Kauf einer Gewerbeimmobilie – Steuern und Spartipps

Der Kauf einer Gewerbeimmobilie ist mit einem großen Aufwand und erheblichen Steuerzahlungen verbunden, trotzdem können sie sparen!

Gewerbeimmobilien können durchaus eine lukrative Geldanlage darstellen. Doch sind mit diesen Immobilien auch steuerliche Belastungen verbunden.

Welche Steuern fallen an?

Der Erwerb einer Immobilie ist immer mit einer gewissen Steuerlast verbunden. Immobilieneigentümer müssen mit folgenden Steuern rechnen:

  • Grunderwerbssteuer:
    Die Grunderwerbssteuer ist beim Kauf einer Immobilie fällig. Sie wird vom Kaufpreis berechnet. Die Steuerlast trägt in der Regel immer der Käufer. Die Höhe dieser Steuer ist je nach Bundesland unterschiedlich und schwankt zwischen 3,5 % (Sachsen und Bayern) und 6,5 %. Letztere fällt beispielsweise in den Bundesländern Thüringen, Schleswig-Holstein oder Brandenburg an.
  • Grundsteuer:
    Die Grundsteuer ist vom Einheitswert der Immobilie abhängig. Allerdings wird die Berechnung der Grundsteuer reformiert. Bislang galten alte Einheitswerte für Grundstücke. Die Einheitswerte gingen in den neuen Bundesländern dabei bis in das Jahr 1935 zurück. In den Bundesländern der BRD basierten sie auf den Werten für das Jahr 1964. Die alte Berechnung führte dazu, dass benachbarte Grundstücke oft sehr unterschiedlich behandelt wurden. Daraus ergaben sich enorme Steuerunterschiede. Ab 2025 wird die Grundsteuer nach einem neuen Muster berechnet. Bis 2022 müssen die Behörden die Grundstückswerte neu bemessen und aktualisieren. Davon wird dann die Grundsteuer berechnet. Berechnet wird die Steuer mithilfe einer Messzahl und eines Hebesatzes.
  • Erbschafts- und Schenkungssteuer:
    Diese Steuern sind vom Verkehrswert der Immobilie abhängig sowie von den verwandtschaftlichen Verhältnissen zwischen Erblasser und Erben oder Beschenktem. Sie schwankt je nach Verwandtschaftsverhältnis zwischen 7 % und 35 %.
  • Die Spekulationssteuer:
    Diese Steuer wird nur fällig, wenn man eine Immobilie innerhalb einer Frist von 10 Jahren nach dem Erwerb wieder gewinnbringend veräußert. Die Höhe der Steuer hängt vom Einkommenssteuersatz und dem Verkehrswert der Liegenschaft ab.
  • Die Einkommenssteuer:
    Diese wird fällig, wenn ein Liegenschaftseigentümer Mieteinnahmen erhält. Bei Gewerbeliegenschaften muss zusätzlich noch Gewerbesteuer gezahlt werden.

Da die Steuerlast hauptsächlich vom Verkehrswert einer Immobilie abhängig ist, lohnt sich eine korrekte Immobilienbewertung. Diese Bewertung sollte in regelmäßigen Abständen durchgeführt werden, da sich der Verkehrswert immer wieder ändern kann.

Lohnt sich eine Immobilienbewertung?

Für Unternehmen lohnt sich die regelmäßige Bewertung einer Gewerbeimmobilie, da hier auch Sparpotenzial vorhanden ist. In erster Linie sollte eine Immobilienbewertung erfolgen, wenn:

  • ein Unternehmen zur Gänze oder teilweise verkauft wird
  • einzelne Liegenschaften veräußert werden
  • der Abwertungsbedarf oder die Höhe stiller Reserven ermittelt werden sollen
  • zur Vermeidung von Steuerrisiken bei einer Umstrukturierung

Spartipps beim Kauf einer Gewerbeimmobilie

Beim Erwerb von Gewerbeimmobilien kann durch die Berücksichtigung von Kreditzinsen für die Finanzierung ebenfalls Steuer gespart werden.

Aufteilung zwischen gewerblich und privat

Die Zuordnung von Finanzierungskosten kann taktisch erfolgen, indem beispielsweise Gewerberäumlichkeiten zur Gänze mit Fremdkapital finanziert werden. Allerdings müssen in diesem Fall die gewerblich genutzten Räume auch finanztechnisch strikt voneinander getrennt werden. Die Gebäudeteile werden als voneinander unabhängige Finanzierungsobjekte betrachtet. Dafür müssen die anfallenden Kosten aufgeteilt werden und auch die Notarkosten sind für die Gebäudeteile getrennt auszuweisen. Für die Finanzierung sind ebenfalls eigene Kredite für den privaten und den gewerblichen Teil zu beantragen.

Zinsen absetzen beim Kauf einer Gewerbeimmobilie

Auch die Zinsen für den Kauf einer Liegenschaft können steuerlich abgesetzt werden. Beim Erwerb eines Renditeobjekts sind die Mieteinnahmen steuerpflichtig. In der Steuererklärung gibt es das sogenannte V-Formular. Darin werden die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zusammengefasst und die dazugehörigen Werbungskosten. Als Werbungskosten gelten beispielsweise die Abschreibungen sowie die Nebenkosten. Die Abschreibungen beziehen sich auf die Wertminderung des Gebäudes über die Jahre. Der Abschreibungssatz liegt dabei zwischen 1,25 % und 7 %.

Kosten für die Müllabfuhr, Hausmeistertätigkeiten oder die Heizung können als Werbungskosten geltend gemacht werden. Ebenso lassen sich die Zinsen für die Baufinanzierung absetzen, wenn das Gebäude als Mietobjekt dient.