Die positiven Impulse auf den Speckgürtel

Freies Grundstück mit Blumenwiese in Berlins Speckgürtel

Das bekannteste Beispiel für positive Impulse auf den Speckgürtel ist der Bau der Tesla-Fabrik in Grünheide. Die Politik und Kommunen erhoffen sich neue Arbeitsplätze und Studenten für die Universitäten in der Hauptstadt. Dies schaffe eine neue Synergie zwischen Berlin und seinem Umland.

Für die Berliner ist der Speckgürtel wegen seiner ruhigen Lage attraktiv. Gerade Familien haben ein Interesse daran, nah an der Natur zu leben. Seit Jahren steigen die Einwohnerzahlen im Umland, mit ihnen die Immobilienpreise.

Bisher war Potsdam der beliebteste Wohnort außerhalb Berlins. Die östlichen und südöstlichen Gemeinden ziehen nach. Für Eichwald beispielsweise stieg in den letzten zehn Jahren der Kaufpreis für Wohneigentum um 15,3 Prozent. In Gosen-Neu Zittau stiegen die Mieten um 8,8 Prozent.

Im Vergleich zwischen Potsdam und dem Speckgürtel, landet Potsdam beim Kauf- und Mietpreis an zweiter Stelle. Investoren beschäftigen sich zunehmend mit der Region um Berlin herum. Sie stellen erhebliche Unterschiede fest. In einigen Orten findet sich ausschließlich Wohneigentum und in anderen mehrheitlich Wohnsitze zur Miete.

In den nächsten zwei Jahren wird für das Gebiet ein Wachstum prognostiziert. Die Ausnahme ist Grünheide, wo die Bauarbeiten für die Tesla-Fabrik stattfinden. Experten sind sich uneins, ob Engpässe beim Bau von Infrastruktur eine Wachstumsbremse sind.

Die Corona-Krise erschwert diese Aufgabe, da sie den Abschluss von Bauprojekten verzögern kann. Für die zugezogenen Einwohner muss die Kommune Schulen, Kindergärten und Kliniken bauen lassen. Die Nachfrage richtet sich nach der Wohnqualität.

Der Preisvergleich zwischen Stadt und Umland

Der Verband Berlin-Brandenburger Wohnungsunternehmen kann ein stärkeres Wachstum im Speckgürtel feststellen als in Berlin. Dies liest der Verband aus den Daten seiner Mitglieder heraus. Er ist Vertreter der Genossenschaften, städtischen Gesellschaften und den privaten Vermietern Deutsche Wohnen und Vonovia.

Seine Mitglieder verzeichneten eine höhere Steigerungsrate bei Erstvermietung im Umland an, woran die hohe Nachfrage schuld ist. Berlin bleibe teurer als das Umland. In Berlin stiegen die Raten bei Neuverträgen um 4,7 Prozent auf 7,80 Euro an. Im Land Brandenburg lag der Durchschnitt bei 2,7 Prozent auf 5,76 Euro.

Den Verbandsmitgliedern gehören 43 Prozent des Wohnraums zur Miete in Berlin und 44 Prozent in Brandenburg. In den bestehenden Verträgen konnten sie einen Aufschlag von 2,7 Prozent auf 6,14 Euro in Berlin feststellen, in Brandenburg ein Anstieg von 2,0 Prozent auf 5,14 Euro.

Mit seinen Preisen versucht der Verband, unter dem Durchschnitt der Mieten auf dem Wohnungsmarkt zu bleiben. Wegen des Mietendeckels nehme die Konkurrenz vermehrt ihre Anzeigen aus den Inseraten und Immobilienportalen. Die Miete für die Wohnsitze kann ein Interessent über die Vermietungsbüros erfragen.

Ein Beispiel für Neubau im Speckgürtel

Ab September entstehen in Hohen Neuendorf drei Stadtvillen mit 54 Wohnkomplexen als Bauabschnitt II. Der Ort liegt am S-Bahnhof Bergfelde und erhält zu den Stadtvillen weitere 156 Wohnkomplexe zur Miete.

Der Bauplan des KW-Developments für den Bauabschnitt II liegt gut in der Zeit. Der Bauantrag für den Bauabschnitt I soll im Juli geschähen. Er enthält weitere 156 Wohnkomplexe zur Miete, die sich auf vier Stadtvillen und drei Mehrfamilienhäuser aufteilen.

Um den Bedarf an Wohnraum zur Miete zu decken, passte der Projektentwickler die Wohnräume der Nachfrage an. Die Wohnkomplexe aus Bauabschnitt I und II bestehen aus Wohnraum für junge Familien und die Alleinerziehenden. Die Hälfte sind Zwei-Zimmer-Wohnungen und ein Viertel bestehen aus drei und vier Zimmern.

Für elf der Wohnsitze gilt ein Festpreis für zehn Jahre. Wohnräume ab einer Größe von 78 Quadratmeter haben Zugang zu einem Balkon oder Terrasse. Alle Wohneinheiten sind barrierefrei und über einen Aufzug erreichbar. Der Aufzug reicht bis in die Tiefgarage mit Parkplätzen zur Miete.

Neben den Wohnkomplexen entsteht auf dem Bauabschnitt II ein Supermarkt. Auf dem Parkplatz vor dem Supermarkt liegen 75 Stellplätze für Besucher. KW-Development achtet beim Projekt auf den Vollzug von Arten- und Lärmschutz. Die Gebäude werden nach dem energieeffizienten KfW40-Standard gebaut.

Bergfelde besitzt eine gute Infrastruktur. Der Ort hat neben der S-Bahn einen Anschluss an die B96a und den Berliner Ring. In einem Umkreis von sieben Kilometern liegen Schulen, Kindergärten und diverse Einkaufs- und Freizeitangebote.

Der Zeitplan sieht vor, dass die Wohnsitze ab September 2020 beziehbar sind. Vor den Gebäuden gibt es 43 Parkplätze für Autos und 138 Radstellplätze. Ein Blockheizkraftwerk beheizt auf ökologische Weise durch Nahwärme die Wohnräume.

Preisunterschiede zwischen Alt- und Neubauten

Neubaten und Altbauten in Berlin

Die Postbank veröffentlichte den “Wohnatlas 2020”, in dem sie die Preise im Immobilienmarkt festhält. Das Hamburgische Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) führte für die Postbank diese Studie durch. Es untersuchte von 401 Städten und Landkreisen die Preise von Alt- und Neubau.

Sie entdeckten, dass Hamburgs Altbauten im Luxusbereich wenig günstiger sind als Neubauten. Im Vergleich sind sie in Garmisch-Partenkirchen um 200.000 Euro günstiger und im Landkreis Miesbach sind sie es um die Hälfte. Durchschnittlich sind Neubauten in allen Regionen um 160.000 Euro teurer.

Kunden finden Altbauten wegen der alten Türen und Fenster gut. Darum kostet der Berliner Altbau knapp 4400 Euro pro Quadratmeter und Neubau 6000 Euro.

In der Studie taucht Berlin beim Altbau im Durchschnitt teurer als in Köln, Düsseldorf und Stuttgart auf. In Hamburg sind die Preise leicht teurer. Weitaus mehr muss ein Interessent in Frankfurt am Main und München zahlen, dort ist die Wirtschaftskraft stärker.

Im oberen Preissegment nehmen Verkäufer in Berlin 8920,51 Euro pro Quadratmeter für Neubauten und 6791,72 Euro für Altbau. Im Schnitt beträgt der Quadratmeter bei Neubauten 5952,38 Euro und bei Altbauten 4383,12 Euro.

Ein weiteres Merkmal ist, dass bei einer 70 Quadratmeter Wohnfläche der Preisunterschied bei hochpreisigen Objekten zwischen Alt- und Neubau 159.015,30 Euro beträgt. Der Normalpreis liegt bei 109.848,20 Euro.

In Potsdam fällt der Unterschied geringer aus. In mittlerer Preisklasse sind Neubauten 58.963,10 Euro teurer und im Luxusbereich 112.268,80 Euro. Für ein Eigenheim in Potsdam im Luxusbereich wird für den Quadratmeter 6416,47 Euro verlangt. Durchschnittlich liegt der Preis bei 3596,16 Euro pro Quadratmeter.

Berlin, eine Stadt breitet sich aus

Den Geschäftsführer des Projektentwicklers Laborgh Investment Florian Lanz, reizen widersprüchliche Projekte. Marzahn besitzt eine besondere Historie, seine Plattenbauten sind das bekannteste Merkmal. Dort zu bauen ist eine besondere Aufgabe.

Laborgh hat 2016 von dem Unternehmer Knorr-Bremse ein Grundstück erworben. Der Investor bebaut es nach den Plänen des Architekten David Chipperfield aus London. Das Gelände liegt 15 Kilometer östlich vom Hauptbahnhof in Marzahn und hat mehrere historische Bauwerke.

In den Gebäuden entstehen Räume für Kleingewerbe und Handwerksbetriebe. Zusätzlich entsteht ein Quartier mit mehr als 1000 Wohnkomplexen und 370 Apartments für Studenten. Die insgesamt drei Hochhäuser übernimmt die Wohnbaugesellschaft Howoge.

Diese Wohnprojekte lohnen sich im Berliner Umland, weil der Grundstückspreis günstiger ist als im Zentrum. In Marzahn-Hellersdorf liegt der Preis bei 4000 Euro pro Quadratmeter.

Der deutsch-schwedische Projektentwickler Rico Kallies glaubt, dass viele den Berliner Osten unterschätzen. Für den Bezirk sprechen die Grünanlagen, der gute Anschluss zur Innenstadt und der hohe Anteil an jungen Einwohnern.

Das Bauland innerhalb des S-Bahn-Rings besteht aus kleinen Flächen und erzielt einen überteuerten Wert. Der Verkaufspreis liegt bei bis zu 10.000 Euro pro Quadratmeter.

Der Projektentwickler bei Archigon, Gunther Hastrich, sieht einen Wertzuwachs in dem Gebiet zwischen Alexanderplatz und Hauptstadtflughafen. Im Oktober 2020 soll die Eröffnungsfeier des Flughafens stattfinden, was die angegliederten Bezirke aufwertet.

Diese und ähnliche Nachrichten gibt es aus den Randbezirken zu hören. Die schlechte Nachricht ist, dass viele Leute nicht das Geld für die Mieten im Zentrum haben.

Der Wohnungsmarkt in der Krise

Die Deutsche Bank Research analysierte, ob die Corona-Krise einen Einfluss auf den Wohnungsmarkt hat. Als Ergebnis kam heraus, dass sie die Nachfrage um zehn Prozent senke, während parallel die Zahl der fertiggestellten Neubauten sinkt.

Gleichzeitig prognostiziert der FDP-Abgeordnete Stefan Förster ein Wachstum der Einwohner auf vier Millionen bis 2030. In Berlin leben zurzeit 3,8 Millionen Einwohner und die Stadt bräuchte jedes Jahr 20.000 Wohnkomplexe, um dem Zuzug aufzufangen.

2019 verlangsamte sich der Anstieg der Preise auf dem Wohnungsmarkt. Eine Analyse von vdpResearch ergab, dass sich der Durchschnittspreis überall in Berlin erhöhte. Im Vergleich zum Vorjahr stiegen die Preise um 7,9 Prozent.

Einfluss des Berliner Mietendeckels

Wie weit der Berliner Mietendeckel Einfluss auf diesen Trend hat, kann niemand sagen. Die Annahme, dass der Mietendeckel viele Investoren abschrecke, bewahrheitete sich nicht.

Die Investoren änderten ihr Verhalten. Durch die gedeckelten Einnahmen gehen Renovierungen und Modernisierungen zurück. Das führt zum Verkauf von unwirtschaftlichem Wohnraum, der sich für den Wohnungsmarkt nicht eignet.

Bei all den Komplikationen, Jordan Milewicz, Europachef von Aklius, sieht in der Krise eine Chance. Familien, die in die Randbezirke ziehen, haben die Aussicht, im Grünen zu leben und in der Stadt zu arbeiten. Für viele ist das ein Traum, wenn die Infrastruktur stimmt.

Immobilienbewertung – Ablauf, Verfahren und Tipps

Wie kann das eigene Traumhaus bewertet werden?

Eine professionelle Immobilienbewertung erleichtert nicht nur die Berechnung des optimalen Verkaufspreises. Den Wert einer Immobilie objektiv festzulegen, fällt den Besitzern verständlicherweise sehr schwer. Liegt der Kauf bereits mehrere Jahre zurück, hat sich auch der Immobilienmarkt inzwischen weiterentwickelt, so dass der Kaufpreis keine wirkliche Grundlage mehr bietet. Anders verhält es sich mit einer professionellen Immobilienbewertung, die sowohl für die Verkäufer als auch die potenziellen Käufer eine fundierte Orientierungshilfe bietet.

Die Vorteile einer professionellen Immobilienbewertung

Der Verkauf einer Immobilie ist niemals alltäglich. Daraus ergibt sich das Problem, mit nur wenig Erfahrung den Preis für die Immobilie festzulegen. Fällt dieser zu hoch aus, schränkt das den Kreis der Interessenten ein, während ein zu geringer Preis Verkäufer schnell dazu veranlasst, das vermeintliche Haar in der Suppe zu suchen. Selbst unter Zeitdruck sollte daher ein kleines Zeitfenster für die professionelle Bewertung der Immobilie freigehalten werden.

Eine Immobilienbewertung nimmt eine Vielzahl von Faktoren zum Anlass, um zum Abschluss zu einer konkreten Wertermittlung zu kommen. Diese kann 1:1 als Preis festgesetzt werden oder leicht überschritten werden. Dadurch entsteht ein Verhandlungsspielraum, der es dennoch nicht erfordert, die Immobilie unter Wert verkaufen zu müssen. Ein nicht zu unterschätzender Vorteil ist ebenfalls das abschließende Gutachten. In diesem sind alle Faktoren aufgeführt, die zu einem höheren Wert bzw. einer Wertminderung führen. Hierzu gehören zum Beispiel feuchte
Kellerräume oder auch ein Dach, welches in naher Zukunft neu eingedeckt werden muss.

Entdeckt der Käufer nach einigen Monaten einen Mangel und beschreitet deswegen den Rechtsweg, dient die Immobilienbewertung gleichzeitig als Beweis, dass der Mangel zum Zeitpunkt des Verkaufs noch nicht aufgetreten war. Da der Kaufpreis nur bei Mängeln sinkt, welche dem Verkäufer bereits zum Zeitpunkt des Verkaufs bekannt waren, ist es sehr unwahrscheinlich einen Prozess zu verlieren.

Tipps für die Auswahl des passenden Sachverständigen

Damit ein Wertgutachten von Banken oder auch vor Gericht anerkannt wird, ist es zwingend erforderlich mit dessen Erstellung nur einen Profi zu betrauen. Diese zu finden, ist in der Praxis jedoch oftmals schwieriger als gedacht, da prinzipiell auch Laien Immobilienbewertungen anbieten können. Immobilienbesitzer sollten sich daher Zertifikate oder Ausbildungsnachweise ansehen, um die angegebene Qualifikation überprüfen zu können. Zu unterscheiden sind zum Beispiel gerichtlich bestellte Gutachter. Diese kommen bevorzugt im Zuge einer Zwangsversteigerung zum Zuge.

Im Sinne des Verkäufers ist es jedoch, diese Gutachten besser für sich zu behalten, da potenzielle Verkäufer hier schnell ihre Chance auf einen Notverkauf sehen und den Preis entsprechend drücken. Frei engagiert werden, können dagegen zertifizierte Sachverständige. Berufserfahrung und regelmäßige Fortbildungen zeichnen deren Vorzüge aus. Zudem rechnen diese Personen ihre Leistung bevorzugt nach Arbeitsaufwand ab, was es dem Kunden erlaubt, besser nachvollziehen zu können, wie sich der Rechnungsbetrag zusammensetzt. Weiterhin ist es zertifizierten Sachverständigen möglich, aufgrund der Eckdaten eine erste Einschätzung des Preises zu treffen. Zusätzlich finden sich bei den Immobilienabteilungen von Banken Experten für die Preisvermittlung. Hierfür ist es jedoch erforderlich, die Vermarktung in die Hände der Bank zu legen, was bei der Wahl des Maklers natürlich eine Einschränkung darstellt.

Der Ablauf einer Immobilienbewertung

Für den Ablauf einer Immobilienbewertung sollten sich die Besitzer in erster Linie Zeit nehmen, da einer der wichtigsten Termine in der Immobilie vor Ort stattfindet. Handelt es sich hierbei um ein Mietshaus, ist es empfehlenswert die Mieter von dem Termin in Kenntnis zu setzen, damit deren Wohnungen begutachtet werden können. Selbst wenn das Stress mit den Mietern bedeutet, sollten diese Diskussionen in Kauf genommen werden, da das Gutachten umso genauer ist, je mehr Daten und Eindrücke in die Wertermittlung mit einfließen können.

Innere Faktoren für die Wertbestimmung

Zu den inneren Faktoren zählen der Zustand der Immobilie sowie die wichtigsten Daten wie die Größe, das Baujahr oder die Größe des Grundstücks. Der Gutachter verschafft sich einen persönlichen Eindruck von der Immobilie, der vom Keller bis zum Dachboden reicht. Hierbei werden Notizen gemacht oder bei Bedarf Fotos, um zum Beispiel feuchte Stellen oder andere Mängel zu dokumentieren. Im Gegenzug führen natürlich alle in den letzten Jahren ausgeführten. Modernisierungsmaßnahmen wie etwa neue Leitungen oder Solaranlagen zu einer Wertsteigerung des Objekts.

Vermerkt werden auch weitere Faktoren wie ein bestehender Denkmalschutz oder bereits begonnene Baumaßnahmen. Typisch ist hierfür ein bereits mit Wasser- und Stromleitungen ausgestatteter Dachboden, deren Ausbau für den Käufer somit mit weniger Kosten verbunden wäre. Bei dem Termin sollte der Verkäufer alle Rechnungen der letzten Jahre sowie Grundrisse bereithalten. Ebenfalls wichtig sind alle Baugenehmigungen für Anbauten und ähnliche Sachen, da schwarz errichtete Anbauten für neue Besitzer selbst nach Jahrzehnten noch unangenehme Folgen haben können.

Äußere Bestimmung für die Wertbestimmung

Auf die äußeren Faktoren hat der Immobilienbesitzer nur einen indirekten Einfluss. Hierzu gehört die Lage der Immobilie sowie noch spezieller die Infrastruktur des jeweiligen Stadtteils bzw. in Großstädten der unmittelbaren Umgebung. Von den Parkmöglichkeiten, über Einkaufsmöglichkeiten bis zu öffentlichen Verkehrsmittel haben es auch die Stadtplaner in der Hand, die Immobilienpreisentwicklung zu beflügeln. Ebenfalls nicht unerheblich ist die Menge an Immobilien, die in diesem Stadtteil vorhanden sind. Befinden sich in der unmittelbaren Nähe mehrere Neubaugebiete, kann das den Preis nach unten senken, während in Gegenden, in denen traditionell die Besitzer eher an ihren Immobilien festhalten, die Preise entsprechend steigen. In der später schriftlich erfolgenden Immobilienbewertung sollte immer transparent mit einfließen, welche Faktoren schlussendlich Einfluss auf die Bewertung genommen haben.

Unterschiedliche Verfahren für die Immobilienbewertung

Für die Immobilienbewertung sind aktuell drei Verfahren bekannt, welche Sie im Anschluss detaillierter vorgestellt bekommen.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren bezieht sich auf den reinen Wert eines Gebäudes. Das Grundstück wird hierbei nicht berücksichtigt. Die Basis einer Sachwertermittlung bildet das theoretische Szenario, wieviel ein Neuaufbau des identischen Gebäudes aktuell kosten würde. Dieses Verfahren wird zum Beispiel für Fabriken oder andere Anlagen angewendet, die bei der Versicherungssumme auf Nummer sicher gehen möchte, bei einem Unglücksfall wie einem Brand am Ende nicht draufzahlen zu müssen.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren wird bei allen gewerblich genutzten Immobilien sowie Mietshäusern verwendet. Neben dem puren Wert der Immobilie werden hierbei auch die aktuellen Mietzahlungen berücksichtigt. Da es sich bei Käufern der Immobilien häufig um Kapitalanlagen handelt, sind die Käufer natürlich sehr daran interessiert zu wissen, wann sich im Vergleich zum Kaufpreis, die Investition bezahlt machen wird. In die Ertragswertermittlung fließen jeweils nur Nettobeträge ein, um einen leichteren Überblick zu gewährleisten.

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren zieht als Grundlage vergleichbare Objekte aus der unmittelbaren Nachbarschaft. Die hierfür erzielten Kaufpreise bilden den Vergleichswert, welcher eine Einschätzung erlaubt, welcher Verkaufspreis realistisch erzielt werden kann. Natürlich ist bei diesem Verfahren zu bedenken, dass es niemals zwei wirklich identische Immobilien gibt. Kleinere Abweichungen nach oben oder unten aufgrund der eigenen Ausstattungen der Immobilie sind daher in Kauf zu nehmen.

Die Immobilienbewertung potenziellen Käufern zur Verfügung stellen

Nicht nur die Verkäufer, sondern auch Kaufinteressierte tun sich schwer einen angemessenen Preis für eine Immobilie zu finden. Das liegt nicht zuletzt daran, dass einige vermeintliche Mängel wie etwa ein fehlendes Badezimmer auf jeder Etage oder kein Balkon, keine Preisminderung von mehreren tausend Euro zur Folge haben.

Mit der Bereitstellung der Immobilienbewertung im Exposé erhalten die potenziellen Käufer einen unabhängigen Blick auf die Immobilie und können selbst entscheiden, welcher Preis angemessen erscheint. Das erweist sich speziell in einem Bieterverfahren als ein großer Vorteil, da sich die Käufer hierfür meist ein Limit setzen, welches die erforderlichen Renovierungen berücksichtigt. Finden sich diese im Gutachten berücksichtigt, ist es leicht, ein realistisches Gebot zu verfassen oder auch die Verkaufsverhandlungen auf Augenhöhe mit dem Verkäufer zu betreiben. Die Immobilienbewertung schafft somit eine Vertrauensbasis, die sich für einen zeitnahen Verkauf immer positiv für alle Beteiligten auswirkt.