Wer darf das Elternhaus erben?

Nach einem Todesfall in der Familie kann es häufig zu Uneinigkeiten kommen, wer der Elternhaus erben wird. Hier kommen mehrere Varianten in Frage.

Wenn die Eltern über ein eigenes Haus verfügen, wird sich über kurz oder lang die Frage nach der Übergabe der Liegenschaft an die Kinder stellen. Das geschieht entweder durch eine Erbschaft oder zu Lebzeiten in Form einer Schenkung oder Überschreibung. Vor allem die Erbschaft kann jedoch in vielen Fällen zum Streitfall werden.

Die gesetzliche Erbfolge

Liegt kein Testament vor, regelt der Gesetzgeber die Aufteilung einer Erbschaft. Allerdings ist eine Liegenschaft nicht so leicht teilbar wie ein Geldbetrag. Die gesetzliche Erbfolge tritt ein, wenn der Erblasser weder ein Testament noch einen Erbvertrag hinterlässt. Im Gesetz findet man dazu drei Klassen von Erben.

  1. Die Erben 1. Ordnung sind Kinder oder Enkelkinder. Diese sind nach dem Gesetz vorrangig erbberechtigt.
  2. Zu den Erben 2. Ordnung gehören Eltern, Geschwister, Nichten und Neffen. Die 2. Ordnung greift nur, wenn es keine Erben 1. Ordnung gibt.
  3. Die Erben 3. Ordnung sind Großeltern, Onkel, Tanten, Cousinen oder Cousins. Sie erben nur, wenn es keine anderen Erbberechtigten gibt.

Eine Ausnahme bilden lediglich Ehepartner. Sie erben im Fall des Todes des anderen Ehepartners immer einen Teil, auch wenn noch andere Erbberechtigte vorhanden sind. Geregelt ist dieser Umstand im § 1931 BGB.

Das Elternhaus erben durch eine Erbengemeinschaft

Vor allem bei der gesetzlichen Erbfolge kann es passieren, dass eine sogenannte Erbengemeinschaft entsteht. Wer kann nun dort das Elternhaus erben? Eine Immobilie wird in diesem Fall unter den verschiedenen Erbberechtigten zu gleichen Teilen aufgeteilt. Damit befinden sich dann mehrere Eigentümer im Besitz eines Objekts. Will nun ein Erbe seinen Anteil verkaufen, ist das nur möglich, wenn die gesamte Liegenschaft verkauft wird. Dafür benötigt man jedoch die Zustimmung der gesamten Erbengemeinschaft. Ist dies nicht der Fall, muss eine Teilungsklage eingebracht werden und es kommt zur Zwangsversteigerung. Aus diesem Grund versuchen viele Erblasser, die Entstehung einer Erbengemeinschaft zu verhindern. Das gelingt mithilfe eines Testaments oder eines Erbvertrags.

Das Testament

Das Testament bietet einem Erblasser die Möglichkeit, das Erbe an bestimmte Personen zu vererben. In diesem Fall kann das Erbe auch an Fremde fallen. Im Testament können auch Bedingungen für die Erbschaft eingetragen werden. Allerdings haben auch bei einem Testament die gesetzlichen Erben einen Anspruch auf die Auszahlung ihres Pflichtanteils. Pflichtteilsberechtigte Personen entsprechen jedoch nicht den erbberechtigten Personen.

Zwar orientiert sich die Pflichtteilberechtigung an der gesetzlichen Erbfolge, ist jedoch nicht mit ihr identisch. Zu den pflichtteilberechtigten Personen gehören:

  • Ehepartner
  • Kinder
  • Enkelkinder
  • Nachfahren

Personen aus der 2. Ordnung der Erbfolge sind mit Ausnahme der Eltern des Erblassers nicht pflichtteilsberechtigt. Auch Personen aus der 3. Ordnung haben keinen Anspruch auf einen Pflichtteil. Bei den Pflichtteilberechtigten gibt es eine eigene Rangordnung. Hier sind die verwandtschaftlichen Verhältnisse zum Erblasser vorrangig. Die Höhe des Pflichtteils richtet sich nach dem gesetzlichen Erbteil. Meist wird die Hälfte davon als Pflichtteil betrachtet.

Der Erbvertrag

Ein Erbvertrag ist meist mit einer Gegenleistung des Begünstigten verbunden. Das heißt, der Erblasser erhält für die Überlassung eines Vermögensteils eine bestimmte Gegenleistung. Bei einer Immobilie kann dies beispielsweise ein lebenslanges Wohnrecht sein. Genau so wie das Testament kann auch ein Erbvertrag eine Erbengemeinschaft umgehen.

Der Erbvertrag wird unter dem Erblasser und einem Vermächtnisnehmer oder Alleinerben bei einem Notar abgeschlossen. Im Gegensatz zum Testament kann der Erbvertrag mit Pflichten des Vermächtnisnehmers ausgestattet werden. Während der Erblasser sein Testament jederzeit einseitig ändern kann, ist das beim Erbvertrag nicht möglich. Eine Änderung des Erbvertrags erfordert die Zustimmung des Vermächtnisnehmers.

Das Elternhaus erben: Die Überschreibung

Die Überschreibung einer Immobilie kann für den Begünstigten finanzielle Konsequenzen zur Folge haben. Wenn Eltern ihre Liegenschaft zum Beispiel einem Kind überschreiben, haben dessen Geschwister trotzdem Anspruch auf ihren Pflichtteil. Nach dem Tod der Erblasser muss das begünstigte Kind den sogenannten Pflichtergänzungsteil an seine Geschwister auszahlen. Dies ist der Fall, wenn das gesamte vererbte Vermögen aufgrund dieser Schenkung reduziert worden ist. Die Höhe des Pflichtteilergänzungsanspruchs hängt vom Zeitpunkt des Todes des Erblassers ab. Verstirbt dieser innerhalb von 10 Jahren nach der Schenkung, erhalten die Geschwister bis zu 90 % des gesetzlichen Pflichtanteils. Das geschieht, wenn der Erblasser im Jahr der Schenkung stirbt. Danach reduziert sich der Anteil jedes Jahr. Stirb der Erblasser im 10. Jahr nach der Schenkung, erhalten die Geschwister nur noch 10 %.

Immobilien erben: Was gilt es zu beachten?

Immobilie erben nach Trauerfall in der Familie

Ein großer Teil der nennenswerten Erben in Deutschland beinhaltet eine oder gar mehrere Immobilien. Neben der Trauer um den Verstorbenen oder die Verstorbene wartet nun eine neue Herausforderung und Aufgabe auf den oder die Erben. In vielen Fällen sind Erben zunächst einmal völlig ratlos, was es mit der geerbten Immobilie nun zu tun gilt und welche formalen Richtlinien unbedingt zu beachten sind.

Dieser Blogbeitrag setzt sich mit jenen rechtlichen und formalen Grundlagen sowie mit den Fragen der weiteren Nutzung auseinander.

Lohnt es sich überhaupt das Erbe anzunehmen?

Die erste Frage, die es für Erben von Immobilien zu beachten gilt, ist auf den ersten Blick von plumper Natur und doch ist sie für den weiteren Lebensverlauf von Erben teilweise sehr entscheidend. So ist zwar ein Großteil der heute vererbten Immobilien schuldenfrei und somit ein wirtschaftlicher Mehrgewinn, jedoch gibt es durchaus auch jene Wohnungen und Häuser, die noch mit hohen Schulden belastet sind. Für den Erblasser haben auch Immobilien, die noch jene starke Belastung aufweisen, einen hohen ideellen und emotionalen Wert gehabt und sind somit durchaus vererbungswürdig.

Als Erbe einer Immobilie sollten Sie genau wissen, ob es sich bei jenem Erbobjekt um einen wirtschaftlichen Mehrgewinn oder um eine Schuldenfalle handelt. Ist die Immobilie noch mit vielen Schulden belegt und haben Sie nicht die finanziellen Mittel oder das Interesse, jene zu begleichen, so sollten Sie das Erbe ausschlagen.

Bei der Umschreibung des Grundbuches sind Fristen zu beachten

Nun haben Sie sich entschieden, das Erbe anzutreten und wollen auch offiziell als Inhaber der Immobilie geführt werden. Hierzu ist es notwendig, dass Sie im Grundbuch die sogenannte Eigentumsumschreibung beantragen. Tun Sie dies in den ersten zwei Jahren nach dem Ableben des Erblassers, so fällt für Sie keine Grunderwerbssteuer an.

Wichtig: Beim Grundbuchamt müssen Sie unbedingt das notarielle Testament des Erblassers vorlegen, welches belegt, dass Sie zur Eigentumsumschreibung berechtigt sind.

Kalkulieren Sie die Erbschaftssteuer mit ein

Nach der Trauer um den Verstorbenen ist es nicht moralisch verwerflich, eine gewisse Freude über die geerbte Immobilie zu empfinden. Bei aller Freude sollten jedoch auch die Pflichten und die Verantwortung nicht vergessen werden, die mit dem erworbenen Erbe einhergehen.

Zu den gesetzlichen Pflichten gehört auch die Entrichtung der Erbschaftssteuer, welche obligatorisch ist. Jene Erbschaftssteuer richtet sich nach der Steuerklasse sowie nach dem Freibetrag, der vom Verwandtschaftsgrad mit dem Erblasser abhängt.

Die Freibeträge sind in Deutschland derzeit wie folgt geregelt:

  • Ehegatten und Lebenspartner genießen den höchsten Freibetrag in Höhe von 500.000€.
  • Kinder sowie Enkel, deren Eltern bereits verstorben sind, haben einen Freibetrag von 400.000€ zur Verfügung, welcher nicht versteuert werden muss.
  • Bei Enkelkindern, deren Eltern noch leben, beläuft sich der Freibetrag für die Erbschaftssteuer auf 200.000€.
  • Alle anderen Erben müssen den Betrag des Erbes versteuern, welcher den hier gültigen Freibetrag von 20.000€ übersteigt.

Kommen Sie mit eventuellen Miterben ins konstruktive Gespräch

Nicht unüblich ist es, dass bei Immobilien Erbengemeinschaften vorhanden sind. Um einen Konfliktfall über die weitere Nutzung bzw. den Verkauf zu vermeiden, sollten Sie schnellstmöglich miteinander ins Gespräch kommen und möglichst unvoreingenommen die verschiedenen Möglichkeiten erörtern. Hierbei ist es wichtig, ergebnisoffen ins Gespräch zu gehen. Bei einem Konflikt kann es zum Teilverkauf kommen, welcher in der Regel für beide Seiten kein zufriedenstellendes Ergebnis liefern wird.

Prüfen Sie die Nutzungsmöglichkeiten der Immobilie sehr genau

Haben Sie eine Immobilie allein geerbt, so haben Sie natürlich verschiedene Möglichkeiten, wie Sie mit dem Erbe umgehen wollen. Die drei gängigen Varianten stellen wir Ihnen im Folgenden vor:

1. Sie entscheiden sich für die Eigennutzung der geerbten Immobilie

Eine Immobilie, die zu Ihrer Eigennutzung dient, hat selbstredend immense Vorteile. Besonders wenn Sie bisher in einer Mietwohnung leben und nun die Möglichkeit haben, mietfrei in einer abbezahlten Immobilie zu leben, ist der wirtschaftliche Vorteil nicht von der Hand zu weisen. Jedoch erwächst mit der Eigennutzung einer Immobilie immer auch eine gewisse Verantwortung für jene.

Machen Sie sich im Vorfeld einen Überblick über eventuell zu erwartende Kosten. Hierzu sollten Sie sich ein genaues Bild über den genauen Zustand der Immobilie machen und dabei besonderes Augenmerk auf Kostenpunkte wie ein eventuell neu zu deckendes Dach richten. Neben jenen wirtschaftlichen Aspekten ist auch zu beachten, ob die Lage zur eigenen Lebenswirklichkeit passt oder ob mit ihr ein deutlich weiterer Weg zur Familie oder Arbeitsstätte einhergeht.

2. Ihre Entscheidung fällt auf die Vermietung der geerbten Immobilie

Eine Immobilie zu vermieten kann eine sehr gewinnbringende Tätigkeit sein. Zu beachten sind hier die Pflichten, die auf Sie als Vermieter oder Vermieterin warten. Dazu gehört die Erstellung einer Nebenkostenabrechnung sowie die Wartung und Pflege des Mietobjektes. Sind Sie bereit, diese Pflichten zu übernehmen oder haben im Idealfalle gar bereits Erfahrung als Vermieterin oder Vermieter, so steht der Vermietung der geerbten Immobilie prinzipiell nichts im Wege.

Besonders in den Großstädten steigen die Mietpreise seit vielen Jahren, sodass bei einer geerbten Immobilie eine satte Rendite in jedem Monat eingefahren werden kann. Es sollte natürlich bei der Auswahl der Mieter auf eine ausreichende Bonität etc. achtgegeben werden.

3. Sie entscheiden sich für den Verkauf der geerbten Immobilie

Wer sich für den Verkauf einer geerbten Immobilie entscheidet, der profitiert von den Immobilienpreisen, die in den letzten Jahren eine echte Explosion hinter sich gebracht haben. Zwar scheinen sich die Steigerungen derzeit etwas zu relativieren und nicht mehr so drastisch anzusteigen wie in den Vorjahren, jedoch ist Wohneigentum besonders in gefragten Gegenden Deutschlands überaus begehrt. Um die rechtlichen und organisatorischen Hürden beim Verkauf einer Immobilie nicht allein meistern zu müssen, empfehlen wir das Hinzuziehen eines erfahrenen Maklers bzw. einer erfahrenen Maklerin, um den Wert der Immobilie zu ermitteln.