Immobilien richtig vererben

Opa hält Hasnd vom Enkelkind, dem er sein Haus vererben möchte

Fast jeder zweite in Deutschland verfügt über eine Immobilie. Dabei ist es zunächst unerheblich, ob es sich dabei um eine Eigentumswohnung, ein unbebautes Grundstück, Ein- oder Mehrfamilienhäuser handelt. Wird das in Wohnbauten investierte Immobilienvermögen herangezogen, so betrug dieser Wert im Jahr 2018 rund 4,7 Billionen Euro. Dieser Wert wird in den nächsten Jahren weiter steigen. Ein großer Teil dieser Immobilie wird in den kommenden Jahren und Jahrzehnten den Besitzer wechseln. Für den Staat ein gutes Geschäft, denn das Aufkommen der Erbschafts- und Schenkungssteuer wird erwartungsgemäß ebenfalls stark steigen. Wer aber heute schon rechtzeitig die Weichen stellt, der kann in den kommenden Jahren deutlich an Steuern sparen.

Schenken und Erben – zwei Seiten einer Medaille

Wenngleich die Anlässe unterschiedlich sind, das Schenken und Vererben wird zumindest steuerlich gleich behandelt. Daher sind die im Folgenden verwendeten Begriffe Schenkung oder Vererbung, bzw. Schenkungs- und Erbschaftssteuer immer synonym zu verstehen. Ein gravierender Unterschied aber besteht: Verständlicherweise kann ein Erblasser nur einmal vererben, eine Schenkung kann alle zehn Jahre an die gleiche Person vorgenommen werden. Glücklicherweise hat der Gesetzgeber vor einigen Jahren die Steuerfreibeträge für zu vererbendes Immobilienvermögen deutlich nach oben korrigiert. Dafür ist Immobilienvermögen dem Geldvermögen jetzt gleichgesetzt.

Welche Freibeträge existieren?

Die Höhe des Freibetrags richtet sich nach dem Verwandtschaftsverhältnis zwischen dem Schenkenden (Erblasser) und dem Beschenkten (Erben). Dabei gilt, dass Ehepartner und Partner einer eingetragenen Lebenspartnerschaft bis zu 500.000 Euro steuerfrei übertragen dürfen. Kinder, Enkelkinder (wenn die Eltern bereits verstorben sind), sowie Adoptiv- und Stiefkinder können bis zu 400.000 Euro erben. Für Enkelkinder gilt ein Freibetrag von 200.000 Euro. Erben Eltern und Großeltern gilt ein Freibetrag von 100.000 Euro. Dieser gilt auch für Urenkel, allerdings mit der Erweiterung, dass dieser Freibetrag sowohl für Schenkungen und ererbtes Vermögen gilt. Für alle anderen Konstellationen gilt ein Freibetrag von 20.000 Euro. Die Erbschaftssteuer fällt dabei nur auf den Betrag an, der oberhalb des Freibetrags liegt und steigt an, je größer das übertragene Vermögen ist.

Die Freibeträge können alle 10 Jahre in Anspruch genommen werden. Insbesondere bei größeren Immobilienvermögen ergibt es vor diesem Hintergrund Sinn, wenn schon sehr frühzeitig mit dem Verschenken des Vermögens begonnen wird. Eine ganz besondere Situation gilt für die Übertragung einer selbstgenutzten Immobilie durch Ehepartner oder solche, die in einer eingetragenen Lebenspartnerschaft leben. Überträgt der Schenkende an den Beschenkten eine Immobilie, die dieser selbst nutzt, dann entfällt grundsätzlich die Schenkungssteuer.

Welche Weichen sollten rechtzeitig gestellt werden

Ist absehbar, dass das zu vererbende Vermögen oberhalb der genannten Freibeträge liegt, sollte rechtzeitig mit einer Übertragung begonnen werden. Es leuchtet in diesem Zusammenhang sicherlich ein, dass die Übertragung von Geldvermögen deutlich einfacher ist. Bei größeren Immobilienvermögen ergibt es durchaus Sinn, dass vom Schenkenden bereits die übernächste Generation bedacht wird. Wie oben aufgeführt, haben auch Enkelkinder einen verhältnismäßig hohen Freibetrag von 200.000 Euro. Wenn ein Schenkender bspw. einen Sohn und einen Enkel hat, dann könnte in einem solchen Beispiel ein Vermögen von 600.000 Euro steuerfrei an die nächsten Generationen übertragen werden (400.000 Euro an das Kind, 200.000 Euro an den Enkel). Denkbar ist auch die sogenannte Kettenschenkung. Wenn im o. a. Beispiel dem Enkel die gesamte Immobilie übertragen werden soll, dann würde der Sohn unmittelbar nachdem er seine Schenkung erhalten hat diese an den Enkel weiterreichen. Der Enkel hätte somit keinerlei Steuer zu zahlen.

Das Gesetz bietet aber noch eine weitere Möglichkeit, die Schenkungssteuer zu umgehen. So sind Geschenke zu besonderen Anlässen, wie Hochzeit, Abitur, Hochschulabschluss oder auch Jubiläen zulässig. Im Rahmen dieser anerkannten Gelegenheiten wird keine Steuer erhoben. Allerdings ist zu beachten, dass die Schenkung in einem Verhältnis zum Gesamtvermögen des Schenkenden stehen muss. Wer nur eine Immobilie besitzt und diese dem Enkel zum Abitur schenkt, wird sicherlich Probleme mit der Steuer bekommen. Besitzt der Großvater aber mehrere Immobilien und verschenkt eine kleinere Wohnung an seinen Enkel, die dieser während seiner Studentenzeit nutzt, dann dürfte das vom Finanzamt anerkannt werden. Der Vorteil dieser Methode ist, dass hierauf die 10-Jahresfrist nicht angewendet werden muss und somit mehr Vermögen innerhalb kürzerer Zeit übertragen werden kann.

Die notarielle Beurkundung ist grundsätzlich vorzunehmen

Wird zu Lebzeiten verschenkt, empfiehlt sich die notarielle Beurkundung. Zwar ist der Übergang einer Immobilie immer notariell zu beurkunden, aber der Schenkende verschenkt mit bestimmten Absichten. Wird bspw. die eigengenutzte Immobilie verschenkt, dann ist unbedingt das Wohnrecht zu klären. Dabei geht es nicht nur um die Fragestellung des lebenslangen Wohnrechts. Berücksichtigt werden muss auch die Frage, was passiert, wenn die zum Wohnrecht berechtigte Person aus gesundheitlichen Gründen nicht mehr in das Haus zurückkehren kann. Für den Beschenkten kann das unter Umständen eine teure Angelegenheit werden, laufen doch die Nebenkosten weiter. Für diese Fälle sollte geregelt sein, dass der Eigentümer bereits vor Ableben des Schenkenden die Wohnung oder das Haus nutzen darf. Auch darf eine Schenkung an Bedingungen geknüpft sein.

Wer seinem Enkel eine Wohnung schenkt und dieser diese im Anschluss weiter veräußern möchte, kann das in der Schenkungsurkunde ausschließen. Auch ein Rückforderungsrecht ist denkbar. Damit hat der Schenkende die Möglichkeit im Falle einer eigenen wirtschaftlichen Notlage die Immobilie wieder zurückzuverlangen. Wird bspw. ein Mietshaus vererbt, dann kann auch eine Regelung in Bezug auf die Mieten getroffen werden. Eine sehr effektive Methode der Übertragung von Immobilien ist das sogenannte Nießbrauchsrecht.

Während beim Wohnrecht nur die reine Bewohnung der Immobilie eingeräumt wird, geht der Nießbrauch deutlich darüber hinaus. Beim Nießbrauch hat der Nehmer bspw. das Recht auch Änderungen an der Immobilie vorzunehmen. Der Beschenkte ist zwar Eigentümer, er hat aber weniger Einfluss auf die Verwendung der Immobilie. Aus Sicht des Beschenkten stellt die Gestaltung des Nießbrauchs einen erheblichen Vorteil dar. Denn das Nießbrauchsrecht mindert die Bemessungsgrundlage für die Erbschaftssteuer. Dazu ein kleines Beispiel: Eine Immobilie ist 550.000 Euro wert. Bei einer Schenkung würden an ein Kind würden auf den über den Freibetrag hinausgehenden Betrag von 150.000 Euro Schenkungssteuern in Höhe von 7 % anfallen. Wird jetzt ein Nießbrauchsrecht in Höhe von 150.000 Euro angesetzt wird dieses vom Verkehrswert abgezogen und der Wert der Schenkung würde nur noch 400.000 Euro betragen. Somit entfällt die Zahlung der Steuer. Übrigens ist es so, dass sowohl bei einer Schenkung, wie auch beim Vererben keine Grunderwerbssteuer fällig wird.

Die Berechnung des Immobilienwertes bei der Schenkung

In den vergangenen Jahren sind die Immobilienpreise immer weiter gestiegen. Bei der Bewertung der Immobilie wird durch das Finanzamt nicht der ehemalige Kaufpreis herangezogen. Tatsächlich ist ein realistischer Verkehrswert zu ermitteln. Da aber nur beim Verkauf ein wirklich realistischer Verkehrswert ermittelt werden könnte, stellt sich die Frage nach einer möglichst objektiven Bewertung. Die Finanzämter gehen bei ihrer Bewertung nach dem sogenannten typisierenden Massenverfahren vor. Dahinter verbergen sich pauschale standardisierte Werte, die nicht unbedingt den Wert der Immobilie widerspiegeln. Spezielle wertmindernde Eigenschaft der Immobilie, wie ein sanierungsbedürftiges Dach oder ein feuchter Keller werden dabei nicht berücksichtigt. Das liegt daran, dass die Finanzbehörden keine Vor-Ort-Termine durchführen, sondern die Wertermittlung einzig und allein auf Basis pauschalisierter Zahlen erfolgt.

Um zu einer reellen Wertermittlung zu kommen empfiehlt sich die Beauftragung eines vereidigten Gutachters. Dieser erstellt für die Immobilie ein Verkehrswertgutachten, auf dessen Basis das Finanzamt dann die Steuerberechnung durchführen kann. Das Finanzamt muss diese Wertberechnung nicht zwingend akzeptieren, allerdings müssen die Finanzbehörden jetzt nachweisen, wieso sie mit dem im Gutachten genannten Wert nicht einverstanden sind.