„Ich lasse mich scheiden!“ – Was nach einer Scheidung aus den gemeinsamen Immobilien wird

Mann und Frau streiten um Immobilie nach Scheidung

Die Beziehung ist kaputt, die Ehe gescheitert. Schlimm genug, könnte man meinen. Doch für viele Ehepaare beginnt nun auch noch der Streit um das gemeinsame Hab und Gut.

Der wohl größte Konfliktpunkt dreht sich dabei meist um die gemeinsamen Immobilien. Die Streitigkeiten werden dabei nicht selten von großen Unsicherheiten begleitet. Dabei gibt es eindeutige gesetzliche Regelungen. Die wichtigsten dieser Regelungen erklärt dieser Artikel.

Kein Ehevertrag: die Rechtslage im Scheidungsfall

Jedem Ehepaar steht es frei, vor oder auch nach der Eheschließung ihre Besitz- und Eigentumsverhältnisse vertraglich zu regeln. Gibt es diese Vereinbarungen per Ehevertrag nicht, greifen im Rechtsfall die juristischen Regelungen der sogenannten Zugewinngemeinschaft, im Scheidungsfall werden die gemeinsamen Vermögenswerte über einen Zugewinnausgleich aufgeteilt.

Der Zugewinnausgleich ist im § 1373 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt. Dort ist festgelegt, dass die Vermögenswerte, die beide Eheleute jeweils mit in die Ehe gebracht haben, auch während der Ehe getrennt sind. Kommt es zu einer Scheidung, so wird betrachtet, was während der Ehe an Vermögen hinzugekommen ist. Dieser Zugewinn wird bei einer Scheidung zwischen den Ehegatten ausgeglichen. Dazu werden die beiden jeweiligen Anfangsvermögen dem gegenübergestellt, was am Ende der Ehe an Vermögenswerten vorhanden ist. Der Differenzbetrag wird aufgeteilt.

Im Falle des Vorhandenseins einer Immobilie tauchen nun die ersten Probleme auf. Denn der Zugewinnausgleich besteht aus einer Geldzahlung. Also müssen die Ehepartner überlegen, wie sie ihr Haus oder die Eigentumswohnung finanziell aufteilen. Können die Eheleute sich nicht einigen, so müssen Gerichte die Entscheidung treffen.

Ein Ehepartner ist Alleineigentümer: die Rechtslage

Wenn einer der Ehegatten schon vor der Ehe Alleineigentümer von Haus oder Wohnung ist, so ist auch nur er im Grundbuch eingetragen. Im Scheidungsfall behält er auch weiterhin seine Immobilie. Dem anderen kann unter Umständen während der Trennungszeit ein Nutzungsrecht gerichtlich gewährt werden.

Beachten sollten Alleineigentümer aber in jedem Fall den § 1365 BGB. Dieser regelt, dass auch der alleinige Eigentümer bis zur Scheidung seine Immobilie nicht einfach veräußern darf, sondern seinen Ehepartner fragen muss. Diese Regelung gilt bis zur rechtskräftigen Scheidung oder auch bis zur Beendigung des abgetrennten Zugewinnausgleichsverfahrens.

Anders sieht die Rechtslage aus, wenn während der Ehe eine Immobilie erworben wurde oder sie aus- oder umgebaut wurde. Selbst wenn dann einer der Eheleute als alleiniger Eigentümer eingetragen ist, fällt die Immobilie in den Zugewinnausgleich. Ist die Immobilie während der Ehe geerbt worden, so gehört sie nur zum Zugewinnausgleich, wenn sie während der Ehe aus- oder umgebaut wurde.

Beide Ehepartner sind Eigentümer: die Rechtslage im Scheidungsfall

Wenn beide Ehepartner zu gleichen oder verschiedenen Anteilen Eigentümer der Immobilie sind, gibt es gleich mehrere Schwierigkeiten. Es stellt sich die Frage, was nun mit Haus oder Wohnung passiert, wer darin wohnen bleibt und wem nun was zusteht. Problematisch ist dabei die rechtliche Tatsache, dass die Scheidung an sich nicht die Eigentumsverhältnisse verändert oder gar beendet. Beide Ehegatten behalten ihren Anteil, bis eine Regelung gefunden ist.

Gängig sind dabei folgende Lösungen:

  • Verkauf und Aufteilung des Erlöses
  • Ein Ehegatte behält die Immobilie, der andere wird ausgezahlt
  • Übertrag der Immobilie auf ein gemeinsames Kind
  • Realteilung: Aufteilung der Immobilie in zwei separate Einheiten
  • Falls keine Einigung möglich: Teilungsversteigerung
  • Laufende Immobilienkredite: Rechtslage im Scheidungsfall

Oft kommt es zu einer Scheidung, während die gemeinsame Immobilie noch nicht abbezahlt ist. Ein Punkt, der das ganze Verfahren kompliziert macht, weil der Baukredit weiter bedient werden muss.

Beide Ehegatten müssen fortan zu gleichen Teilen die Raten bedienen, auch wenn beispielsweise vor der Trennung nur einer der beiden gearbeitet und den Kredit abbezahlt hat. Das dazu eventuell die Mittel fehlen, ist nach einem Urteil des Bundesgerichtshof (BGH) kein stichhaltiges Argument (Az.: XII ZR 10/09).

Häufig wollen die Eheleute, dass einer der beiden aus dem Kreditvertrag herausgelöst wird. Denn in den meisten Fällen soll die Immobilie einem der beiden übertragen werden, während der andere ausbezahlt wird. Möglich ist eine solche Einigung über eine Freistellungsvereinbarung: Der nun allein zahlende Ehegatte stellt den anderen vertraglich von der Rückzahlung des Kredites frei. Experten empfehlen diese Regelung nicht, da trotz Vereinbarung beide Partner weiterhin gegenüber dem Kreditinstitut haftbar bleiben.

Allgemeingültige Aussagen über die Erfüllung von Kreditverpflichtungen nach einer Trennung sind schwer zu treffen, da selbst vermeintlich unbedeutende Details der individuellen Lebenssituation den Zugewinnausgleich stark beeinflussen. Betroffene sollten sich umfassend durch einen Fachanwalt für Familienrecht beraten lassen.

Die positiven Impulse auf den Speckgürtel

Freies Grundstück mit Blumenwiese in Berlins Speckgürtel

Das bekannteste Beispiel für positive Impulse auf den Speckgürtel ist der Bau der Tesla-Fabrik in Grünheide. Die Politik und Kommunen erhoffen sich neue Arbeitsplätze und Studenten für die Universitäten in der Hauptstadt. Dies schaffe eine neue Synergie zwischen Berlin und seinem Umland.

Für die Berliner ist der Speckgürtel wegen seiner ruhigen Lage attraktiv. Gerade Familien haben ein Interesse daran, nah an der Natur zu leben. Seit Jahren steigen die Einwohnerzahlen im Umland, mit ihnen die Immobilienpreise.

Bisher war Potsdam der beliebteste Wohnort außerhalb Berlins. Die östlichen und südöstlichen Gemeinden ziehen nach. Für Eichwald beispielsweise stieg in den letzten zehn Jahren der Kaufpreis für Wohneigentum um 15,3 Prozent. In Gosen-Neu Zittau stiegen die Mieten um 8,8 Prozent.

Im Vergleich zwischen Potsdam und dem Speckgürtel, landet Potsdam beim Kauf- und Mietpreis an zweiter Stelle. Investoren beschäftigen sich zunehmend mit der Region um Berlin herum. Sie stellen erhebliche Unterschiede fest. In einigen Orten findet sich ausschließlich Wohneigentum und in anderen mehrheitlich Wohnsitze zur Miete.

In den nächsten zwei Jahren wird für das Gebiet ein Wachstum prognostiziert. Die Ausnahme ist Grünheide, wo die Bauarbeiten für die Tesla-Fabrik stattfinden. Experten sind sich uneins, ob Engpässe beim Bau von Infrastruktur eine Wachstumsbremse sind.

Die Corona-Krise erschwert diese Aufgabe, da sie den Abschluss von Bauprojekten verzögern kann. Für die zugezogenen Einwohner muss die Kommune Schulen, Kindergärten und Kliniken bauen lassen. Die Nachfrage richtet sich nach der Wohnqualität.

Der Preisvergleich zwischen Stadt und Umland

Der Verband Berlin-Brandenburger Wohnungsunternehmen kann ein stärkeres Wachstum im Speckgürtel feststellen als in Berlin. Dies liest der Verband aus den Daten seiner Mitglieder heraus. Er ist Vertreter der Genossenschaften, städtischen Gesellschaften und den privaten Vermietern Deutsche Wohnen und Vonovia.

Seine Mitglieder verzeichneten eine höhere Steigerungsrate bei Erstvermietung im Umland an, woran die hohe Nachfrage schuld ist. Berlin bleibe teurer als das Umland. In Berlin stiegen die Raten bei Neuverträgen um 4,7 Prozent auf 7,80 Euro an. Im Land Brandenburg lag der Durchschnitt bei 2,7 Prozent auf 5,76 Euro.

Den Verbandsmitgliedern gehören 43 Prozent des Wohnraums zur Miete in Berlin und 44 Prozent in Brandenburg. In den bestehenden Verträgen konnten sie einen Aufschlag von 2,7 Prozent auf 6,14 Euro in Berlin feststellen, in Brandenburg ein Anstieg von 2,0 Prozent auf 5,14 Euro.

Mit seinen Preisen versucht der Verband, unter dem Durchschnitt der Mieten auf dem Wohnungsmarkt zu bleiben. Wegen des Mietendeckels nehme die Konkurrenz vermehrt ihre Anzeigen aus den Inseraten und Immobilienportalen. Die Miete für die Wohnsitze kann ein Interessent über die Vermietungsbüros erfragen.

Ein Beispiel für Neubau im Speckgürtel

Ab September entstehen in Hohen Neuendorf drei Stadtvillen mit 54 Wohnkomplexen als Bauabschnitt II. Der Ort liegt am S-Bahnhof Bergfelde und erhält zu den Stadtvillen weitere 156 Wohnkomplexe zur Miete.

Der Bauplan des KW-Developments für den Bauabschnitt II liegt gut in der Zeit. Der Bauantrag für den Bauabschnitt I soll im Juli geschähen. Er enthält weitere 156 Wohnkomplexe zur Miete, die sich auf vier Stadtvillen und drei Mehrfamilienhäuser aufteilen.

Um den Bedarf an Wohnraum zur Miete zu decken, passte der Projektentwickler die Wohnräume der Nachfrage an. Die Wohnkomplexe aus Bauabschnitt I und II bestehen aus Wohnraum für junge Familien und die Alleinerziehenden. Die Hälfte sind Zwei-Zimmer-Wohnungen und ein Viertel bestehen aus drei und vier Zimmern.

Für elf der Wohnsitze gilt ein Festpreis für zehn Jahre. Wohnräume ab einer Größe von 78 Quadratmeter haben Zugang zu einem Balkon oder Terrasse. Alle Wohneinheiten sind barrierefrei und über einen Aufzug erreichbar. Der Aufzug reicht bis in die Tiefgarage mit Parkplätzen zur Miete.

Neben den Wohnkomplexen entsteht auf dem Bauabschnitt II ein Supermarkt. Auf dem Parkplatz vor dem Supermarkt liegen 75 Stellplätze für Besucher. KW-Development achtet beim Projekt auf den Vollzug von Arten- und Lärmschutz. Die Gebäude werden nach dem energieeffizienten KfW40-Standard gebaut.

Bergfelde besitzt eine gute Infrastruktur. Der Ort hat neben der S-Bahn einen Anschluss an die B96a und den Berliner Ring. In einem Umkreis von sieben Kilometern liegen Schulen, Kindergärten und diverse Einkaufs- und Freizeitangebote.

Der Zeitplan sieht vor, dass die Wohnsitze ab September 2020 beziehbar sind. Vor den Gebäuden gibt es 43 Parkplätze für Autos und 138 Radstellplätze. Ein Blockheizkraftwerk beheizt auf ökologische Weise durch Nahwärme die Wohnräume.

Immobilienkredit und Zinsbindung: Die Anschlussfinanzierung

Geldschein als Haus - Wie funktioniert eine Anschlussfinanzierung bei Immobilien?

Aktuell locken viele Banken und Kreditinstitute mit niedrigen Zinssätzen. Wo Kreditnehmer vor einigen Jahren noch bis zu fünf Prozent Zinsen aufbringen mussten, liegen die Zinsbeträge heute vielfach unter einem Prozent! Für viele Immobilieneigentümer, die ihre Kreditverträge vor vielen Jahren abgeschlossen haben, läuft nun die Zinsbindung aus und der Begriff „Anschlussfinanzierung“ steht im Raum. Worum es sich dabei genau handelt und wie die besten Konditionen gefunden und gewählt werden, das erklärt der vorliegende Artikel.

Was ist eine Anschlussfinanzierung und wofür wird sie gebraucht?

Eine Vielzahl von Immobilienkäufern finanziert den Haus- oder Wohnungskauf über einen Baukredit. Der Käufer zahlt statt der Gesamtsumme monatlich einen bestimmten Betrag. Der Kreditgeber erhält für die Gewährung des Kredites Zinsen. Üblich ist dabei eine Zinsbindung. Die Höhe der Zinsen wird dabei für einen bestimmten Zeitraum (häufig fünf, zehn oder fünfzehn Jahre) festgelegt. Der Kreditnehmer ist also über die nächsten Jahre hinweg vor steigenden Zinssätzen geschützt und kann seine Ausgaben langfristig planen.

Wenn der Zeitraum der Zinsbindung abgelaufen ist und Immobilienkäufer den Restbetrag des Kredites nicht sofort auszahlen können, so benötigen sie eine Anschlussfinanzierung. Da die Zinsbindung meist deutlich kürzer ist als die Laufzeit des Kredites, müssen sich Immobilieneigentümer häufig nicht nur einmal in ihrem Leben mit der Anschlussfinanzierung auseinandersetzen. Vielfach beträgt die Laufzeit von Baukrediten 30 Jahre und länger. Wenn also Zinsbindungen von jeweils 10 Jahren vereinbart werden, so müssen sich Kreditnehmer also insgesamt dreimal mit einer Anschlussfinanzierung auseinandersetzen.

Häufig können Immobilieneigentümer die Kredite natürlich schneller zurückzahlen. Dennoch werden sich die meisten Baukreditnehmer wohl mindestens einmal um eine Anschlussfinanzierung kümmern müssen.

Welche Arten von Anschlussfinanzierung gibt es?

Wenn mit dem bisherigen Kreditinstitut ein neuer Zinssatz vereinbart wird, so spricht man dabei von einer Prolongation. Dieser Weg ist bequem, es empfiehlt sich allerdings der Vergleich des angebotenen Zinssatzes mit dem anderer Kreditinstitute. Wenn Kreditnehmer dann zu einem anderen Institut wechseln wollen, weil dieses günstigere Zinsen anbietet, so spricht man von einer Umschuldung.

Welches Angebot gewählt werden sollte, hängt von der individuellen finanziellen Situation ab. Lebensereignisse im Laufe der Jahre verändern die eigene finanzielle Situation. Die Finanzlage zum Ende der Zinsbindung ist dann gegenüber der Finanzlage beim Abschluss des Kredits häufig eine völlig andere.

Deshalb sollten am Ende der Zinsbindung vor allem folgende Fragen beantwortet werden:

  • Ersparnisse seit Abschluss des Baukredits?
  • aktuelle Einnahmen/Ausgaben?
  • Veränderungen in den nächsten Jahren?

Wer diese Fragen beantwortet, hat einen Überblick über seine aktuelle finanzielle Situation und kann beurteilen, welches Angebot das Beste ist.

Welche Anschlussfinanzierung wählen und wann handeln?

Zunächst sollten Vergleichsangebote verschiedener Institute eingeholt werden (beispielsweise über einen Kreditvermittler), die dann dem bisherigen Kreditinstitut bei einer Verhandlung vorgelegt werden. Vielfach lassen die Kreditgeber mit sich reden, da sie ein großes Interesse haben, die Kunden zu halten.

Ist kein Entgegenkommen in Sicht, so sollte nicht vor einer Umschuldung gescheut werden. Als Faustformel empfiehlt sich ein Wechsel, wenn der Zinssatz des alten Kreditgebers um mehr als 0,1 Prozent über dem Zinssatz des Vergleichskredits liegt. Aufwand und Kosten für die Umschuldung (Bankgebühren und Grundschuldabtretung) sind im Vergleich zur möglichen Ersparnis zu verschmerzen. Besonders trifft das bei der ersten Anschlussfinanzierung zu, wenn die Restschuld hoch und die Laufzeit lang ist und Vergünstigungen sich noch stark auswirken.

Wer sich früh mit der Anschlussfinanzierung beschäftigt, nutzt viele Vorteile aus

Wenn eine ausreichende Zeit ohne Bereitstellungszinsen vertraglich festgelegt wurde, so können die Darlehensverträge schon bis zu einem Jahr vor Ablauf der Zinsbindung reibungslos aufeinander abgestimmt werden. Wer sich um die künftige Zinsentwicklung Gedanken macht, der schließt ein Forward-Darlehen ab, in welchem schon Jahre vor Ablauf der Zinsbindung das alte Zinsniveau gesichert wird. Da dies allerdings ein wenig wie ein Glücksspiel anmutet (denn die Zinsen könnten ja in Zukunft durchaus auch fallen, der dann höhere Zinssatz des Forward-Darlehens gilt dann aber) und die Banken auch einen Aufschlag verlangen, der umso höher ist, je eher die Forward-Vereinbarung abgeschlossen wird, sollten die Kosten von altem und neuem Vertrag genauestens gegenübergestellt werden.

Steuern beim Hausverkauf – das muss beachtet werden

Steuern beim Hausverkauf müssen beachtet werden.

Die Immobilienpreise boomen – im Gegensatz zu vielen anderen Investitionsmöglichkeiten gelten Immobilie immer noch als sichere Kapitalanlage. Viele überlegen sich daher, ob es lohnt, die eigene Immobilie zu verkaufen.

Wer sich dazu entscheidet, macht sich sicherlich im Vorfeld Gedanken über die Nebenkosten, die bei einem Immobilienverkauf anfallen. Dazu können unter Umständen auch Steuern gehören. Denn grundsätzlich handelt es sich bei einem Hausverkauf um ein privates Veräußerungsgeschäft. Der Gewinn aus diesen Geschäften ist nach § 23 Einkommenssteuergesetz steuerpflichtig. Gerade im Immobilienbereich, wo es um sehr hohe Beträge geht, können da natürlich sehr hohe Steuern anfallen. Es gibt allerdings einige Ausnahmen von der Steuerpflicht beim Immobilienverkauf.

Die Steuer, die beim Immobilienverkauf fällig wird, heißt Spekulationssteuer. Der Staat hat hierfür eine Frist von zehn Jahren festgelegt.

Ausnahmen von der Steuerpflicht

Grundsätzlich muss bei einem Immobilienverkauf keine Steuer gezahlt werden, wenn die Immobilie vom Eigentümer ausschließlich selbst bewohnt hat. Ebenfalls steuerfrei ist der Verkauf, wenn die Immobilie im Jahr des Verkaufes und den beiden Jahren davor selbst bewohnt und genutzt worden ist. Diese Regelung gilt auch für angebrochene Jahre, genauso wie für Zweit- und Ferienwohnungen.

Ein Beispiel: Eine Immobilie wurde im Jahr 2013 gekauft. Ab dem November 2015 wird sie selbst bewohnt, im Januar 2017 soll sie wieder verkauft werden. Auf diesen Verkauf muss dann keine Spekulationssteuer gezahlt werden.

Eine nicht selbst genutzt Immobilie muss sich mindestens seit zehn Jahren im eigenen Besitz befinden (sog. Spekulationsfrist). Entscheidend für die Spekulationsfrist ist das Datum der jeweiligen Kaufverträge.

Was bedeutet „selbst genutzt“ bei einer Immobilie?

Der Gesetzgeber versteht darunter, dass das Haus durch den Eigentümer oder durch seine Familie bewohnt wird. Zur Familie gehören allerdings nur die eigenen Kindern und das auch nur dann, wenn diese noch Kindergeld beziehen. Eine Nutzung durch andere Verwandte oder durch Kinder, die kein Kindergeld mehr beziehen, wird nicht als Selbstnutzung angesehen.
Grundsätzlich muss der Eigentümer also selbst bzw. mit seiner Familie zusammen in der Immobilie wohnen.

Wie viel Steuer müsste bei einem Verkauf gezahlt werden?

Die Höhe der Steuern kann pauschal nicht genannt werden. Sie hängt ab von der Höhe des Wertzuwachses des Hauses sowie vom Einkommenssteuersatz des Eigentümers. Bei einer Vermietung der Immobilie werden die Abschreibungen der Anschaffungskosten (die gegenüber dem Finanzamt geltend gemacht wurden) mindernd auf die Anschaffungskosten gerechnet.

Eine Beispielrechnung für die Steuern beim Immobilienverkauf:

  • Verkaufserlös der Immobilie: 320.000,00 €
  • Veräußerungskosten: 10.000,00 €
  • Anschaffungskosten: 250.000,00 €
  • Gewinn: 60.000,00 €
  • persönlicher Steuersatz: 40 %
  • Steuer: 24.000,00 €

Wie aus diesem Beispiel ersichtlich, können die zu zahlenden Steuern sehr hoch sein. Sie sind allerdings von den oben genannten Faktoren abhängig. Im Internet gibt es zu diesem Thema viele Beispielrechner. Wer es ganz genau wissen will, sollte allerdings einen Fachmann aufsuchen.

Wer eine vermietete Immobilie verkaufen will, weil diese beispielsweise in den letzten Jahren stark im Wert gestiegen ist, sollte also darauf achten, die Bedingungen für eine Steuerbefreiung zu erfüllen. Entweder als die zehn Jahre nach dem Kauf abwarten oder Eigenbedarf anmelden. In diesem Fall kann die Immobilie dann kurzfristig selbst genutzt werden, bevor sie verkauft wird.

Diese Vorgehensweise lohnt sich bei den entstehenden Steuersätzen beim Immobilienverkauf durchaus.

Beim gewerblichen Grundstückshandel gelten die beschrieben Regelungen nicht. Diese gelten nur bei einem privaten Hausverkauf. Wer regelmäßig Immobilien veräußert (drei oder mehr Objekte in fünf Jahren) fällt unter § 15 Einkommensteuergesetz. Diese Regelung wird auch als Drei-Objekt-Grenze bezeichnet.

Hier gelten andere Regelungen und es gibt nicht die beim privaten Hausverkauf genannten Möglichkeiten der Steuerbefreiung. Es werden stattdessen Gewerbe- und Umsatzsteuer fällig. Oftmals fällt man schneller unter diese Grenze, als man es sich vielleicht vorher vorstellen kann, gerade wenn man Grundstücke oder Immobilien erbt.

Weitere Besonderheiten beim Hausverkauf

Es kann durchaus vorkommen, dass bei einem Immobilienverkauf kein Gewinn, sondern ein Verlust erzielt wird. Auch hierzu gibt es eine Regelung im Einkommenssteuergesetz. Tritt dieser Fall ein, so kann der Verlust nur in Ausnahmefällen geltend gemacht werden. Dies wäre der Fall, wenn bei einem anderen Immobilienverkauf Gewinn erzielt wird. Die Steuerlast für diesen Gewinn könnte dann gesenkt werden.

Wird allerdings kein anderer Immobilienverkauf in dem Steuerjahr durchgeführt, so kann der Verlust leider nicht geltend gemacht werden.

Eine weitere Sonderregelung betrifft ein unbebautes Grundstück. Bei diesem ist eine Eigennutzung nicht möglich, da auf einem unbebauten Grundstück in der Regel niemand wohnt. Somit kann hier nicht von der Regelung der Eigennutzung profitiert werden. Die einzige Möglichkeit besteht darin, die Spekulationsfrist abzuwarten. Ansonsten muss eine Steuer auf den möglichen Gewinn gezahlt werden.

Auch bei Erbschaften gibt es besondere Regelungen. Beim Erbe einer Immobilie wird auch die Spekulationsfrist vererbt. Wenn der vorherige Eigentümer die Immobilie also bereits seit zehn Jahren besaß, so ist der Erbe automatisch von der Spekulationssteuer befreit. Dasselbe gilt für die Eigennutzung durch den vorherigen Eigentümer. Erbt man also zum Beispiel das Haus von den Eltern, die dort immer selbst gewohnt haben, so kann dieses ohne Steuern zu zahlen direkt verkauft werden. Dies betrifft nicht die zu zahlende Erbschaftssteuer.

Das Wichtigste noch einmal in Kürze

  • bei selbst genutzten Immobilien wird keine Spekulationssteuer fällig
  • zehn Jahre nach Kauf einer Immobilie werden keine Steuern fällig – egal ob selbst genutzt oder vermietet
  • drei-Objekt-Grenze beachten: Beim Verkauf von drei Immobilien in fünf Jahren, gelten die Regelungen von gewerblichen Immobilienhändlern.
  • bei geerbten Immobilien gelten die Fristen der vorherigen Eigentümer

Es lohnt sich also durchaus, im Bereich des Immobilienverkaufes die steuerlichen Besonderheiten zu beachten. Dies kann sich durchaus sehr lohnend in der eigenen Geldbörse bemerkbar machen. Es wäre sehr ärgerlich, hohe Steuern zu zahlen, nur weil beispielsweise die Frist von zehn Jahren nicht bekannt aber fast erreicht wurde.

Preisunterschiede zwischen Alt- und Neubauten

Neubaten und Altbauten in Berlin

Die Postbank veröffentlichte den “Wohnatlas 2020”, in dem sie die Preise im Immobilienmarkt festhält. Das Hamburgische Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) führte für die Postbank diese Studie durch. Es untersuchte von 401 Städten und Landkreisen die Preise von Alt- und Neubau.

Sie entdeckten, dass Hamburgs Altbauten im Luxusbereich wenig günstiger sind als Neubauten. Im Vergleich sind sie in Garmisch-Partenkirchen um 200.000 Euro günstiger und im Landkreis Miesbach sind sie es um die Hälfte. Durchschnittlich sind Neubauten in allen Regionen um 160.000 Euro teurer.

Kunden finden Altbauten wegen der alten Türen und Fenster gut. Darum kostet der Berliner Altbau knapp 4400 Euro pro Quadratmeter und Neubau 6000 Euro.

In der Studie taucht Berlin beim Altbau im Durchschnitt teurer als in Köln, Düsseldorf und Stuttgart auf. In Hamburg sind die Preise leicht teurer. Weitaus mehr muss ein Interessent in Frankfurt am Main und München zahlen, dort ist die Wirtschaftskraft stärker.

Im oberen Preissegment nehmen Verkäufer in Berlin 8920,51 Euro pro Quadratmeter für Neubauten und 6791,72 Euro für Altbau. Im Schnitt beträgt der Quadratmeter bei Neubauten 5952,38 Euro und bei Altbauten 4383,12 Euro.

Ein weiteres Merkmal ist, dass bei einer 70 Quadratmeter Wohnfläche der Preisunterschied bei hochpreisigen Objekten zwischen Alt- und Neubau 159.015,30 Euro beträgt. Der Normalpreis liegt bei 109.848,20 Euro.

In Potsdam fällt der Unterschied geringer aus. In mittlerer Preisklasse sind Neubauten 58.963,10 Euro teurer und im Luxusbereich 112.268,80 Euro. Für ein Eigenheim in Potsdam im Luxusbereich wird für den Quadratmeter 6416,47 Euro verlangt. Durchschnittlich liegt der Preis bei 3596,16 Euro pro Quadratmeter.

Berlin, eine Stadt breitet sich aus

Den Geschäftsführer des Projektentwicklers Laborgh Investment Florian Lanz, reizen widersprüchliche Projekte. Marzahn besitzt eine besondere Historie, seine Plattenbauten sind das bekannteste Merkmal. Dort zu bauen ist eine besondere Aufgabe.

Laborgh hat 2016 von dem Unternehmer Knorr-Bremse ein Grundstück erworben. Der Investor bebaut es nach den Plänen des Architekten David Chipperfield aus London. Das Gelände liegt 15 Kilometer östlich vom Hauptbahnhof in Marzahn und hat mehrere historische Bauwerke.

In den Gebäuden entstehen Räume für Kleingewerbe und Handwerksbetriebe. Zusätzlich entsteht ein Quartier mit mehr als 1000 Wohnkomplexen und 370 Apartments für Studenten. Die insgesamt drei Hochhäuser übernimmt die Wohnbaugesellschaft Howoge.

Diese Wohnprojekte lohnen sich im Berliner Umland, weil der Grundstückspreis günstiger ist als im Zentrum. In Marzahn-Hellersdorf liegt der Preis bei 4000 Euro pro Quadratmeter.

Der deutsch-schwedische Projektentwickler Rico Kallies glaubt, dass viele den Berliner Osten unterschätzen. Für den Bezirk sprechen die Grünanlagen, der gute Anschluss zur Innenstadt und der hohe Anteil an jungen Einwohnern.

Das Bauland innerhalb des S-Bahn-Rings besteht aus kleinen Flächen und erzielt einen überteuerten Wert. Der Verkaufspreis liegt bei bis zu 10.000 Euro pro Quadratmeter.

Der Projektentwickler bei Archigon, Gunther Hastrich, sieht einen Wertzuwachs in dem Gebiet zwischen Alexanderplatz und Hauptstadtflughafen. Im Oktober 2020 soll die Eröffnungsfeier des Flughafens stattfinden, was die angegliederten Bezirke aufwertet.

Diese und ähnliche Nachrichten gibt es aus den Randbezirken zu hören. Die schlechte Nachricht ist, dass viele Leute nicht das Geld für die Mieten im Zentrum haben.

Der Wohnungsmarkt in der Krise

Die Deutsche Bank Research analysierte, ob die Corona-Krise einen Einfluss auf den Wohnungsmarkt hat. Als Ergebnis kam heraus, dass sie die Nachfrage um zehn Prozent senke, während parallel die Zahl der fertiggestellten Neubauten sinkt.

Gleichzeitig prognostiziert der FDP-Abgeordnete Stefan Förster ein Wachstum der Einwohner auf vier Millionen bis 2030. In Berlin leben zurzeit 3,8 Millionen Einwohner und die Stadt bräuchte jedes Jahr 20.000 Wohnkomplexe, um dem Zuzug aufzufangen.

2019 verlangsamte sich der Anstieg der Preise auf dem Wohnungsmarkt. Eine Analyse von vdpResearch ergab, dass sich der Durchschnittspreis überall in Berlin erhöhte. Im Vergleich zum Vorjahr stiegen die Preise um 7,9 Prozent.

Einfluss des Berliner Mietendeckels

Wie weit der Berliner Mietendeckel Einfluss auf diesen Trend hat, kann niemand sagen. Die Annahme, dass der Mietendeckel viele Investoren abschrecke, bewahrheitete sich nicht.

Die Investoren änderten ihr Verhalten. Durch die gedeckelten Einnahmen gehen Renovierungen und Modernisierungen zurück. Das führt zum Verkauf von unwirtschaftlichem Wohnraum, der sich für den Wohnungsmarkt nicht eignet.

Bei all den Komplikationen, Jordan Milewicz, Europachef von Aklius, sieht in der Krise eine Chance. Familien, die in die Randbezirke ziehen, haben die Aussicht, im Grünen zu leben und in der Stadt zu arbeiten. Für viele ist das ein Traum, wenn die Infrastruktur stimmt.

Immobilien richtig vererben

Opa hält Hasnd vom Enkelkind, dem er sein Haus vererben möchte

Fast jeder zweite in Deutschland verfügt über eine Immobilie. Dabei ist es zunächst unerheblich, ob es sich dabei um eine Eigentumswohnung, ein unbebautes Grundstück, Ein- oder Mehrfamilienhäuser handelt. Wird das in Wohnbauten investierte Immobilienvermögen herangezogen, so betrug dieser Wert im Jahr 2018 rund 4,7 Billionen Euro. Dieser Wert wird in den nächsten Jahren weiter steigen. Ein großer Teil dieser Immobilie wird in den kommenden Jahren und Jahrzehnten den Besitzer wechseln. Für den Staat ein gutes Geschäft, denn das Aufkommen der Erbschafts- und Schenkungssteuer wird erwartungsgemäß ebenfalls stark steigen. Wer aber heute schon rechtzeitig die Weichen stellt, der kann in den kommenden Jahren deutlich an Steuern sparen.

Schenken und Erben – zwei Seiten einer Medaille

Wenngleich die Anlässe unterschiedlich sind, das Schenken und Vererben wird zumindest steuerlich gleich behandelt. Daher sind die im Folgenden verwendeten Begriffe Schenkung oder Vererbung, bzw. Schenkungs- und Erbschaftssteuer immer synonym zu verstehen. Ein gravierender Unterschied aber besteht: Verständlicherweise kann ein Erblasser nur einmal vererben, eine Schenkung kann alle zehn Jahre an die gleiche Person vorgenommen werden. Glücklicherweise hat der Gesetzgeber vor einigen Jahren die Steuerfreibeträge für zu vererbendes Immobilienvermögen deutlich nach oben korrigiert. Dafür ist Immobilienvermögen dem Geldvermögen jetzt gleichgesetzt.

Welche Freibeträge existieren?

Die Höhe des Freibetrags richtet sich nach dem Verwandtschaftsverhältnis zwischen dem Schenkenden (Erblasser) und dem Beschenkten (Erben). Dabei gilt, dass Ehepartner und Partner einer eingetragenen Lebenspartnerschaft bis zu 500.000 Euro steuerfrei übertragen dürfen. Kinder, Enkelkinder (wenn die Eltern bereits verstorben sind), sowie Adoptiv- und Stiefkinder können bis zu 400.000 Euro erben. Für Enkelkinder gilt ein Freibetrag von 200.000 Euro. Erben Eltern und Großeltern gilt ein Freibetrag von 100.000 Euro. Dieser gilt auch für Urenkel, allerdings mit der Erweiterung, dass dieser Freibetrag sowohl für Schenkungen und ererbtes Vermögen gilt. Für alle anderen Konstellationen gilt ein Freibetrag von 20.000 Euro. Die Erbschaftssteuer fällt dabei nur auf den Betrag an, der oberhalb des Freibetrags liegt und steigt an, je größer das übertragene Vermögen ist.

Die Freibeträge können alle 10 Jahre in Anspruch genommen werden. Insbesondere bei größeren Immobilienvermögen ergibt es vor diesem Hintergrund Sinn, wenn schon sehr frühzeitig mit dem Verschenken des Vermögens begonnen wird. Eine ganz besondere Situation gilt für die Übertragung einer selbstgenutzten Immobilie durch Ehepartner oder solche, die in einer eingetragenen Lebenspartnerschaft leben. Überträgt der Schenkende an den Beschenkten eine Immobilie, die dieser selbst nutzt, dann entfällt grundsätzlich die Schenkungssteuer.

Welche Weichen sollten rechtzeitig gestellt werden

Ist absehbar, dass das zu vererbende Vermögen oberhalb der genannten Freibeträge liegt, sollte rechtzeitig mit einer Übertragung begonnen werden. Es leuchtet in diesem Zusammenhang sicherlich ein, dass die Übertragung von Geldvermögen deutlich einfacher ist. Bei größeren Immobilienvermögen ergibt es durchaus Sinn, dass vom Schenkenden bereits die übernächste Generation bedacht wird. Wie oben aufgeführt, haben auch Enkelkinder einen verhältnismäßig hohen Freibetrag von 200.000 Euro. Wenn ein Schenkender bspw. einen Sohn und einen Enkel hat, dann könnte in einem solchen Beispiel ein Vermögen von 600.000 Euro steuerfrei an die nächsten Generationen übertragen werden (400.000 Euro an das Kind, 200.000 Euro an den Enkel). Denkbar ist auch die sogenannte Kettenschenkung. Wenn im o. a. Beispiel dem Enkel die gesamte Immobilie übertragen werden soll, dann würde der Sohn unmittelbar nachdem er seine Schenkung erhalten hat diese an den Enkel weiterreichen. Der Enkel hätte somit keinerlei Steuer zu zahlen.

Das Gesetz bietet aber noch eine weitere Möglichkeit, die Schenkungssteuer zu umgehen. So sind Geschenke zu besonderen Anlässen, wie Hochzeit, Abitur, Hochschulabschluss oder auch Jubiläen zulässig. Im Rahmen dieser anerkannten Gelegenheiten wird keine Steuer erhoben. Allerdings ist zu beachten, dass die Schenkung in einem Verhältnis zum Gesamtvermögen des Schenkenden stehen muss. Wer nur eine Immobilie besitzt und diese dem Enkel zum Abitur schenkt, wird sicherlich Probleme mit der Steuer bekommen. Besitzt der Großvater aber mehrere Immobilien und verschenkt eine kleinere Wohnung an seinen Enkel, die dieser während seiner Studentenzeit nutzt, dann dürfte das vom Finanzamt anerkannt werden. Der Vorteil dieser Methode ist, dass hierauf die 10-Jahresfrist nicht angewendet werden muss und somit mehr Vermögen innerhalb kürzerer Zeit übertragen werden kann.

Die notarielle Beurkundung ist grundsätzlich vorzunehmen

Wird zu Lebzeiten verschenkt, empfiehlt sich die notarielle Beurkundung. Zwar ist der Übergang einer Immobilie immer notariell zu beurkunden, aber der Schenkende verschenkt mit bestimmten Absichten. Wird bspw. die eigengenutzte Immobilie verschenkt, dann ist unbedingt das Wohnrecht zu klären. Dabei geht es nicht nur um die Fragestellung des lebenslangen Wohnrechts. Berücksichtigt werden muss auch die Frage, was passiert, wenn die zum Wohnrecht berechtigte Person aus gesundheitlichen Gründen nicht mehr in das Haus zurückkehren kann. Für den Beschenkten kann das unter Umständen eine teure Angelegenheit werden, laufen doch die Nebenkosten weiter. Für diese Fälle sollte geregelt sein, dass der Eigentümer bereits vor Ableben des Schenkenden die Wohnung oder das Haus nutzen darf. Auch darf eine Schenkung an Bedingungen geknüpft sein.

Wer seinem Enkel eine Wohnung schenkt und dieser diese im Anschluss weiter veräußern möchte, kann das in der Schenkungsurkunde ausschließen. Auch ein Rückforderungsrecht ist denkbar. Damit hat der Schenkende die Möglichkeit im Falle einer eigenen wirtschaftlichen Notlage die Immobilie wieder zurückzuverlangen. Wird bspw. ein Mietshaus vererbt, dann kann auch eine Regelung in Bezug auf die Mieten getroffen werden. Eine sehr effektive Methode der Übertragung von Immobilien ist das sogenannte Nießbrauchsrecht.

Während beim Wohnrecht nur die reine Bewohnung der Immobilie eingeräumt wird, geht der Nießbrauch deutlich darüber hinaus. Beim Nießbrauch hat der Nehmer bspw. das Recht auch Änderungen an der Immobilie vorzunehmen. Der Beschenkte ist zwar Eigentümer, er hat aber weniger Einfluss auf die Verwendung der Immobilie. Aus Sicht des Beschenkten stellt die Gestaltung des Nießbrauchs einen erheblichen Vorteil dar. Denn das Nießbrauchsrecht mindert die Bemessungsgrundlage für die Erbschaftssteuer. Dazu ein kleines Beispiel: Eine Immobilie ist 550.000 Euro wert. Bei einer Schenkung würden an ein Kind würden auf den über den Freibetrag hinausgehenden Betrag von 150.000 Euro Schenkungssteuern in Höhe von 7 % anfallen. Wird jetzt ein Nießbrauchsrecht in Höhe von 150.000 Euro angesetzt wird dieses vom Verkehrswert abgezogen und der Wert der Schenkung würde nur noch 400.000 Euro betragen. Somit entfällt die Zahlung der Steuer. Übrigens ist es so, dass sowohl bei einer Schenkung, wie auch beim Vererben keine Grunderwerbssteuer fällig wird.

Die Berechnung des Immobilienwertes bei der Schenkung

In den vergangenen Jahren sind die Immobilienpreise immer weiter gestiegen. Bei der Bewertung der Immobilie wird durch das Finanzamt nicht der ehemalige Kaufpreis herangezogen. Tatsächlich ist ein realistischer Verkehrswert zu ermitteln. Da aber nur beim Verkauf ein wirklich realistischer Verkehrswert ermittelt werden könnte, stellt sich die Frage nach einer möglichst objektiven Bewertung. Die Finanzämter gehen bei ihrer Bewertung nach dem sogenannten typisierenden Massenverfahren vor. Dahinter verbergen sich pauschale standardisierte Werte, die nicht unbedingt den Wert der Immobilie widerspiegeln. Spezielle wertmindernde Eigenschaft der Immobilie, wie ein sanierungsbedürftiges Dach oder ein feuchter Keller werden dabei nicht berücksichtigt. Das liegt daran, dass die Finanzbehörden keine Vor-Ort-Termine durchführen, sondern die Wertermittlung einzig und allein auf Basis pauschalisierter Zahlen erfolgt.

Um zu einer reellen Wertermittlung zu kommen empfiehlt sich die Beauftragung eines vereidigten Gutachters. Dieser erstellt für die Immobilie ein Verkehrswertgutachten, auf dessen Basis das Finanzamt dann die Steuerberechnung durchführen kann. Das Finanzamt muss diese Wertberechnung nicht zwingend akzeptieren, allerdings müssen die Finanzbehörden jetzt nachweisen, wieso sie mit dem im Gutachten genannten Wert nicht einverstanden sind.

„Braune Immobilienkäufer“: Vermehrte Immobilienkäufe durch Rechtsextreme in Ostdeutschland

Kleinstadt in Deutschland

Mit großer Sorge blicken Politiker und Sicherheitsbehörden nach Ostdeutschland. Denn scheinbar befinden sich dort immer mehr Immobilien und Grundstücke zunehmend in den Händen von einzelnen Personen sowie Gruppierungen, die eindeutig der rechten Szene zuzuordnen sind. Experten befürchten, dass sich so der Rechtsextremismus in bestimmten Ortschaften und Gebieten, vor allem auf dem Land, fest etablieren könnte. Doch wie genau steht es diesbezüglich um den ostdeutschen Immobilienmarkt?

Thüringen: Politikerin warnt vor „faschistischer Landnahme“

Laut dem Bundesamt für Verfassungsschutz (BfV) gibt es aktuell in mindestens drei ostdeutschen Bundesländern 67 Grundstücke, deren Eigentümer eindeutig dem rechten Spektrum zuzuordnen sind, darunter etwa 18 in Thüringen, 22 in Sachsen-Anhalt und 27 in Sachsen.

Alle Grundstücke befänden sich in kleineren Ortschaften, die somit von „einer Art faschistischer Landnahme“ bedroht seien, so Katharina König-Preuss, Linken-Abgeordnete im Thüringer Landtag. Die Politikerin beobachtet, dass Thüringen nicht nur als Veranstaltungsort von der rechtsextremen Szene gern genutzt wird, sondern auch von Größen der rechten Szene zunehmend als Wohnort und Arbeitsplatz gewählt wird. So haben in der Vergangenheit nicht nur der ehemalige Berliner NPD-Chef sowie der Bundesvorsitzende der rechtsextremen Organisation „Blood & Honour“ in verschiedenen Thüringer Landkreisen ihre Zelte aufgeschlagen. Auch der in der rechten Szene bekannte Rapper Chris Ares sorgte mit einem Posting in einem sozialen Netzwerk für Aufruhr, als er dort die Umsetzung von zwei großen Projekten verkündete.

Rechte Wohnprojekte und Treffpunkte in Bautzen

Chris Ares, der mit bürgerlichem Namen Christoph Aljoscha Zloch heißt, machte in dem bekannten Netzwerk Telegram Details über die Einrichtung eines „patriotischen Jugendzentrums“ sowie eines Wohnprojektes öffentlich. Beide Einrichtungen sollen nach Aussagen des 28-jährigen, der seit 2016 vom bayerischen Verfassungsschutz beobachtet wird, im Landkreis Bautzen entstehen. Geplant sei die Einrichtung eines „Dorfes“ sowie eines Jugendtreffs mit umfassendem Angebot, „wo die jungen Patrioten sein können“.

Neben dem Immobilienerwerb werden durch die rechte Szene, etwa durch die „Initiative Zusammenrücken“, bundesweit außerdem Wohnangebote für Neonazis veröffentlicht. Auch die rechte Gruppierung „Nordadler“ plant laut eigener Aussage den Immobilienerwerb in den neuen Bundesländern zur Errichtung von Sport- und Schulungszentren.

Das rechtsextremes Gedankengut mancherorts erschreckender Teil des ganz “normalen” Alltagsgeschehens ist, zeigt ein Blick nach Veßra. Der Pächter des Lokals „Goldener Löwe“ bietet dort hin und wieder das sogenannte „Führerschnitzel“ zum Preis von 8,88 Euro an. Die Zahl acht ist in rechten Kreisen als Symbol bekannt und markiert den achten Buchstaben des Alphabets. Die 88 steht also für „HH“, was in einschlägigen Kreisen als Abkürzung des Führergrußes „Heil Hitler“ gilt. Anstoß an diesem „Führerschnitzel“ nimmt in dem ostdeutschen Örtchen kaum jemand.

Nicht nur Ostdeutschland betroffen: ein Blick nach Bayern

Zwar sind die neuen Bundesländer seit Jahren das Sorgenkind der Verfassungsschützer. Vor allem Sachsen gilt als Hotspot für rechte Immobilienkäufer. Doch auch in anderen Bundesländern tummeln sich Rechtsextremisten auf den Immobilienmärkten.

Das Bundesinnenministerium geht dabei von mindestens über 140 Immobilien aus, welche durch einzelne Rechtsextremisten oder Gruppierungen erworben wurden. Daneben werden auch Wohnobjekte ins Auge gefasst, die durch Rechtsextremisten zwar nur angemietet oder gepachtet wurden, bei denen allerdings durch gute Kontakte zum Eigentümer eine besondere Nutzungs- und Kontrollmöglichkeit durch die Extremisten besteht.

München geriet jüngst ins Visier der Verfassungsschützer. Die dort ansässige Burschenschaft „Danubia“ wird von den Behörden mit der rechtsextremen Szene in Verbindung gebracht. Nach Angaben des Militärischen Abschirmdienstes (MAD) habe die Vereinigung auch Kontakte zu Franco A. gepflegt, dem durch die Justizbehörden die Planung eines terroristischen Anschlages vorgeworfen wurde.

Neben der Landeshauptstadt geben auch Aktivitäten in Feilitzsch, Oberfranken, Anlass zur Sorge. Das Haus des bekannten Neonazis Rennicke gilt als Zentrale der rechtsextremen Partei „Der III. Weg“.

In der Pfalz betreibt der szenebekannte Neonazi Schröder ein rechtes Label, welches die Rechtsextremen mit symbolträchtigen Kleidungsstücken und Accessoires versorgt. Zusammen mit einem Ex-NPD-Parteimitglied veranstaltete Schröder vor einiger Zeit ein Rechtsrock-Festival mit tausenden Besuchern.

Besondere Gegebenheiten ostdeutscher ländlicher Orte werden für die Bildung von völkischen Gruppierungen verantwortlich gemacht. Laut der Politikerin König-Preuss stärkten diese Bedingungen den Rechtsextremismus vor Ort und führten zu einer raschen Verbreitung rassistischen Gedankenguts sowie einer Häufung rechtsextremistisch motivierter Straftaten. Die Linken-Politikerin Martina Renner fordert deshalb ein genaueres Hinsehen der Bundesregierung. Zu viele Stützpunkte diverser rechter Gruppierungen seien unbehelligt und würden gar nicht zu den Szene-Immobilien hinzugerechnet. Sowohl Renner als auch König-Preuss fordern deshalb gerade für den ostdeutschen Immobilienmarkt ein aufmerksameres Auge der Behörden.

Der Mietendeckel und sein Nutzen

Mietendeckel für bezahlbaren Wohnraum in Berlin

Lange gab es Streit um dieses Gesetz. Das Ziel, die steigenden Mieten in Berlin zu stoppen. Auf der einen Seite, der rot-rot-grüne Senat, der die Mieten einfrieren will. Er hofft auf einen Ausgleich im Wohnungsmarkt. Auf der anderen Seite, die Opposition mit den Wirtschaftsverbänden, die das Gesetz als verfassungswidrig sehen. Sie warnen, dass das Verprellen von Investoren die Wohnungsnot erhöht. Am Ende setzte sich der rot-rot-grüne Senat durch. Er beschloss am 30.01.2020 das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln). Am 23.02.2020 trat es in Kraft und gilt für fünf Jahre.

Als Stichtag gilt der 18. Juni 2019. Ab diesem Datum muss sich der Vermieter an die neue Obergrenze und bei Neuvermietung an die zuletzt verlangte Miete halten.

Die Vermieter haben die Pflicht, ihre Mieter darüber zu informieren, in welcher Höhe die Miete sich an dem Mietspiegel orientiert. Liegt die Miete 20 % über der Mietobergrenze, obliegt es dem Vermieter, die Miete anzupassen. Befindet sich der Wohnsitz in einfacher Wohnlage, verringert sich der Wert pro Quadratmeter um 0,28 Euro. Bei guter Wohnlage verteuert er sich um 0,74 Euro. Wenn eine günstige Unterkunft wiedervermietet wird, kann der Mieter den Quadratmeter um bis zu 1 Euro verteuern.

Bei einem Verstoß des Vermieters muss der Mieter aktiv werden. Die Bezirksämter werden es nicht kontrollieren. Bei ihnen kann ein Mieter die Obergrenze erfahren. Gegen das Vergehen ist die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen verantwortlich. Diese kann ein Bußgeld verlangen.

Zur Ausnahme gehören Sozialwohnungen mit Mietpreisbindung und Unterkünfte in Wohnheimen. Neubauwohnungen, die seit dem 1. Januar 2014 bezugsfertig sind, gehören ebenfalls zur Ausnahme.

Ein Wohnsitz mit modernem Inventar erhöht den Wert der Mietobergrenze um 1 Euro pro Quadratmeter. Als Grundlage muss es drei Merkmale erfüllen. Das kann eine Einbauküche sein, ein Aufzug oder Ähnliches sein.

Der Streit mit der Opposition

Die Mehrzahl der rot-rot-grünen Koalition im Berliner Senat stimmte für den Mietendeckel. Ein SPD-Abgeordneter enthielt sich. Es gab zuvor Kritik von der Opposition. Im Kern dieser Kritik geht es darum, dass der Mietendeckel den Wohnmangel verschlimmere. Der Mietendeckel verhindere, dass Investoren Neubauprojekte umsetzen würden. Die CDU und FDP sieht das Gesetz als nicht verfassungskonform an.

Der Landesvorsitzende CDU Berlin, Kai Wegener erklärte, dass die Bundesfraktion der CDU/CSU eine Normenkontrolle anstrebe. Dieses soll vor dem Bundesverfassungsgericht das Gesetz rechtlich prüfen. Der Vorsitzende der CDU-Fraktion, Burkhard Dregger fügte hinzu: „Wir wollen Rechtssicherheit statt Verunsicherung.“ Seiner Ansicht nach würden die Mieter bei dieser Klage das höchste Risiko tragen.

Aus der FDP mahnte Sebastian Czaja, Vorsitzende der FDP-Fraktion, der Mietendeckel bewirke das Gegenteil. Er sagte: “Der Mietendeckel bringt keine Atempause und schon gar nicht eine Entspannung für den katastrophalen Berliner Wohnungsmarkt. Er drückt die Luft für die Entwicklung der Hauptstadt immer weiter ab.“ Weiter fügte er hinzu, dass der Mangel an Wohnraum einen Schwarzmarkt bilden würde.

Die AfD setzte einen drauf und meinte, dass der Mietendeckel ein Rückschritt ist. Der AfD-Abgeordnete Harald Laatsch behauptete: “Sie wollen zurück in die DDR“, und dass es „sozialistische Augenwischerei“ sei.

Der Konflikt mit den Vermietern

Die Mehrzahl der Vermieter wird sich an das Gesetz halten und ihre Mieter informieren. Die Ausnahmen versuchen, auf Webseiten für Wohnungen, den Mietendeckel zu umgehen. In den Anzeigen führen sie zwei Mietpreise auf. Oben in der Anzeige wird die Originalmiete, die über den Mietpreisobergrenze liegt, genannt. In einem Abschnitt darunter steht in einer Klausel die geringere Miete, die sich nach dem Mietspiegel richtet. Diese Miete sei gültig, bis das Gesetz seine Grundlage verliere. Zudem sei der Mieter verpflichtet, die Differenz der Originalmiete rückwirkend zu bezahlen.

In einem anderen Fall verzichtet der Vermieter auf einen Mietvertrag und bietet stattdessen ein Wohnrecht an. Dieses beinhalte einen Eintrag ins Grundbuch und sei nicht gekoppelt an den Mietendeckel. Die Klausel nennt sich in der Juristensprache „Dingliches Wohnrecht“.

Juristen zweifeln beide Klauseln an und verweisen auf die rechtlich unklare Situation. Der Geschäftsführer des Berliner Mietvereins Reiner Wild sieht in den Klauseln einen Rechtsverstoß. Das „Dingliche Wohnrecht“ hat vor Gericht kein Bestand, weil ein älteres Urteil diese Art der Umgehungsgeschäfte für nichtig erklärt. Mit der anderen Klausel tun sich die Experten schwer. Niemand kann sagen, was passieren würde, wenn der Mietendeckel fällt. Bausenatorin Katrin Lompscher (Linke) rät Mietern, die eingesparte Miete zurückzulegen.

Immobilien erben: Was gilt es zu beachten?

Immobilie erben nach Trauerfall in der Familie

Ein großer Teil der nennenswerten Erben in Deutschland beinhaltet eine oder gar mehrere Immobilien. Neben der Trauer um den Verstorbenen oder die Verstorbene wartet nun eine neue Herausforderung und Aufgabe auf den oder die Erben. In vielen Fällen sind Erben zunächst einmal völlig ratlos, was es mit der geerbten Immobilie nun zu tun gilt und welche formalen Richtlinien unbedingt zu beachten sind.

Dieser Blogbeitrag setzt sich mit jenen rechtlichen und formalen Grundlagen sowie mit den Fragen der weiteren Nutzung auseinander.

Lohnt es sich überhaupt das Erbe anzunehmen?

Die erste Frage, die es für Erben von Immobilien zu beachten gilt, ist auf den ersten Blick von plumper Natur und doch ist sie für den weiteren Lebensverlauf von Erben teilweise sehr entscheidend. So ist zwar ein Großteil der heute vererbten Immobilien schuldenfrei und somit ein wirtschaftlicher Mehrgewinn, jedoch gibt es durchaus auch jene Wohnungen und Häuser, die noch mit hohen Schulden belastet sind. Für den Erblasser haben auch Immobilien, die noch jene starke Belastung aufweisen, einen hohen ideellen und emotionalen Wert gehabt und sind somit durchaus vererbungswürdig.

Als Erbe einer Immobilie sollten Sie genau wissen, ob es sich bei jenem Erbobjekt um einen wirtschaftlichen Mehrgewinn oder um eine Schuldenfalle handelt. Ist die Immobilie noch mit vielen Schulden belegt und haben Sie nicht die finanziellen Mittel oder das Interesse, jene zu begleichen, so sollten Sie das Erbe ausschlagen.

Bei der Umschreibung des Grundbuches sind Fristen zu beachten

Nun haben Sie sich entschieden, das Erbe anzutreten und wollen auch offiziell als Inhaber der Immobilie geführt werden. Hierzu ist es notwendig, dass Sie im Grundbuch die sogenannte Eigentumsumschreibung beantragen. Tun Sie dies in den ersten zwei Jahren nach dem Ableben des Erblassers, so fällt für Sie keine Grunderwerbssteuer an.

Wichtig: Beim Grundbuchamt müssen Sie unbedingt das notarielle Testament des Erblassers vorlegen, welches belegt, dass Sie zur Eigentumsumschreibung berechtigt sind.

Kalkulieren Sie die Erbschaftssteuer mit ein

Nach der Trauer um den Verstorbenen ist es nicht moralisch verwerflich, eine gewisse Freude über die geerbte Immobilie zu empfinden. Bei aller Freude sollten jedoch auch die Pflichten und die Verantwortung nicht vergessen werden, die mit dem erworbenen Erbe einhergehen.

Zu den gesetzlichen Pflichten gehört auch die Entrichtung der Erbschaftssteuer, welche obligatorisch ist. Jene Erbschaftssteuer richtet sich nach der Steuerklasse sowie nach dem Freibetrag, der vom Verwandtschaftsgrad mit dem Erblasser abhängt.

Die Freibeträge sind in Deutschland derzeit wie folgt geregelt:

  • Ehegatten und Lebenspartner genießen den höchsten Freibetrag in Höhe von 500.000€.
  • Kinder sowie Enkel, deren Eltern bereits verstorben sind, haben einen Freibetrag von 400.000€ zur Verfügung, welcher nicht versteuert werden muss.
  • Bei Enkelkindern, deren Eltern noch leben, beläuft sich der Freibetrag für die Erbschaftssteuer auf 200.000€.
  • Alle anderen Erben müssen den Betrag des Erbes versteuern, welcher den hier gültigen Freibetrag von 20.000€ übersteigt.

Kommen Sie mit eventuellen Miterben ins konstruktive Gespräch

Nicht unüblich ist es, dass bei Immobilien Erbengemeinschaften vorhanden sind. Um einen Konfliktfall über die weitere Nutzung bzw. den Verkauf zu vermeiden, sollten Sie schnellstmöglich miteinander ins Gespräch kommen und möglichst unvoreingenommen die verschiedenen Möglichkeiten erörtern. Hierbei ist es wichtig, ergebnisoffen ins Gespräch zu gehen. Bei einem Konflikt kann es zum Teilverkauf kommen, welcher in der Regel für beide Seiten kein zufriedenstellendes Ergebnis liefern wird.

Prüfen Sie die Nutzungsmöglichkeiten der Immobilie sehr genau

Haben Sie eine Immobilie allein geerbt, so haben Sie natürlich verschiedene Möglichkeiten, wie Sie mit dem Erbe umgehen wollen. Die drei gängigen Varianten stellen wir Ihnen im Folgenden vor:

1. Sie entscheiden sich für die Eigennutzung der geerbten Immobilie

Eine Immobilie, die zu Ihrer Eigennutzung dient, hat selbstredend immense Vorteile. Besonders wenn Sie bisher in einer Mietwohnung leben und nun die Möglichkeit haben, mietfrei in einer abbezahlten Immobilie zu leben, ist der wirtschaftliche Vorteil nicht von der Hand zu weisen. Jedoch erwächst mit der Eigennutzung einer Immobilie immer auch eine gewisse Verantwortung für jene.

Machen Sie sich im Vorfeld einen Überblick über eventuell zu erwartende Kosten. Hierzu sollten Sie sich ein genaues Bild über den genauen Zustand der Immobilie machen und dabei besonderes Augenmerk auf Kostenpunkte wie ein eventuell neu zu deckendes Dach richten. Neben jenen wirtschaftlichen Aspekten ist auch zu beachten, ob die Lage zur eigenen Lebenswirklichkeit passt oder ob mit ihr ein deutlich weiterer Weg zur Familie oder Arbeitsstätte einhergeht.

2. Ihre Entscheidung fällt auf die Vermietung der geerbten Immobilie

Eine Immobilie zu vermieten kann eine sehr gewinnbringende Tätigkeit sein. Zu beachten sind hier die Pflichten, die auf Sie als Vermieter oder Vermieterin warten. Dazu gehört die Erstellung einer Nebenkostenabrechnung sowie die Wartung und Pflege des Mietobjektes. Sind Sie bereit, diese Pflichten zu übernehmen oder haben im Idealfalle gar bereits Erfahrung als Vermieterin oder Vermieter, so steht der Vermietung der geerbten Immobilie prinzipiell nichts im Wege.

Besonders in den Großstädten steigen die Mietpreise seit vielen Jahren, sodass bei einer geerbten Immobilie eine satte Rendite in jedem Monat eingefahren werden kann. Es sollte natürlich bei der Auswahl der Mieter auf eine ausreichende Bonität etc. achtgegeben werden.

3. Sie entscheiden sich für den Verkauf der geerbten Immobilie

Wer sich für den Verkauf einer geerbten Immobilie entscheidet, der profitiert von den Immobilienpreisen, die in den letzten Jahren eine echte Explosion hinter sich gebracht haben. Zwar scheinen sich die Steigerungen derzeit etwas zu relativieren und nicht mehr so drastisch anzusteigen wie in den Vorjahren, jedoch ist Wohneigentum besonders in gefragten Gegenden Deutschlands überaus begehrt. Um die rechtlichen und organisatorischen Hürden beim Verkauf einer Immobilie nicht allein meistern zu müssen, empfehlen wir das Hinzuziehen eines erfahrenen Maklers bzw. einer erfahrenen Maklerin, um den Wert der Immobilie zu ermitteln.

Immobilienbewertung – Ablauf, Verfahren und Tipps

Wie kann das eigene Traumhaus bewertet werden?

Eine professionelle Immobilienbewertung erleichtert nicht nur die Berechnung des optimalen Verkaufspreises. Den Wert einer Immobilie objektiv festzulegen, fällt den Besitzern verständlicherweise sehr schwer. Liegt der Kauf bereits mehrere Jahre zurück, hat sich auch der Immobilienmarkt inzwischen weiterentwickelt, so dass der Kaufpreis keine wirkliche Grundlage mehr bietet. Anders verhält es sich mit einer professionellen Immobilienbewertung, die sowohl für die Verkäufer als auch die potenziellen Käufer eine fundierte Orientierungshilfe bietet.

Die Vorteile einer professionellen Immobilienbewertung

Der Verkauf einer Immobilie ist niemals alltäglich. Daraus ergibt sich das Problem, mit nur wenig Erfahrung den Preis für die Immobilie festzulegen. Fällt dieser zu hoch aus, schränkt das den Kreis der Interessenten ein, während ein zu geringer Preis Verkäufer schnell dazu veranlasst, das vermeintliche Haar in der Suppe zu suchen. Selbst unter Zeitdruck sollte daher ein kleines Zeitfenster für die professionelle Bewertung der Immobilie freigehalten werden.

Eine Immobilienbewertung nimmt eine Vielzahl von Faktoren zum Anlass, um zum Abschluss zu einer konkreten Wertermittlung zu kommen. Diese kann 1:1 als Preis festgesetzt werden oder leicht überschritten werden. Dadurch entsteht ein Verhandlungsspielraum, der es dennoch nicht erfordert, die Immobilie unter Wert verkaufen zu müssen. Ein nicht zu unterschätzender Vorteil ist ebenfalls das abschließende Gutachten. In diesem sind alle Faktoren aufgeführt, die zu einem höheren Wert bzw. einer Wertminderung führen. Hierzu gehören zum Beispiel feuchte
Kellerräume oder auch ein Dach, welches in naher Zukunft neu eingedeckt werden muss.

Entdeckt der Käufer nach einigen Monaten einen Mangel und beschreitet deswegen den Rechtsweg, dient die Immobilienbewertung gleichzeitig als Beweis, dass der Mangel zum Zeitpunkt des Verkaufs noch nicht aufgetreten war. Da der Kaufpreis nur bei Mängeln sinkt, welche dem Verkäufer bereits zum Zeitpunkt des Verkaufs bekannt waren, ist es sehr unwahrscheinlich einen Prozess zu verlieren.

Tipps für die Auswahl des passenden Sachverständigen

Damit ein Wertgutachten von Banken oder auch vor Gericht anerkannt wird, ist es zwingend erforderlich mit dessen Erstellung nur einen Profi zu betrauen. Diese zu finden, ist in der Praxis jedoch oftmals schwieriger als gedacht, da prinzipiell auch Laien Immobilienbewertungen anbieten können. Immobilienbesitzer sollten sich daher Zertifikate oder Ausbildungsnachweise ansehen, um die angegebene Qualifikation überprüfen zu können. Zu unterscheiden sind zum Beispiel gerichtlich bestellte Gutachter. Diese kommen bevorzugt im Zuge einer Zwangsversteigerung zum Zuge.

Im Sinne des Verkäufers ist es jedoch, diese Gutachten besser für sich zu behalten, da potenzielle Verkäufer hier schnell ihre Chance auf einen Notverkauf sehen und den Preis entsprechend drücken. Frei engagiert werden, können dagegen zertifizierte Sachverständige. Berufserfahrung und regelmäßige Fortbildungen zeichnen deren Vorzüge aus. Zudem rechnen diese Personen ihre Leistung bevorzugt nach Arbeitsaufwand ab, was es dem Kunden erlaubt, besser nachvollziehen zu können, wie sich der Rechnungsbetrag zusammensetzt. Weiterhin ist es zertifizierten Sachverständigen möglich, aufgrund der Eckdaten eine erste Einschätzung des Preises zu treffen. Zusätzlich finden sich bei den Immobilienabteilungen von Banken Experten für die Preisvermittlung. Hierfür ist es jedoch erforderlich, die Vermarktung in die Hände der Bank zu legen, was bei der Wahl des Maklers natürlich eine Einschränkung darstellt.

Der Ablauf einer Immobilienbewertung

Für den Ablauf einer Immobilienbewertung sollten sich die Besitzer in erster Linie Zeit nehmen, da einer der wichtigsten Termine in der Immobilie vor Ort stattfindet. Handelt es sich hierbei um ein Mietshaus, ist es empfehlenswert die Mieter von dem Termin in Kenntnis zu setzen, damit deren Wohnungen begutachtet werden können. Selbst wenn das Stress mit den Mietern bedeutet, sollten diese Diskussionen in Kauf genommen werden, da das Gutachten umso genauer ist, je mehr Daten und Eindrücke in die Wertermittlung mit einfließen können.

Innere Faktoren für die Wertbestimmung

Zu den inneren Faktoren zählen der Zustand der Immobilie sowie die wichtigsten Daten wie die Größe, das Baujahr oder die Größe des Grundstücks. Der Gutachter verschafft sich einen persönlichen Eindruck von der Immobilie, der vom Keller bis zum Dachboden reicht. Hierbei werden Notizen gemacht oder bei Bedarf Fotos, um zum Beispiel feuchte Stellen oder andere Mängel zu dokumentieren. Im Gegenzug führen natürlich alle in den letzten Jahren ausgeführten. Modernisierungsmaßnahmen wie etwa neue Leitungen oder Solaranlagen zu einer Wertsteigerung des Objekts.

Vermerkt werden auch weitere Faktoren wie ein bestehender Denkmalschutz oder bereits begonnene Baumaßnahmen. Typisch ist hierfür ein bereits mit Wasser- und Stromleitungen ausgestatteter Dachboden, deren Ausbau für den Käufer somit mit weniger Kosten verbunden wäre. Bei dem Termin sollte der Verkäufer alle Rechnungen der letzten Jahre sowie Grundrisse bereithalten. Ebenfalls wichtig sind alle Baugenehmigungen für Anbauten und ähnliche Sachen, da schwarz errichtete Anbauten für neue Besitzer selbst nach Jahrzehnten noch unangenehme Folgen haben können.

Äußere Bestimmung für die Wertbestimmung

Auf die äußeren Faktoren hat der Immobilienbesitzer nur einen indirekten Einfluss. Hierzu gehört die Lage der Immobilie sowie noch spezieller die Infrastruktur des jeweiligen Stadtteils bzw. in Großstädten der unmittelbaren Umgebung. Von den Parkmöglichkeiten, über Einkaufsmöglichkeiten bis zu öffentlichen Verkehrsmittel haben es auch die Stadtplaner in der Hand, die Immobilienpreisentwicklung zu beflügeln. Ebenfalls nicht unerheblich ist die Menge an Immobilien, die in diesem Stadtteil vorhanden sind. Befinden sich in der unmittelbaren Nähe mehrere Neubaugebiete, kann das den Preis nach unten senken, während in Gegenden, in denen traditionell die Besitzer eher an ihren Immobilien festhalten, die Preise entsprechend steigen. In der später schriftlich erfolgenden Immobilienbewertung sollte immer transparent mit einfließen, welche Faktoren schlussendlich Einfluss auf die Bewertung genommen haben.

Unterschiedliche Verfahren für die Immobilienbewertung

Für die Immobilienbewertung sind aktuell drei Verfahren bekannt, welche Sie im Anschluss detaillierter vorgestellt bekommen.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren bezieht sich auf den reinen Wert eines Gebäudes. Das Grundstück wird hierbei nicht berücksichtigt. Die Basis einer Sachwertermittlung bildet das theoretische Szenario, wieviel ein Neuaufbau des identischen Gebäudes aktuell kosten würde. Dieses Verfahren wird zum Beispiel für Fabriken oder andere Anlagen angewendet, die bei der Versicherungssumme auf Nummer sicher gehen möchte, bei einem Unglücksfall wie einem Brand am Ende nicht draufzahlen zu müssen.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren wird bei allen gewerblich genutzten Immobilien sowie Mietshäusern verwendet. Neben dem puren Wert der Immobilie werden hierbei auch die aktuellen Mietzahlungen berücksichtigt. Da es sich bei Käufern der Immobilien häufig um Kapitalanlagen handelt, sind die Käufer natürlich sehr daran interessiert zu wissen, wann sich im Vergleich zum Kaufpreis, die Investition bezahlt machen wird. In die Ertragswertermittlung fließen jeweils nur Nettobeträge ein, um einen leichteren Überblick zu gewährleisten.

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren zieht als Grundlage vergleichbare Objekte aus der unmittelbaren Nachbarschaft. Die hierfür erzielten Kaufpreise bilden den Vergleichswert, welcher eine Einschätzung erlaubt, welcher Verkaufspreis realistisch erzielt werden kann. Natürlich ist bei diesem Verfahren zu bedenken, dass es niemals zwei wirklich identische Immobilien gibt. Kleinere Abweichungen nach oben oder unten aufgrund der eigenen Ausstattungen der Immobilie sind daher in Kauf zu nehmen.

Die Immobilienbewertung potenziellen Käufern zur Verfügung stellen

Nicht nur die Verkäufer, sondern auch Kaufinteressierte tun sich schwer einen angemessenen Preis für eine Immobilie zu finden. Das liegt nicht zuletzt daran, dass einige vermeintliche Mängel wie etwa ein fehlendes Badezimmer auf jeder Etage oder kein Balkon, keine Preisminderung von mehreren tausend Euro zur Folge haben.

Mit der Bereitstellung der Immobilienbewertung im Exposé erhalten die potenziellen Käufer einen unabhängigen Blick auf die Immobilie und können selbst entscheiden, welcher Preis angemessen erscheint. Das erweist sich speziell in einem Bieterverfahren als ein großer Vorteil, da sich die Käufer hierfür meist ein Limit setzen, welches die erforderlichen Renovierungen berücksichtigt. Finden sich diese im Gutachten berücksichtigt, ist es leicht, ein realistisches Gebot zu verfassen oder auch die Verkaufsverhandlungen auf Augenhöhe mit dem Verkäufer zu betreiben. Die Immobilienbewertung schafft somit eine Vertrauensbasis, die sich für einen zeitnahen Verkauf immer positiv für alle Beteiligten auswirkt.