hielten, wurde im Gesetz bei Nichtbeachtung ein Ordnungsgeld bis zu 500.000 Euro angedroht.

Für Eigentümer und Vermieter sah es nicht so rosig aus. Sie konnten durch das MietenWoG Bln nicht mehr marktgerecht vermieten – was ihnen nach Artikel 14 des Grundgesetzes eigentlich zustand – und mussten auf optimale Einnahmen verzichten. Das traf vor allem jene hart, die von den Mieteinnahmen lebten. Auch die Härtefallregelung änderte nicht viel daran. Denn sie griff erst bei “Substanzgefährdung der maßgeblichen Wirtschaftseinheit” durch den Mietendeckel, etwa wenn die laufenden Aufwendungen die Erträge für die “maßgebliche Wirtschaftseinheit” überstiegen oder die Erträge aus der “Wirtschaftseinheit” (Wohnung oder Haus) nicht mehr ausreichten. Obendrein verursachte der Mietendeckel für Vermieter einen nicht unerheblichen Mehraufwand durch Melde- und Informationspflichten an die Mieter und die Verwaltungen.

Konsequenzen des Urteils und Ausblick in die Zukunft

Da das MietenWoG Bln verfassungswidrig ist, gilt es rechtlich als nie dagewesen. Das bedeutet für Mieter, dass sie den Differenzbetrag zu den ursprünglichen Mieten nach dem BGB nachzahlen müssen, und zwar ab dem Zeitpunkt des Inkrafttretens des Gesetzes (Februar 2020). Das gleiche gilt bei Mieten, die seit November 2020 als “überhöht” eingestuft worden waren. Die Vermieter müssen ihre Ansprüche dazu auch nicht geltend machen, die Mieter müssen unaufgefordert zahlen. Manche Wohnungsbaugesellschaften wollen aber auf Nachzahlungen freiwillig verzichten. Darüber hinaus entfallen die Meldepflichten der Vermieter rückwirkend. Sollten sie eine Meldung mal vergessen haben, ist das nun völlig irrelevant.

Zwar hat das BVerfG klargestellt, dass der Berliner Senat nicht zuständig für die Schaffung eines Mietendeckels ist. Wohl aber darf der Bund die Vorschriften im BGB ändern und so einen Mietendeckel schaffen. Ob es dazu kommt, ist jedoch fraglich. Kritiker machten das vermeintliche Steuerungselement für einen schlagartigen Wohnungsbaustopp in Berlin verantwortlich. Investoren hätten sich zurückgezogen und somit nicht einmal wenige sozialgebundene Wohnungen neu gebaut. Der Markt an Mietwohnungen sei also zusätzlich verknappt worden. Ferner hätten sogar Genossenschaft aufgrund des Mietendeckels alle Investitionen und Sanierungen zurückstellen müssen, um kostendeckend zu arbeiten. Die Folgen hätten wieder nur die Mieter tragen müssen.

Fest steht, dass der Wohnungsmarkt auch in den kommenden Jahren gerade in den Metropolen angespannt bleibt. Die Kommunen haben nur noch wenig bis gar keine Bauflächen mehr, die sie zur Bebauung freigeben können. Darüber hinaus verfügen nur noch vereinzelte Städte und Gemeinden über die Möglichkeit des kommunalen Wohnungsbaus. Da Artikel 14 GG auch Eigentümer zum Gemeinwohl verpflichtet, wird die Politik nicht umhin kommen, Investoren und Privatleute zum Bau von Wohnungen anzuregen oder gar zu drängen. Die Stadt Hamburg hat neben dem Start eines ambitionierten Wohnungsbauprogrammes bereits die ersten Wohnungseigentümer enteignet, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Ob das ein Vorbild für andere Metropolen wird? Wohl kaum. Denn Kommunen greifen auf sehr unterschiedliche Finanzierungskonzepte zurück. Bisher kommen aus der Bundespolitik kaum Forderungen nach einem bundesweiten Mietendeckel. Das BVerfG-Urteil hat offensichtlich abgeschreckt. Die Argumente der “Mietendeckel”- Kritiker greifen wohl. Außerdem ist die Frage, in wie weit der Staat zu Ungunsten der Vermieter in Artikel 14 GG eingreifen darf, durch die Verfassungswidrigkeit des MietenWoG Bln ungeklärt geblieben.