Warum der Grundstückskauf in Falkensee so beliebt ist

Der Grundstückskauf in Falkensee ist unter anderem aufgrund seiner örtlichen Lage sehr beliebt.

Falkensee – eine Stadt mit Charme für Familien

Falkensee ist eine Stadt mit derzeit rund 44.000 Einwohner. Sie befindet sich in der Nähe von Berlin und gehört zum Landkreis Havelland. Falkensee ist eine der am stärksten wachsenden Städte Deutschlands. Sie liegt westlich von Berlin und grenzt dort an den Berliner Stadtteil Spandau. Die Stadt ist von Wäldern und Landschaftsschutzgebieten umschlossen. Nördlich der Stadt findet man den Falkenhagener See, der neben anderen Seen und Flüssen eines der größten Gewässer in der Gegend ist. Durch eine gut ausgebaute Infrastruktur ist auch die Großstadt Berlin leicht und schnell zu erreichen. Man befindet sich in der Natur und hat trotzdem die Möglichkeit, rasch in die Hauptstadt zu fahren. Mit dem Pkw ist das Stadtzentrum von Berlin innerhalb von 30 Minuten erreichbar. Zudem gibt es einen Bahnhof sowie eine Busverbindung nach Berlin und Potsdam und in die nähere Umgebung von Falkensee. Der Flughafen Berlin-Schönefeld kann mit dem Airport-Express in 60 Minuten erreicht werden.

Falkensee verfügt über zahlreiche Schulen und Bildungseinrichtungen. Es gibt 2 Gymnasien, eine Gesamtschule und eine Oberschule. Darüber hinaus gibt es noch fünf Grundschulen und zahlreiche Kitas. Jugendclubs, Sportstätten und Seniorenheime ergänzen das soziale Angebot der Stadt. Falkensee ist inzwischen zu einer beliebten Wohnsitzgemeinde für junge Familien geworden. In den zahlreichen Grüngebieten um Falkensee befinden sich mittlerweile viele Ein- und Zweifamilienhäuser. Die Attraktivität für einen Grundstückskauf in Falkensee steigt weiter an.

Grundstückskauf in Falkensee: Kosten und Genehmigungen

Die Grundstückspreise für den Grundstückskauf in Falkensee bewegen sich derzeit je nach Lage und Ausrichtung des Grundstücks zwischen 240 € und 450 € pro m². In den letzten Jahren waren die Preise für Grundstücke in dieser Region immer im höheren Niveau angesiedelt. Mittlerweile hat sich das Preisniveau etwas stabilisiert. Die höchsten Preise für Baugrundstücke finden sich aber nach wie vor im Stadtgebiet von Falkensee. Hier liegen die Bodenrichtwerte zwischen 360 € und 460 € pro m². Mittelfristig könnten sich die Preise für Baugrundstücke für Einfamilienhäuser jedoch langsam an das Niveau des Berliner Umlandes anpassen, sodass das Preisniveau nochmals steigt.

Die Grundstücke in den Wohngegenden von Falkensee sind vor allem für den Bau von Ein- und Zweifamilienhäusern sehr attraktiv. Zu den beliebten Wohngebieten gehören die Parkstadt, die Falkenhöh sowie der Falkenhorst. Diese Wohngebiete sind jedoch vor allem von Mehrfamilienhäusern geprägt. Wer in Falkenhorst bauen oder wohnen will, kann mehrere Vorteile genießen. Zum einen befindet man sich dort in angenehmer naturnaher Umgebung und zum anderen gibt es gute Verkehrsverbindungen in die Ballungszentren. Der Falkenhagener See lädt zum Baden und Verweilen ein und die umliegenden Wälder bieten ebenfalls Erholungsmöglichkeiten.

Für die Bebauung eines Grundstücks ist eine baurechtliche Genehmigung einzuholen. Diese richtet sich auch nach dem Bebauungsplan der Gemeinde. Daneben kann man in Falkenhorst auch Bestandsobjekte erwerben. Durch die steigende Nachfrage ist das Preisniveau auch hier noch relativ hoch.

Kurz und knapp – warum in Falkensee bauen?

Falkensee ist nach wie vor ein klassischer Markt für Einfamilienhäuser. Trotz der leichten Entspannung bleibt das Preisniveau für Baugrundstücke in dieser Region relativ hoch. Während die Preise um Falkensee etwas zurückgehen, hat das Preisniveau in der Nachbargemeinde Dallgow mittlerweile kräftig angezogen. Wer ein Ein- oder Mehrfamilienhaus in Falkensee bauen will, sollte sich möglichst rasch um ein Grundstück in dieser Gegend bewerben. Als aufstrebende Gemeinde bildet Falkensee sicherlich einen attraktiven Wohnort und für Renditeimmobilien kann sich eine Investition in Falkensee langfristig ebenfalls lohnen. Durch den zu erwartenden Preisanstieg in der Zukunft ist hier jedoch rasches Handeln gefragt.

Wer darf das Elternhaus erben?

Nach einem Todesfall in der Familie kann es häufig zu Uneinigkeiten kommen, wer der Elternhaus erben wird. Hier kommen mehrere Varianten in Frage.

Wenn die Eltern über ein eigenes Haus verfügen, wird sich über kurz oder lang die Frage nach der Übergabe der Liegenschaft an die Kinder stellen. Das geschieht entweder durch eine Erbschaft oder zu Lebzeiten in Form einer Schenkung oder Überschreibung. Vor allem die Erbschaft kann jedoch in vielen Fällen zum Streitfall werden.

Die gesetzliche Erbfolge

Liegt kein Testament vor, regelt der Gesetzgeber die Aufteilung einer Erbschaft. Allerdings ist eine Liegenschaft nicht so leicht teilbar wie ein Geldbetrag. Die gesetzliche Erbfolge tritt ein, wenn der Erblasser weder ein Testament noch einen Erbvertrag hinterlässt. Im Gesetz findet man dazu drei Klassen von Erben.

  1. Die Erben 1. Ordnung sind Kinder oder Enkelkinder. Diese sind nach dem Gesetz vorrangig erbberechtigt.
  2. Zu den Erben 2. Ordnung gehören Eltern, Geschwister, Nichten und Neffen. Die 2. Ordnung greift nur, wenn es keine Erben 1. Ordnung gibt.
  3. Die Erben 3. Ordnung sind Großeltern, Onkel, Tanten, Cousinen oder Cousins. Sie erben nur, wenn es keine anderen Erbberechtigten gibt.

Eine Ausnahme bilden lediglich Ehepartner. Sie erben im Fall des Todes des anderen Ehepartners immer einen Teil, auch wenn noch andere Erbberechtigte vorhanden sind. Geregelt ist dieser Umstand im § 1931 BGB.

Das Elternhaus erben durch eine Erbengemeinschaft

Vor allem bei der gesetzlichen Erbfolge kann es passieren, dass eine sogenannte Erbengemeinschaft entsteht. Wer kann nun dort das Elternhaus erben? Eine Immobilie wird in diesem Fall unter den verschiedenen Erbberechtigten zu gleichen Teilen aufgeteilt. Damit befinden sich dann mehrere Eigentümer im Besitz eines Objekts. Will nun ein Erbe seinen Anteil verkaufen, ist das nur möglich, wenn die gesamte Liegenschaft verkauft wird. Dafür benötigt man jedoch die Zustimmung der gesamten Erbengemeinschaft. Ist dies nicht der Fall, muss eine Teilungsklage eingebracht werden und es kommt zur Zwangsversteigerung. Aus diesem Grund versuchen viele Erblasser, die Entstehung einer Erbengemeinschaft zu verhindern. Das gelingt mithilfe eines Testaments oder eines Erbvertrags.

Das Testament

Das Testament bietet einem Erblasser die Möglichkeit, das Erbe an bestimmte Personen zu vererben. In diesem Fall kann das Erbe auch an Fremde fallen. Im Testament können auch Bedingungen für die Erbschaft eingetragen werden. Allerdings haben auch bei einem Testament die gesetzlichen Erben einen Anspruch auf die Auszahlung ihres Pflichtanteils. Pflichtteilsberechtigte Personen entsprechen jedoch nicht den erbberechtigten Personen.

Zwar orientiert sich die Pflichtteilberechtigung an der gesetzlichen Erbfolge, ist jedoch nicht mit ihr identisch. Zu den pflichtteilberechtigten Personen gehören:

  • Ehepartner
  • Kinder
  • Enkelkinder
  • Nachfahren

Personen aus der 2. Ordnung der Erbfolge sind mit Ausnahme der Eltern des Erblassers nicht pflichtteilsberechtigt. Auch Personen aus der 3. Ordnung haben keinen Anspruch auf einen Pflichtteil. Bei den Pflichtteilberechtigten gibt es eine eigene Rangordnung. Hier sind die verwandtschaftlichen Verhältnisse zum Erblasser vorrangig. Die Höhe des Pflichtteils richtet sich nach dem gesetzlichen Erbteil. Meist wird die Hälfte davon als Pflichtteil betrachtet.

Der Erbvertrag

Ein Erbvertrag ist meist mit einer Gegenleistung des Begünstigten verbunden. Das heißt, der Erblasser erhält für die Überlassung eines Vermögensteils eine bestimmte Gegenleistung. Bei einer Immobilie kann dies beispielsweise ein lebenslanges Wohnrecht sein. Genau so wie das Testament kann auch ein Erbvertrag eine Erbengemeinschaft umgehen.

Der Erbvertrag wird unter dem Erblasser und einem Vermächtnisnehmer oder Alleinerben bei einem Notar abgeschlossen. Im Gegensatz zum Testament kann der Erbvertrag mit Pflichten des Vermächtnisnehmers ausgestattet werden. Während der Erblasser sein Testament jederzeit einseitig ändern kann, ist das beim Erbvertrag nicht möglich. Eine Änderung des Erbvertrags erfordert die Zustimmung des Vermächtnisnehmers.

Das Elternhaus erben: Die Überschreibung

Die Überschreibung einer Immobilie kann für den Begünstigten finanzielle Konsequenzen zur Folge haben. Wenn Eltern ihre Liegenschaft zum Beispiel einem Kind überschreiben, haben dessen Geschwister trotzdem Anspruch auf ihren Pflichtteil. Nach dem Tod der Erblasser muss das begünstigte Kind den sogenannten Pflichtergänzungsteil an seine Geschwister auszahlen. Dies ist der Fall, wenn das gesamte vererbte Vermögen aufgrund dieser Schenkung reduziert worden ist. Die Höhe des Pflichtteilergänzungsanspruchs hängt vom Zeitpunkt des Todes des Erblassers ab. Verstirbt dieser innerhalb von 10 Jahren nach der Schenkung, erhalten die Geschwister bis zu 90 % des gesetzlichen Pflichtanteils. Das geschieht, wenn der Erblasser im Jahr der Schenkung stirbt. Danach reduziert sich der Anteil jedes Jahr. Stirb der Erblasser im 10. Jahr nach der Schenkung, erhalten die Geschwister nur noch 10 %.

Tesla Gigafactory – der Wolf im Schafspelz?

Seit 2020 befindet sich Elon Musks Tesla Gigafactory im Bau in Berlins Gebiet Grünheide, deren Bau viele Kritiker auf den Plan ruft.

Elon Musk – eine lebende Legende?

Im Alter von 24 Jahren gründete Musk mit seinem Bruder sein erstes Startup Zip2, im Jahre 2000 folgte PayPal, zwei Jahre später gründete er SpaceX und im Jahr 2003 folgte Tesla Motors. Und nun wirkt er in Deutschland, tiefste Provinz – in Grünheide (Brandenburg) wurde mit dem Bau einer Gigafactory begonnen. In einer ersten Stufe sind jährlich 500.000 Elektrofahrzeuge für den europäischen Markt anvisiert. Laut aktueller Planung sollen im vierten Quartal 2021 die ersten Autos vom Band rollen. Grünheide ist die vierte Fabrik dieser Art, die anderen drei Großfabriken stehen in Nevada, New York und Shanghai.

Grünheide im Änderungsmodus

In Grünheide hat Tesla am 20.12.2019 Unterlagen in fünf Ordnern auf etwa 1.500 Seiten eingereicht. Die öffentliche Auslegung begann am 06.01.2020, nach der öffentlichen Auslegung lagen Einwendungen von 414 Institutionen, Personen oder Vereinigungen zur Erörterung vor. Kriterien im Genehmigungsverfahren sind Schutzgüter, wie die menschliche Gesundheit, Wald, Wasser, Tiere, Pflanzen, die Luft, aber auch Sach- und Kulturgüter. Musk macht Druck, die Baugenehmigung war noch nicht einmal erteilt, als Tesla begann, die ersten 90 Hektar Wald zu roden. Der mediale Aufschrei fiel entsprechend laut aus. Waldgebiete sollten einer Superfabrik weichen? Das Land Brandenburg verteidigte Elon Musk, bei dem Wald handelte es sich um Monokultur. Zu 90 Prozent wurden Kiefern abgeholzt. Bei Versagen der Baugenehmigung hätte wieder entsprechend aufgeforstet werden müssen. Die Hälfte der neue zu pflanzenden Bäume sollen Laubbäume sein. Damit bieten die neuen Wälder mehr Tieren einen Lebensraum. Diese Wälder benötigen außerdem weniger Wasser als Kiefernwälder.

Auch sonst gibt sich Elon Musk wie ein Umweltaktivist. Seit März konnte man die E- Autos von Tesla mit Bitcoins bezahlen – doch damit ist es nun vorbei. Laut Gründer von Tesla akzeptiert seine Firma die Kryptowährung nicht mehr. Grund sei die miese Energiebilanz. Ob er dabei an das fehlende Wasser in Brandenburg gedacht hat, darf bezweifelt werden. Fakt ist, der Wassermangel ist ein riesiges Problem.

Gigafactory: Umweltfreundliche E-Autos vs Wassermangel

Zwar hat der Chef von Tesla angekündigt, dass in Grünheide die “umweltfreundlichste Fabrik der Welt” entstehen wird. Jedoch hegen Umweltverbände und Bürger Zweifel: Es wird befürchtet, dass die Gigafactory mit ihrem Wasserverbrauch alles trocken legen wird. Der Umweltminister Axel Vogel (Grüne) sagte dem ZDF-Magazin „Frontal 21“, dass die Fabrik ab Sommer 2021 erstmal rund 1,4 Millionen Kubikmeter Wasser pro Jahr verbrauchen wird. Wie die folgende Rechnung von Tesla zeigt, es werden zukünftig sogar 0,7 Millionen Kubikmeter Wasser mehr pro Jahr sein. Denn für die Herstellung von E-Batterien wird sehr viel Wasser benötigt. 243 Kubikmeter je Stunde sind bei 24 Stunden am Tag und 365 Tage im Jahr knapp 2,1 Millionen Kubikmeter Wasser. Diese Menge an Wasser muss der örtliche Wasserversorger, der Wasserverband Strausberg-Erkner (WSE) bereit stellen. Der WSE äußert sich wie folgt: „Wir versorgen derzeit rund 170.000 Menschen. Wenn Tesla dazu kommt, entspricht das dem Verbrauch von rund 70.000 Menschen mehr. Dazu haben wir derzeit nicht die Kapazitäten“. Ursprünglich war der Wasserverbrauch sogar noch höher. Das Gutachten zur Umweltverträglichkeit benannte noch 372 statt 243 Kubikmetern, vermutlich wurde der prognostizierten Verbrauch durch effizientere Prozesse bereits gesenkt.

Lösungen deuten sich an

Es ist allgemein bekannt, dass Wasser ist nicht nur in der Ostbrandenburg gerade nach den letzten Dürresommern knapp. Die Trockenheit schuf bisher schon gewaltige Probleme für die Bauern, nun kommt ein zusätzlicher Wasserverbraucher hinzu – die Freude hält sich verständlicher Weise in Grenzen.

Das Land Brandenburg hat zugesagt, die Fabrik mit Wasser zu beliefern – Fördermittel werden fließen müssen. Trotzdem, wenn wie zu erwarten, immer mehr Unternehmen und damit Menschen in die Regionen ziehen und Tesla seine Fabrik erweitert, wird Wasser richtig knapp. Es wird befürchtet, dass die im nahen Naturschutzgebiet Löcknitztal lebenden Pflanzen und Tiere leiden, wenn der Grundwasserspiegel aufgrund der zusätzlichen Förderung sinkt. Tesla handelte und überarbeitete die Fabrikpläne. Das Regenwasser von den großen Dachflächen soll in mehrere Becken statt in eine große Grube sickern. Damit wird der Grundwasserspiegel unter der Fabrik so gering wie möglich gestört.

“Entweder wir finden einen Weg, oder wir machen einen.”

Dieses Zitat von Hannibal, einem Feldherren der Antike, trifft auf Elon Musk zu. Es gibt Problem, aber am Ende setzt sich der Fortschritt durch.

Wie beim Bau und Betrieb jeder große Fabrik leidet die Region, das Wasser wird knapp, Wälder müssen weichen, umweltschädigender Kohlestrom wird verbraucht und der Pendelverkehr erhöht den CO2-Ausstoß. Inwieweit diese Umweltschäden ausgeglichen werden können, hängt beispielsweise davon ab: Gibt es in der Region um Grünheide genug Wasser für die Natur, die Einwohner und die Gigafactory? Wachsen die Ausgleichswälder gut und schnell an? Fragen die nur die Zukunft beantworten wird.

Dem Tesla Chef muss man zugestehen, seine E-Autos ersetzen Verbrenner-Autos. Bisher bediente er den hochpreisigen Automarkt, in Grünheide soll ein 20.000 Euro Auto gebaut werden, womit nun im Mittelklassemarkt mit Konkurrenz aus „Made in Grünheide“ zu rechnen ist.

Rückzahlungen: Warum der Berliner Mietendeckel jetzt doch nicht deckelt

Im Februar 2020 trat der Berliner Mietendeckel in Kraft, welcher nun vom Bundesverfassungsgericht wieder gekippt wurde und somit für erhebliche Nachzahlungen von Mietkosten führt.

Für viele Mieter war es ein Schock, Vermieter hingegen jubelten: Am 25. März 2021 befand das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) den Berliner Mietendeckel für verfassungswidrig. Doch das Urteil des obersten Gerichts bedeutet nicht, dass Mietendeckel generell verfassungswidrig sind. Das Land Berlin habe lediglich seine Kompetenzen überschritten, so die Richter. Aber hatte der Mietendeckel seinen Sinn überhaupt erfüllt?

Was ist der Berliner Mietendeckel?

Mit “Mietendeckel” bezeichnet man umgangssprachlich das ursprünglich auf fünf Jahre befristete “Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung (MietenWoG Bln)”. Es wurde am 30. Januar 2020 durch die Mehrheit der rot-rot-grünen Koalition im Berliner Senat beschlossen. Im Februar 2020 trat es in Kraft. Schon zu diesem Zeitpunkt stand fest, dass es unterschiedliche Meinungen zur Gesetzgebungskompetenz gibt, zumal Regelungen zur Miethöhe als Teil des sozialen Mietrechts in die konkurrierende Gesetzgebungszuständigkeit ( Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 Grundgesetz) zwischen Bund und Ländern fallen. Länder dürfen demnach nur dann Vorschriften erlassen, wenn der Bund ihnen noch Spielraum dazu gelassen hat.

Die Berliner Regierungskoalition argumentierte, der Bund habe von seiner Gesetzgebungskompetenz noch nicht abschließend Gebrauch gemacht. Daher fülle das MietenWoG Bln nur eine öffentlich-rechtliche Lücke. Erst recht, weil der Mietendeckel auf den gesamten Wohnungsmarkt der Stadt ausgerichtet sei und daher einen öffentlich-rechtlichen Charakter habe. Das sah das BVerfG ganz anders: Der Bund habe mit den Regelungen der Paragrafen 556 folgende im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) abschließend zwischen Mietern und Vermietern alles Notwendige festgelegt, denn er gebe in den Vorschriften umfassende Kriterien für etwa die Betriebskostenabrechnungen, Mieterhöhungen durch Vermieter sowie Sonderkündigungsrechte für Mieter vor.

Hintergründe, Zweck und Inhalt des Mietendeckels

In den 2010er Jahren schnellten die Mieten in deutschen Metropolen wie München, Hamburg und Berlin enorm in die Höhe. Gerade Familien wollten möglichst nah an den Arbeitsstellen wohnen, Senioren sahen sich in Großstädten besser versorgt als auf dem Land. Die große Nachfrage bei gleichzeitigem Rückgang von Sozialwohnungen führte zu einer Verknappung des Wohnraums. Immobilien-Spekulanten kauften Häuser sowie Grundstücke auf, sanierten, bauten und/oder vermieteten aber nicht oder erhöhten die Mieten um ein Vielfaches. Das verknappte den bezahlbaren Wohnraum abermals.

Weil sich Einkommensschwächere ihre Wohnungen in Berlin bald nicht mehr leisten konnten, wollte die Berliner Regierung den Mietpreisauftrieb stoppen. Gerade die SPD sprach sich jedoch gegen die Enteignung der Eigentümer aus. So verständigten sich die Parteien auf das MietenWoG Bln.

Dieses Gesetz umfasste einen Mietenstopp, Mietobergrenzen, die Definition einer unzulässig überhöhten Miete sowie eine Miettabelle, nach der die Obergrenze errechnet werden konnte. Auch eine Härtefall-Regelung für Vermieter war inbegriffen, ebenso eine Mietzuschussgarantie für Mieter, bei denen die Obergrenze durch die Härtefallregelung überschritten wurde.

Vor- und Nachteile des Mietendeckels

Durch das Gesetz erhielten Mieter einklagbare Rechtsansprüche auf garantierte Mietpreise. So hatten Mieter, die in einem Haus, das vor 2014 gebaut worden war, die Sicherheit, dass sie für ihre Wohnung nicht mehr bezahlen mussten als den Mietpreis, der im Juni 2019 gegolten hatte. Ferner konnten sie sich auf einen fixierten Quadratmeterpreis in den älteren Häusern verlassen. Von November 2020 an mussten Vermieter überhöhte Mieten im Sinne des Gesetzes um 20 Prozent senken. Als überhöht galten jene Mieten, die oberhalb der durch die Mietentabelle festgelegten Grenzen lagen. Damit sich die Vermieter auch daran hielten, wurde im Gesetz bei Nichtbeachtung ein Ordnungsgeld bis zu 500.000 Euro angedroht.

Für Eigentümer und Vermieter sah es nicht so rosig aus. Sie konnten durch das MietenWoG Bln nicht mehr marktgerecht vermieten – was ihnen nach Artikel 14 des Grundgesetzes eigentlich zustand – und mussten auf optimale Einnahmen verzichten. Das traf vor allem jene hart, die von den Mieteinnahmen lebten. Auch die Härtefallregelung änderte nicht viel daran. Denn sie griff erst bei “Substanzgefährdung der maßgeblichen Wirtschaftseinheit” durch den Mietendeckel, etwa wenn die laufenden Aufwendungen die Erträge für die “maßgebliche Wirtschaftseinheit” überstiegen oder die Erträge aus der “Wirtschaftseinheit” (Wohnung oder Haus) nicht mehr ausreichten. Obendrein verursachte der Mietendeckel für Vermieter einen nicht unerheblichen Mehraufwand durch Melde- und Informationspflichten an die Mieter und die Verwaltungen.

Konsequenzen des Urteils und Ausblick in die Zukunft

Da das MietenWoG Bln verfassungswidrig ist, gilt es rechtlich als nie dagewesen. Das bedeutet für Mieter, dass sie den Differenzbetrag zu den ursprünglichen Mieten nach dem BGB nachzahlen müssen, und zwar ab dem Zeitpunkt des Inkrafttretens des Gesetzes (Februar 2020). Das gleiche gilt bei Mieten, die seit November 2020 als “überhöht” eingestuft worden waren. Die Vermieter müssen ihre Ansprüche dazu auch nicht geltend machen, die Mieter müssen unaufgefordert zahlen. Manche Wohnungsbaugesellschaften wollen aber auf Nachzahlungen freiwillig verzichten. Darüber hinaus entfallen die Meldepflichten der Vermieter rückwirkend. Sollten sie eine Meldung mal vergessen haben, ist das nun völlig irrelevant.

Zwar hat das BVerfG klargestellt, dass der Berliner Senat nicht zuständig für die Schaffung eines Mietendeckels ist. Wohl aber darf der Bund die Vorschriften im BGB ändern und so einen Mietendeckel schaffen. Ob es dazu kommt, ist jedoch fraglich. Kritiker machten das vermeintliche Steuerungselement für einen schlagartigen Wohnungsbaustopp in Berlin verantwortlich. Investoren hätten sich zurückgezogen und somit nicht einmal wenige sozialgebundene Wohnungen neu gebaut. Der Markt an Mietwohnungen sei also zusätzlich verknappt worden. Ferner hätten sogar Genossenschaft aufgrund des Mietendeckels alle Investitionen und Sanierungen zurückstellen müssen, um kostendeckend zu arbeiten. Die Folgen hätten wieder nur die Mieter tragen müssen.

Fest steht, dass der Wohnungsmarkt auch in den kommenden Jahren gerade in den Metropolen angespannt bleibt. Die Kommunen haben nur noch wenig bis gar keine Bauflächen mehr, die sie zur Bebauung freigeben können. Darüber hinaus verfügen nur noch vereinzelte Städte und Gemeinden über die Möglichkeit des kommunalen Wohnungsbaus. Da Artikel 14 GG auch Eigentümer zum Gemeinwohl verpflichtet, wird die Politik nicht umhin kommen, Investoren und Privatleute zum Bau von Wohnungen anzuregen oder gar zu drängen. Die Stadt Hamburg hat neben dem Start eines ambitionierten Wohnungsbauprogrammes bereits die ersten Wohnungseigentümer enteignet, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Ob das ein Vorbild für andere Metropolen wird? Wohl kaum. Denn Kommunen greifen auf sehr unterschiedliche Finanzierungskonzepte zurück. Bisher kommen aus der Bundespolitik kaum Forderungen nach einem bundesweiten Mietendeckel. Das BVerfG-Urteil hat offensichtlich abgeschreckt. Die Argumente der “Mietendeckel”- Kritiker greifen wohl. Außerdem ist die Frage, in wie weit der Staat zu Ungunsten der Vermieter in Artikel 14 GG eingreifen darf, durch die Verfassungswidrigkeit des MietenWoG Bln ungeklärt geblieben.

„Ich lasse mich scheiden!“ – Was nach einer Scheidung aus den gemeinsamen Immobilien wird

Mann und Frau streiten um Immobilie nach Scheidung

Die Beziehung ist kaputt, die Ehe gescheitert. Schlimm genug, könnte man meinen. Doch für viele Ehepaare beginnt nun auch noch der Streit um das gemeinsame Hab und Gut.

Der wohl größte Konfliktpunkt dreht sich dabei meist um die gemeinsamen Immobilien. Die Streitigkeiten werden dabei nicht selten von großen Unsicherheiten begleitet. Dabei gibt es eindeutige gesetzliche Regelungen. Die wichtigsten dieser Regelungen erklärt dieser Artikel.

Kein Ehevertrag: die Rechtslage im Scheidungsfall

Jedem Ehepaar steht es frei, vor oder auch nach der Eheschließung ihre Besitz- und Eigentumsverhältnisse vertraglich zu regeln. Gibt es diese Vereinbarungen per Ehevertrag nicht, greifen im Rechtsfall die juristischen Regelungen der sogenannten Zugewinngemeinschaft, im Scheidungsfall werden die gemeinsamen Vermögenswerte über einen Zugewinnausgleich aufgeteilt.

Der Zugewinnausgleich ist im § 1373 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt. Dort ist festgelegt, dass die Vermögenswerte, die beide Eheleute jeweils mit in die Ehe gebracht haben, auch während der Ehe getrennt sind. Kommt es zu einer Scheidung, so wird betrachtet, was während der Ehe an Vermögen hinzugekommen ist. Dieser Zugewinn wird bei einer Scheidung zwischen den Ehegatten ausgeglichen. Dazu werden die beiden jeweiligen Anfangsvermögen dem gegenübergestellt, was am Ende der Ehe an Vermögenswerten vorhanden ist. Der Differenzbetrag wird aufgeteilt.

Im Falle des Vorhandenseins einer Immobilie tauchen nun die ersten Probleme auf. Denn der Zugewinnausgleich besteht aus einer Geldzahlung. Also müssen die Ehepartner überlegen, wie sie ihr Haus oder die Eigentumswohnung finanziell aufteilen. Können die Eheleute sich nicht einigen, so müssen Gerichte die Entscheidung treffen.

Ein Ehepartner ist Alleineigentümer: die Rechtslage

Wenn einer der Ehegatten schon vor der Ehe Alleineigentümer von Haus oder Wohnung ist, so ist auch nur er im Grundbuch eingetragen. Im Scheidungsfall behält er auch weiterhin seine Immobilie. Dem anderen kann unter Umständen während der Trennungszeit ein Nutzungsrecht gerichtlich gewährt werden.

Beachten sollten Alleineigentümer aber in jedem Fall den § 1365 BGB. Dieser regelt, dass auch der alleinige Eigentümer bis zur Scheidung seine Immobilie nicht einfach veräußern darf, sondern seinen Ehepartner fragen muss. Diese Regelung gilt bis zur rechtskräftigen Scheidung oder auch bis zur Beendigung des abgetrennten Zugewinnausgleichsverfahrens.

Anders sieht die Rechtslage aus, wenn während der Ehe eine Immobilie erworben wurde oder sie aus- oder umgebaut wurde. Selbst wenn dann einer der Eheleute als alleiniger Eigentümer eingetragen ist, fällt die Immobilie in den Zugewinnausgleich. Ist die Immobilie während der Ehe geerbt worden, so gehört sie nur zum Zugewinnausgleich, wenn sie während der Ehe aus- oder umgebaut wurde.

Beide Ehepartner sind Eigentümer: die Rechtslage im Scheidungsfall

Wenn beide Ehepartner zu gleichen oder verschiedenen Anteilen Eigentümer der Immobilie sind, gibt es gleich mehrere Schwierigkeiten. Es stellt sich die Frage, was nun mit Haus oder Wohnung passiert, wer darin wohnen bleibt und wem nun was zusteht. Problematisch ist dabei die rechtliche Tatsache, dass die Scheidung an sich nicht die Eigentumsverhältnisse verändert oder gar beendet. Beide Ehegatten behalten ihren Anteil, bis eine Regelung gefunden ist.

Gängig sind dabei folgende Lösungen:

  • Verkauf und Aufteilung des Erlöses
  • Ein Ehegatte behält die Immobilie, der andere wird ausgezahlt
  • Übertrag der Immobilie auf ein gemeinsames Kind
  • Realteilung: Aufteilung der Immobilie in zwei separate Einheiten
  • Falls keine Einigung möglich: Teilungsversteigerung
  • Laufende Immobilienkredite: Rechtslage im Scheidungsfall

Oft kommt es zu einer Scheidung, während die gemeinsame Immobilie noch nicht abbezahlt ist. Ein Punkt, der das ganze Verfahren kompliziert macht, weil der Baukredit weiter bedient werden muss.

Beide Ehegatten müssen fortan zu gleichen Teilen die Raten bedienen, auch wenn beispielsweise vor der Trennung nur einer der beiden gearbeitet und den Kredit abbezahlt hat. Das dazu eventuell die Mittel fehlen, ist nach einem Urteil des Bundesgerichtshof (BGH) kein stichhaltiges Argument (Az.: XII ZR 10/09).

Häufig wollen die Eheleute, dass einer der beiden aus dem Kreditvertrag herausgelöst wird. Denn in den meisten Fällen soll die Immobilie einem der beiden übertragen werden, während der andere ausbezahlt wird. Möglich ist eine solche Einigung über eine Freistellungsvereinbarung: Der nun allein zahlende Ehegatte stellt den anderen vertraglich von der Rückzahlung des Kredites frei. Experten empfehlen diese Regelung nicht, da trotz Vereinbarung beide Partner weiterhin gegenüber dem Kreditinstitut haftbar bleiben.

Allgemeingültige Aussagen über die Erfüllung von Kreditverpflichtungen nach einer Trennung sind schwer zu treffen, da selbst vermeintlich unbedeutende Details der individuellen Lebenssituation den Zugewinnausgleich stark beeinflussen. Betroffene sollten sich umfassend durch einen Fachanwalt für Familienrecht beraten lassen.

Die positiven Impulse auf den Speckgürtel

Freies Grundstück mit Blumenwiese in Berlins Speckgürtel

Das bekannteste Beispiel für positive Impulse auf den Speckgürtel ist der Bau der Tesla-Fabrik in Grünheide. Die Politik und Kommunen erhoffen sich neue Arbeitsplätze und Studenten für die Universitäten in der Hauptstadt. Dies schaffe eine neue Synergie zwischen Berlin und seinem Umland.

Für die Berliner ist der Speckgürtel wegen seiner ruhigen Lage attraktiv. Gerade Familien haben ein Interesse daran, nah an der Natur zu leben. Seit Jahren steigen die Einwohnerzahlen im Umland, mit ihnen die Immobilienpreise.

Bisher war Potsdam der beliebteste Wohnort außerhalb Berlins. Die östlichen und südöstlichen Gemeinden ziehen nach. Für Eichwald beispielsweise stieg in den letzten zehn Jahren der Kaufpreis für Wohneigentum um 15,3 Prozent. In Gosen-Neu Zittau stiegen die Mieten um 8,8 Prozent.

Im Vergleich zwischen Potsdam und dem Speckgürtel, landet Potsdam beim Kauf- und Mietpreis an zweiter Stelle. Investoren beschäftigen sich zunehmend mit der Region um Berlin herum. Sie stellen erhebliche Unterschiede fest. In einigen Orten findet sich ausschließlich Wohneigentum und in anderen mehrheitlich Wohnsitze zur Miete.

In den nächsten zwei Jahren wird für das Gebiet ein Wachstum prognostiziert. Die Ausnahme ist Grünheide, wo die Bauarbeiten für die Tesla-Fabrik stattfinden. Experten sind sich uneins, ob Engpässe beim Bau von Infrastruktur eine Wachstumsbremse sind.

Die Corona-Krise erschwert diese Aufgabe, da sie den Abschluss von Bauprojekten verzögern kann. Für die zugezogenen Einwohner muss die Kommune Schulen, Kindergärten und Kliniken bauen lassen. Die Nachfrage richtet sich nach der Wohnqualität.

Der Preisvergleich zwischen Stadt und Umland

Der Verband Berlin-Brandenburger Wohnungsunternehmen kann ein stärkeres Wachstum im Speckgürtel feststellen als in Berlin. Dies liest der Verband aus den Daten seiner Mitglieder heraus. Er ist Vertreter der Genossenschaften, städtischen Gesellschaften und den privaten Vermietern Deutsche Wohnen und Vonovia.

Seine Mitglieder verzeichneten eine höhere Steigerungsrate bei Erstvermietung im Umland an, woran die hohe Nachfrage schuld ist. Berlin bleibe teurer als das Umland. In Berlin stiegen die Raten bei Neuverträgen um 4,7 Prozent auf 7,80 Euro an. Im Land Brandenburg lag der Durchschnitt bei 2,7 Prozent auf 5,76 Euro.

Den Verbandsmitgliedern gehören 43 Prozent des Wohnraums zur Miete in Berlin und 44 Prozent in Brandenburg. In den bestehenden Verträgen konnten sie einen Aufschlag von 2,7 Prozent auf 6,14 Euro in Berlin feststellen, in Brandenburg ein Anstieg von 2,0 Prozent auf 5,14 Euro.

Mit seinen Preisen versucht der Verband, unter dem Durchschnitt der Mieten auf dem Wohnungsmarkt zu bleiben. Wegen des Mietendeckels nehme die Konkurrenz vermehrt ihre Anzeigen aus den Inseraten und Immobilienportalen. Die Miete für die Wohnsitze kann ein Interessent über die Vermietungsbüros erfragen.

Ein Beispiel für Neubau im Speckgürtel

Ab September entstehen in Hohen Neuendorf drei Stadtvillen mit 54 Wohnkomplexen als Bauabschnitt II. Der Ort liegt am S-Bahnhof Bergfelde und erhält zu den Stadtvillen weitere 156 Wohnkomplexe zur Miete.

Der Bauplan des KW-Developments für den Bauabschnitt II liegt gut in der Zeit. Der Bauantrag für den Bauabschnitt I soll im Juli geschähen. Er enthält weitere 156 Wohnkomplexe zur Miete, die sich auf vier Stadtvillen und drei Mehrfamilienhäuser aufteilen.

Um den Bedarf an Wohnraum zur Miete zu decken, passte der Projektentwickler die Wohnräume der Nachfrage an. Die Wohnkomplexe aus Bauabschnitt I und II bestehen aus Wohnraum für junge Familien und die Alleinerziehenden. Die Hälfte sind Zwei-Zimmer-Wohnungen und ein Viertel bestehen aus drei und vier Zimmern.

Für elf der Wohnsitze gilt ein Festpreis für zehn Jahre. Wohnräume ab einer Größe von 78 Quadratmeter haben Zugang zu einem Balkon oder Terrasse. Alle Wohneinheiten sind barrierefrei und über einen Aufzug erreichbar. Der Aufzug reicht bis in die Tiefgarage mit Parkplätzen zur Miete.

Neben den Wohnkomplexen entsteht auf dem Bauabschnitt II ein Supermarkt. Auf dem Parkplatz vor dem Supermarkt liegen 75 Stellplätze für Besucher. KW-Development achtet beim Projekt auf den Vollzug von Arten- und Lärmschutz. Die Gebäude werden nach dem energieeffizienten KfW40-Standard gebaut.

Bergfelde besitzt eine gute Infrastruktur. Der Ort hat neben der S-Bahn einen Anschluss an die B96a und den Berliner Ring. In einem Umkreis von sieben Kilometern liegen Schulen, Kindergärten und diverse Einkaufs- und Freizeitangebote.

Der Zeitplan sieht vor, dass die Wohnsitze ab September 2020 beziehbar sind. Vor den Gebäuden gibt es 43 Parkplätze für Autos und 138 Radstellplätze. Ein Blockheizkraftwerk beheizt auf ökologische Weise durch Nahwärme die Wohnräume.

Immobilienkredit und Zinsbindung: Die Anschlussfinanzierung

Geldschein als Haus - Wie funktioniert eine Anschlussfinanzierung bei Immobilien?

Aktuell locken viele Banken und Kreditinstitute mit niedrigen Zinssätzen. Wo Kreditnehmer vor einigen Jahren noch bis zu fünf Prozent Zinsen aufbringen mussten, liegen die Zinsbeträge heute vielfach unter einem Prozent! Für viele Immobilieneigentümer, die ihre Kreditverträge vor vielen Jahren abgeschlossen haben, läuft nun die Zinsbindung aus und der Begriff „Anschlussfinanzierung“ steht im Raum. Worum es sich dabei genau handelt und wie die besten Konditionen gefunden und gewählt werden, das erklärt der vorliegende Artikel.

Was ist eine Anschlussfinanzierung und wofür wird sie gebraucht?

Eine Vielzahl von Immobilienkäufern finanziert den Haus- oder Wohnungskauf über einen Baukredit. Der Käufer zahlt statt der Gesamtsumme monatlich einen bestimmten Betrag. Der Kreditgeber erhält für die Gewährung des Kredites Zinsen. Üblich ist dabei eine Zinsbindung. Die Höhe der Zinsen wird dabei für einen bestimmten Zeitraum (häufig fünf, zehn oder fünfzehn Jahre) festgelegt. Der Kreditnehmer ist also über die nächsten Jahre hinweg vor steigenden Zinssätzen geschützt und kann seine Ausgaben langfristig planen.

Wenn der Zeitraum der Zinsbindung abgelaufen ist und Immobilienkäufer den Restbetrag des Kredites nicht sofort auszahlen können, so benötigen sie eine Anschlussfinanzierung. Da die Zinsbindung meist deutlich kürzer ist als die Laufzeit des Kredites, müssen sich Immobilieneigentümer häufig nicht nur einmal in ihrem Leben mit der Anschlussfinanzierung auseinandersetzen. Vielfach beträgt die Laufzeit von Baukrediten 30 Jahre und länger. Wenn also Zinsbindungen von jeweils 10 Jahren vereinbart werden, so müssen sich Kreditnehmer also insgesamt dreimal mit einer Anschlussfinanzierung auseinandersetzen.

Häufig können Immobilieneigentümer die Kredite natürlich schneller zurückzahlen. Dennoch werden sich die meisten Baukreditnehmer wohl mindestens einmal um eine Anschlussfinanzierung kümmern müssen.

Welche Arten von Anschlussfinanzierung gibt es?

Wenn mit dem bisherigen Kreditinstitut ein neuer Zinssatz vereinbart wird, so spricht man dabei von einer Prolongation. Dieser Weg ist bequem, es empfiehlt sich allerdings der Vergleich des angebotenen Zinssatzes mit dem anderer Kreditinstitute. Wenn Kreditnehmer dann zu einem anderen Institut wechseln wollen, weil dieses günstigere Zinsen anbietet, so spricht man von einer Umschuldung.

Welches Angebot gewählt werden sollte, hängt von der individuellen finanziellen Situation ab. Lebensereignisse im Laufe der Jahre verändern die eigene finanzielle Situation. Die Finanzlage zum Ende der Zinsbindung ist dann gegenüber der Finanzlage beim Abschluss des Kredits häufig eine völlig andere.

Deshalb sollten am Ende der Zinsbindung vor allem folgende Fragen beantwortet werden:

  • Ersparnisse seit Abschluss des Baukredits?
  • aktuelle Einnahmen/Ausgaben?
  • Veränderungen in den nächsten Jahren?

Wer diese Fragen beantwortet, hat einen Überblick über seine aktuelle finanzielle Situation und kann beurteilen, welches Angebot das Beste ist.

Welche Anschlussfinanzierung wählen und wann handeln?

Zunächst sollten Vergleichsangebote verschiedener Institute eingeholt werden (beispielsweise über einen Kreditvermittler), die dann dem bisherigen Kreditinstitut bei einer Verhandlung vorgelegt werden. Vielfach lassen die Kreditgeber mit sich reden, da sie ein großes Interesse haben, die Kunden zu halten.

Ist kein Entgegenkommen in Sicht, so sollte nicht vor einer Umschuldung gescheut werden. Als Faustformel empfiehlt sich ein Wechsel, wenn der Zinssatz des alten Kreditgebers um mehr als 0,1 Prozent über dem Zinssatz des Vergleichskredits liegt. Aufwand und Kosten für die Umschuldung (Bankgebühren und Grundschuldabtretung) sind im Vergleich zur möglichen Ersparnis zu verschmerzen. Besonders trifft das bei der ersten Anschlussfinanzierung zu, wenn die Restschuld hoch und die Laufzeit lang ist und Vergünstigungen sich noch stark auswirken.

Wer sich früh mit der Anschlussfinanzierung beschäftigt, nutzt viele Vorteile aus

Wenn eine ausreichende Zeit ohne Bereitstellungszinsen vertraglich festgelegt wurde, so können die Darlehensverträge schon bis zu einem Jahr vor Ablauf der Zinsbindung reibungslos aufeinander abgestimmt werden. Wer sich um die künftige Zinsentwicklung Gedanken macht, der schließt ein Forward-Darlehen ab, in welchem schon Jahre vor Ablauf der Zinsbindung das alte Zinsniveau gesichert wird. Da dies allerdings ein wenig wie ein Glücksspiel anmutet (denn die Zinsen könnten ja in Zukunft durchaus auch fallen, der dann höhere Zinssatz des Forward-Darlehens gilt dann aber) und die Banken auch einen Aufschlag verlangen, der umso höher ist, je eher die Forward-Vereinbarung abgeschlossen wird, sollten die Kosten von altem und neuem Vertrag genauestens gegenübergestellt werden.

Steuern beim Hausverkauf – das muss beachtet werden

Steuern beim Hausverkauf müssen beachtet werden.

Die Immobilienpreise boomen – im Gegensatz zu vielen anderen Investitionsmöglichkeiten gelten Immobilie immer noch als sichere Kapitalanlage. Viele überlegen sich daher, ob es lohnt, die eigene Immobilie zu verkaufen.

Wer sich dazu entscheidet, macht sich sicherlich im Vorfeld Gedanken über die Nebenkosten, die bei einem Immobilienverkauf anfallen. Dazu können unter Umständen auch Steuern gehören. Denn grundsätzlich handelt es sich bei einem Hausverkauf um ein privates Veräußerungsgeschäft. Der Gewinn aus diesen Geschäften ist nach § 23 Einkommenssteuergesetz steuerpflichtig. Gerade im Immobilienbereich, wo es um sehr hohe Beträge geht, können da natürlich sehr hohe Steuern anfallen. Es gibt allerdings einige Ausnahmen von der Steuerpflicht beim Immobilienverkauf.

Die Steuer, die beim Immobilienverkauf fällig wird, heißt Spekulationssteuer. Der Staat hat hierfür eine Frist von zehn Jahren festgelegt.

Ausnahmen von der Steuerpflicht

Grundsätzlich muss bei einem Immobilienverkauf keine Steuer gezahlt werden, wenn die Immobilie vom Eigentümer ausschließlich selbst bewohnt hat. Ebenfalls steuerfrei ist der Verkauf, wenn die Immobilie im Jahr des Verkaufes und den beiden Jahren davor selbst bewohnt und genutzt worden ist. Diese Regelung gilt auch für angebrochene Jahre, genauso wie für Zweit- und Ferienwohnungen.

Ein Beispiel: Eine Immobilie wurde im Jahr 2013 gekauft. Ab dem November 2015 wird sie selbst bewohnt, im Januar 2017 soll sie wieder verkauft werden. Auf diesen Verkauf muss dann keine Spekulationssteuer gezahlt werden.

Eine nicht selbst genutzt Immobilie muss sich mindestens seit zehn Jahren im eigenen Besitz befinden (sog. Spekulationsfrist). Entscheidend für die Spekulationsfrist ist das Datum der jeweiligen Kaufverträge.

Was bedeutet „selbst genutzt“ bei einer Immobilie?

Der Gesetzgeber versteht darunter, dass das Haus durch den Eigentümer oder durch seine Familie bewohnt wird. Zur Familie gehören allerdings nur die eigenen Kindern und das auch nur dann, wenn diese noch Kindergeld beziehen. Eine Nutzung durch andere Verwandte oder durch Kinder, die kein Kindergeld mehr beziehen, wird nicht als Selbstnutzung angesehen.
Grundsätzlich muss der Eigentümer also selbst bzw. mit seiner Familie zusammen in der Immobilie wohnen.

Wie viel Steuer müsste bei einem Verkauf gezahlt werden?

Die Höhe der Steuern kann pauschal nicht genannt werden. Sie hängt ab von der Höhe des Wertzuwachses des Hauses sowie vom Einkommenssteuersatz des Eigentümers. Bei einer Vermietung der Immobilie werden die Abschreibungen der Anschaffungskosten (die gegenüber dem Finanzamt geltend gemacht wurden) mindernd auf die Anschaffungskosten gerechnet.

Eine Beispielrechnung für die Steuern beim Immobilienverkauf:

  • Verkaufserlös der Immobilie: 320.000,00 €
  • Veräußerungskosten: 10.000,00 €
  • Anschaffungskosten: 250.000,00 €
  • Gewinn: 60.000,00 €
  • persönlicher Steuersatz: 40 %
  • Steuer: 24.000,00 €

Wie aus diesem Beispiel ersichtlich, können die zu zahlenden Steuern sehr hoch sein. Sie sind allerdings von den oben genannten Faktoren abhängig. Im Internet gibt es zu diesem Thema viele Beispielrechner. Wer es ganz genau wissen will, sollte allerdings einen Fachmann aufsuchen.

Wer eine vermietete Immobilie verkaufen will, weil diese beispielsweise in den letzten Jahren stark im Wert gestiegen ist, sollte also darauf achten, die Bedingungen für eine Steuerbefreiung zu erfüllen. Entweder als die zehn Jahre nach dem Kauf abwarten oder Eigenbedarf anmelden. In diesem Fall kann die Immobilie dann kurzfristig selbst genutzt werden, bevor sie verkauft wird.

Diese Vorgehensweise lohnt sich bei den entstehenden Steuersätzen beim Immobilienverkauf durchaus.

Beim gewerblichen Grundstückshandel gelten die beschrieben Regelungen nicht. Diese gelten nur bei einem privaten Hausverkauf. Wer regelmäßig Immobilien veräußert (drei oder mehr Objekte in fünf Jahren) fällt unter § 15 Einkommensteuergesetz. Diese Regelung wird auch als Drei-Objekt-Grenze bezeichnet.

Hier gelten andere Regelungen und es gibt nicht die beim privaten Hausverkauf genannten Möglichkeiten der Steuerbefreiung. Es werden stattdessen Gewerbe- und Umsatzsteuer fällig. Oftmals fällt man schneller unter diese Grenze, als man es sich vielleicht vorher vorstellen kann, gerade wenn man Grundstücke oder Immobilien erbt.

Weitere Besonderheiten beim Hausverkauf

Es kann durchaus vorkommen, dass bei einem Immobilienverkauf kein Gewinn, sondern ein Verlust erzielt wird. Auch hierzu gibt es eine Regelung im Einkommenssteuergesetz. Tritt dieser Fall ein, so kann der Verlust nur in Ausnahmefällen geltend gemacht werden. Dies wäre der Fall, wenn bei einem anderen Immobilienverkauf Gewinn erzielt wird. Die Steuerlast für diesen Gewinn könnte dann gesenkt werden.

Wird allerdings kein anderer Immobilienverkauf in dem Steuerjahr durchgeführt, so kann der Verlust leider nicht geltend gemacht werden.

Eine weitere Sonderregelung betrifft ein unbebautes Grundstück. Bei diesem ist eine Eigennutzung nicht möglich, da auf einem unbebauten Grundstück in der Regel niemand wohnt. Somit kann hier nicht von der Regelung der Eigennutzung profitiert werden. Die einzige Möglichkeit besteht darin, die Spekulationsfrist abzuwarten. Ansonsten muss eine Steuer auf den möglichen Gewinn gezahlt werden.

Auch bei Erbschaften gibt es besondere Regelungen. Beim Erbe einer Immobilie wird auch die Spekulationsfrist vererbt. Wenn der vorherige Eigentümer die Immobilie also bereits seit zehn Jahren besaß, so ist der Erbe automatisch von der Spekulationssteuer befreit. Dasselbe gilt für die Eigennutzung durch den vorherigen Eigentümer. Erbt man also zum Beispiel das Haus von den Eltern, die dort immer selbst gewohnt haben, so kann dieses ohne Steuern zu zahlen direkt verkauft werden. Dies betrifft nicht die zu zahlende Erbschaftssteuer.

Das Wichtigste noch einmal in Kürze

  • bei selbst genutzten Immobilien wird keine Spekulationssteuer fällig
  • zehn Jahre nach Kauf einer Immobilie werden keine Steuern fällig – egal ob selbst genutzt oder vermietet
  • drei-Objekt-Grenze beachten: Beim Verkauf von drei Immobilien in fünf Jahren, gelten die Regelungen von gewerblichen Immobilienhändlern.
  • bei geerbten Immobilien gelten die Fristen der vorherigen Eigentümer

Es lohnt sich also durchaus, im Bereich des Immobilienverkaufes die steuerlichen Besonderheiten zu beachten. Dies kann sich durchaus sehr lohnend in der eigenen Geldbörse bemerkbar machen. Es wäre sehr ärgerlich, hohe Steuern zu zahlen, nur weil beispielsweise die Frist von zehn Jahren nicht bekannt aber fast erreicht wurde.

Preisunterschiede zwischen Alt- und Neubauten

Neubaten und Altbauten in Berlin

Die Postbank veröffentlichte den “Wohnatlas 2020”, in dem sie die Preise im Immobilienmarkt festhält. Das Hamburgische Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) führte für die Postbank diese Studie durch. Es untersuchte von 401 Städten und Landkreisen die Preise von Alt- und Neubau.

Sie entdeckten, dass Hamburgs Altbauten im Luxusbereich wenig günstiger sind als Neubauten. Im Vergleich sind sie in Garmisch-Partenkirchen um 200.000 Euro günstiger und im Landkreis Miesbach sind sie es um die Hälfte. Durchschnittlich sind Neubauten in allen Regionen um 160.000 Euro teurer.

Kunden finden Altbauten wegen der alten Türen und Fenster gut. Darum kostet der Berliner Altbau knapp 4400 Euro pro Quadratmeter und Neubau 6000 Euro.

In der Studie taucht Berlin beim Altbau im Durchschnitt teurer als in Köln, Düsseldorf und Stuttgart auf. In Hamburg sind die Preise leicht teurer. Weitaus mehr muss ein Interessent in Frankfurt am Main und München zahlen, dort ist die Wirtschaftskraft stärker.

Im oberen Preissegment nehmen Verkäufer in Berlin 8920,51 Euro pro Quadratmeter für Neubauten und 6791,72 Euro für Altbau. Im Schnitt beträgt der Quadratmeter bei Neubauten 5952,38 Euro und bei Altbauten 4383,12 Euro.

Ein weiteres Merkmal ist, dass bei einer 70 Quadratmeter Wohnfläche der Preisunterschied bei hochpreisigen Objekten zwischen Alt- und Neubau 159.015,30 Euro beträgt. Der Normalpreis liegt bei 109.848,20 Euro.

In Potsdam fällt der Unterschied geringer aus. In mittlerer Preisklasse sind Neubauten 58.963,10 Euro teurer und im Luxusbereich 112.268,80 Euro. Für ein Eigenheim in Potsdam im Luxusbereich wird für den Quadratmeter 6416,47 Euro verlangt. Durchschnittlich liegt der Preis bei 3596,16 Euro pro Quadratmeter.

Berlin, eine Stadt breitet sich aus

Den Geschäftsführer des Projektentwicklers Laborgh Investment Florian Lanz, reizen widersprüchliche Projekte. Marzahn besitzt eine besondere Historie, seine Plattenbauten sind das bekannteste Merkmal. Dort zu bauen ist eine besondere Aufgabe.

Laborgh hat 2016 von dem Unternehmer Knorr-Bremse ein Grundstück erworben. Der Investor bebaut es nach den Plänen des Architekten David Chipperfield aus London. Das Gelände liegt 15 Kilometer östlich vom Hauptbahnhof in Marzahn und hat mehrere historische Bauwerke.

In den Gebäuden entstehen Räume für Kleingewerbe und Handwerksbetriebe. Zusätzlich entsteht ein Quartier mit mehr als 1000 Wohnkomplexen und 370 Apartments für Studenten. Die insgesamt drei Hochhäuser übernimmt die Wohnbaugesellschaft Howoge.

Diese Wohnprojekte lohnen sich im Berliner Umland, weil der Grundstückspreis günstiger ist als im Zentrum. In Marzahn-Hellersdorf liegt der Preis bei 4000 Euro pro Quadratmeter.

Der deutsch-schwedische Projektentwickler Rico Kallies glaubt, dass viele den Berliner Osten unterschätzen. Für den Bezirk sprechen die Grünanlagen, der gute Anschluss zur Innenstadt und der hohe Anteil an jungen Einwohnern.

Das Bauland innerhalb des S-Bahn-Rings besteht aus kleinen Flächen und erzielt einen überteuerten Wert. Der Verkaufspreis liegt bei bis zu 10.000 Euro pro Quadratmeter.

Der Projektentwickler bei Archigon, Gunther Hastrich, sieht einen Wertzuwachs in dem Gebiet zwischen Alexanderplatz und Hauptstadtflughafen. Im Oktober 2020 soll die Eröffnungsfeier des Flughafens stattfinden, was die angegliederten Bezirke aufwertet.

Diese und ähnliche Nachrichten gibt es aus den Randbezirken zu hören. Die schlechte Nachricht ist, dass viele Leute nicht das Geld für die Mieten im Zentrum haben.

Der Wohnungsmarkt in der Krise

Die Deutsche Bank Research analysierte, ob die Corona-Krise einen Einfluss auf den Wohnungsmarkt hat. Als Ergebnis kam heraus, dass sie die Nachfrage um zehn Prozent senke, während parallel die Zahl der fertiggestellten Neubauten sinkt.

Gleichzeitig prognostiziert der FDP-Abgeordnete Stefan Förster ein Wachstum der Einwohner auf vier Millionen bis 2030. In Berlin leben zurzeit 3,8 Millionen Einwohner und die Stadt bräuchte jedes Jahr 20.000 Wohnkomplexe, um dem Zuzug aufzufangen.

2019 verlangsamte sich der Anstieg der Preise auf dem Wohnungsmarkt. Eine Analyse von vdpResearch ergab, dass sich der Durchschnittspreis überall in Berlin erhöhte. Im Vergleich zum Vorjahr stiegen die Preise um 7,9 Prozent.

Einfluss des Berliner Mietendeckels

Wie weit der Berliner Mietendeckel Einfluss auf diesen Trend hat, kann niemand sagen. Die Annahme, dass der Mietendeckel viele Investoren abschrecke, bewahrheitete sich nicht.

Die Investoren änderten ihr Verhalten. Durch die gedeckelten Einnahmen gehen Renovierungen und Modernisierungen zurück. Das führt zum Verkauf von unwirtschaftlichem Wohnraum, der sich für den Wohnungsmarkt nicht eignet.

Bei all den Komplikationen, Jordan Milewicz, Europachef von Aklius, sieht in der Krise eine Chance. Familien, die in die Randbezirke ziehen, haben die Aussicht, im Grünen zu leben und in der Stadt zu arbeiten. Für viele ist das ein Traum, wenn die Infrastruktur stimmt.

Immobilien richtig vererben

Opa hält Hasnd vom Enkelkind, dem er sein Haus vererben möchte

Fast jeder zweite in Deutschland verfügt über eine Immobilie. Dabei ist es zunächst unerheblich, ob es sich dabei um eine Eigentumswohnung, ein unbebautes Grundstück, Ein- oder Mehrfamilienhäuser handelt. Wird das in Wohnbauten investierte Immobilienvermögen herangezogen, so betrug dieser Wert im Jahr 2018 rund 4,7 Billionen Euro. Dieser Wert wird in den nächsten Jahren weiter steigen. Ein großer Teil dieser Immobilie wird in den kommenden Jahren und Jahrzehnten den Besitzer wechseln. Für den Staat ein gutes Geschäft, denn das Aufkommen der Erbschafts- und Schenkungssteuer wird erwartungsgemäß ebenfalls stark steigen. Wer aber heute schon rechtzeitig die Weichen stellt, der kann in den kommenden Jahren deutlich an Steuern sparen.

Schenken und Erben – zwei Seiten einer Medaille

Wenngleich die Anlässe unterschiedlich sind, das Schenken und Vererben wird zumindest steuerlich gleich behandelt. Daher sind die im Folgenden verwendeten Begriffe Schenkung oder Vererbung, bzw. Schenkungs- und Erbschaftssteuer immer synonym zu verstehen. Ein gravierender Unterschied aber besteht: Verständlicherweise kann ein Erblasser nur einmal vererben, eine Schenkung kann alle zehn Jahre an die gleiche Person vorgenommen werden. Glücklicherweise hat der Gesetzgeber vor einigen Jahren die Steuerfreibeträge für zu vererbendes Immobilienvermögen deutlich nach oben korrigiert. Dafür ist Immobilienvermögen dem Geldvermögen jetzt gleichgesetzt.

Welche Freibeträge existieren?

Die Höhe des Freibetrags richtet sich nach dem Verwandtschaftsverhältnis zwischen dem Schenkenden (Erblasser) und dem Beschenkten (Erben). Dabei gilt, dass Ehepartner und Partner einer eingetragenen Lebenspartnerschaft bis zu 500.000 Euro steuerfrei übertragen dürfen. Kinder, Enkelkinder (wenn die Eltern bereits verstorben sind), sowie Adoptiv- und Stiefkinder können bis zu 400.000 Euro erben. Für Enkelkinder gilt ein Freibetrag von 200.000 Euro. Erben Eltern und Großeltern gilt ein Freibetrag von 100.000 Euro. Dieser gilt auch für Urenkel, allerdings mit der Erweiterung, dass dieser Freibetrag sowohl für Schenkungen und ererbtes Vermögen gilt. Für alle anderen Konstellationen gilt ein Freibetrag von 20.000 Euro. Die Erbschaftssteuer fällt dabei nur auf den Betrag an, der oberhalb des Freibetrags liegt und steigt an, je größer das übertragene Vermögen ist.

Die Freibeträge können alle 10 Jahre in Anspruch genommen werden. Insbesondere bei größeren Immobilienvermögen ergibt es vor diesem Hintergrund Sinn, wenn schon sehr frühzeitig mit dem Verschenken des Vermögens begonnen wird. Eine ganz besondere Situation gilt für die Übertragung einer selbstgenutzten Immobilie durch Ehepartner oder solche, die in einer eingetragenen Lebenspartnerschaft leben. Überträgt der Schenkende an den Beschenkten eine Immobilie, die dieser selbst nutzt, dann entfällt grundsätzlich die Schenkungssteuer.

Welche Weichen sollten rechtzeitig gestellt werden

Ist absehbar, dass das zu vererbende Vermögen oberhalb der genannten Freibeträge liegt, sollte rechtzeitig mit einer Übertragung begonnen werden. Es leuchtet in diesem Zusammenhang sicherlich ein, dass die Übertragung von Geldvermögen deutlich einfacher ist. Bei größeren Immobilienvermögen ergibt es durchaus Sinn, dass vom Schenkenden bereits die übernächste Generation bedacht wird. Wie oben aufgeführt, haben auch Enkelkinder einen verhältnismäßig hohen Freibetrag von 200.000 Euro. Wenn ein Schenkender bspw. einen Sohn und einen Enkel hat, dann könnte in einem solchen Beispiel ein Vermögen von 600.000 Euro steuerfrei an die nächsten Generationen übertragen werden (400.000 Euro an das Kind, 200.000 Euro an den Enkel). Denkbar ist auch die sogenannte Kettenschenkung. Wenn im o. a. Beispiel dem Enkel die gesamte Immobilie übertragen werden soll, dann würde der Sohn unmittelbar nachdem er seine Schenkung erhalten hat diese an den Enkel weiterreichen. Der Enkel hätte somit keinerlei Steuer zu zahlen.

Das Gesetz bietet aber noch eine weitere Möglichkeit, die Schenkungssteuer zu umgehen. So sind Geschenke zu besonderen Anlässen, wie Hochzeit, Abitur, Hochschulabschluss oder auch Jubiläen zulässig. Im Rahmen dieser anerkannten Gelegenheiten wird keine Steuer erhoben. Allerdings ist zu beachten, dass die Schenkung in einem Verhältnis zum Gesamtvermögen des Schenkenden stehen muss. Wer nur eine Immobilie besitzt und diese dem Enkel zum Abitur schenkt, wird sicherlich Probleme mit der Steuer bekommen. Besitzt der Großvater aber mehrere Immobilien und verschenkt eine kleinere Wohnung an seinen Enkel, die dieser während seiner Studentenzeit nutzt, dann dürfte das vom Finanzamt anerkannt werden. Der Vorteil dieser Methode ist, dass hierauf die 10-Jahresfrist nicht angewendet werden muss und somit mehr Vermögen innerhalb kürzerer Zeit übertragen werden kann.

Die notarielle Beurkundung ist grundsätzlich vorzunehmen

Wird zu Lebzeiten verschenkt, empfiehlt sich die notarielle Beurkundung. Zwar ist der Übergang einer Immobilie immer notariell zu beurkunden, aber der Schenkende verschenkt mit bestimmten Absichten. Wird bspw. die eigengenutzte Immobilie verschenkt, dann ist unbedingt das Wohnrecht zu klären. Dabei geht es nicht nur um die Fragestellung des lebenslangen Wohnrechts. Berücksichtigt werden muss auch die Frage, was passiert, wenn die zum Wohnrecht berechtigte Person aus gesundheitlichen Gründen nicht mehr in das Haus zurückkehren kann. Für den Beschenkten kann das unter Umständen eine teure Angelegenheit werden, laufen doch die Nebenkosten weiter. Für diese Fälle sollte geregelt sein, dass der Eigentümer bereits vor Ableben des Schenkenden die Wohnung oder das Haus nutzen darf. Auch darf eine Schenkung an Bedingungen geknüpft sein.

Wer seinem Enkel eine Wohnung schenkt und dieser diese im Anschluss weiter veräußern möchte, kann das in der Schenkungsurkunde ausschließen. Auch ein Rückforderungsrecht ist denkbar. Damit hat der Schenkende die Möglichkeit im Falle einer eigenen wirtschaftlichen Notlage die Immobilie wieder zurückzuverlangen. Wird bspw. ein Mietshaus vererbt, dann kann auch eine Regelung in Bezug auf die Mieten getroffen werden. Eine sehr effektive Methode der Übertragung von Immobilien ist das sogenannte Nießbrauchsrecht.

Während beim Wohnrecht nur die reine Bewohnung der Immobilie eingeräumt wird, geht der Nießbrauch deutlich darüber hinaus. Beim Nießbrauch hat der Nehmer bspw. das Recht auch Änderungen an der Immobilie vorzunehmen. Der Beschenkte ist zwar Eigentümer, er hat aber weniger Einfluss auf die Verwendung der Immobilie. Aus Sicht des Beschenkten stellt die Gestaltung des Nießbrauchs einen erheblichen Vorteil dar. Denn das Nießbrauchsrecht mindert die Bemessungsgrundlage für die Erbschaftssteuer. Dazu ein kleines Beispiel: Eine Immobilie ist 550.000 Euro wert. Bei einer Schenkung würden an ein Kind würden auf den über den Freibetrag hinausgehenden Betrag von 150.000 Euro Schenkungssteuern in Höhe von 7 % anfallen. Wird jetzt ein Nießbrauchsrecht in Höhe von 150.000 Euro angesetzt wird dieses vom Verkehrswert abgezogen und der Wert der Schenkung würde nur noch 400.000 Euro betragen. Somit entfällt die Zahlung der Steuer. Übrigens ist es so, dass sowohl bei einer Schenkung, wie auch beim Vererben keine Grunderwerbssteuer fällig wird.

Die Berechnung des Immobilienwertes bei der Schenkung

In den vergangenen Jahren sind die Immobilienpreise immer weiter gestiegen. Bei der Bewertung der Immobilie wird durch das Finanzamt nicht der ehemalige Kaufpreis herangezogen. Tatsächlich ist ein realistischer Verkehrswert zu ermitteln. Da aber nur beim Verkauf ein wirklich realistischer Verkehrswert ermittelt werden könnte, stellt sich die Frage nach einer möglichst objektiven Bewertung. Die Finanzämter gehen bei ihrer Bewertung nach dem sogenannten typisierenden Massenverfahren vor. Dahinter verbergen sich pauschale standardisierte Werte, die nicht unbedingt den Wert der Immobilie widerspiegeln. Spezielle wertmindernde Eigenschaft der Immobilie, wie ein sanierungsbedürftiges Dach oder ein feuchter Keller werden dabei nicht berücksichtigt. Das liegt daran, dass die Finanzbehörden keine Vor-Ort-Termine durchführen, sondern die Wertermittlung einzig und allein auf Basis pauschalisierter Zahlen erfolgt.

Um zu einer reellen Wertermittlung zu kommen empfiehlt sich die Beauftragung eines vereidigten Gutachters. Dieser erstellt für die Immobilie ein Verkehrswertgutachten, auf dessen Basis das Finanzamt dann die Steuerberechnung durchführen kann. Das Finanzamt muss diese Wertberechnung nicht zwingend akzeptieren, allerdings müssen die Finanzbehörden jetzt nachweisen, wieso sie mit dem im Gutachten genannten Wert nicht einverstanden sind.