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Kategorie: Immobilienverkauf

Vorzeitige Darlehenskündigung und Hausverkauf im Zusammenhang mit der Vorfälligkeitsentschädigung?

Der Begriff Vorfälligkeitsentschädigung bezieht sich auf die Gebühr, die bei der vorzeitigen Kündigung eines Darlehens anfällt.

Wie kommt eine Vorfälligkeitsentschädigung zustande?

Um einen reibungslosen Verkauf sowie die Übertragung des Eigentums auf den Käufer zu gewährleisten, ist es nötig im Vorfeld etwaige Grundschulden des Verkäufers zu bereinigen. In der Regel handelt es sich dabei um ein noch nicht vollständig zurückgezahltes Darlehen. Im Idealfall kann der noch ausstehende Betrag mit einem Teil der Kaufsumme bzw. mit der gesamten Kaufsumme ausgeglichen werden. Für die vorzeitige Beendigung des Darlehensvertrages und die entgangenen Einnahmen aus Zinsen erhält die Bank eine Entschädigung. Die Regelungen dazu kann der Verkäufer aus seinem Darlehensvertrag mit der Bank ersehen. Die Reihenfolge des Vorganges hierzu wird vom Gesetzgeber geregelt und findet sich als Hinweis im Darlehensvertrag der Bank wieder. Um die entsprechende Bescheinigung für den Grundbuchauszug zu erhalten, ist es wichtig, sich rechtzeitig um dieses Thema zu kümmern.

Welche Gebühren kommen auf den Darlehensnehmer zu?

Darlehen, die unter einer Dauer von 10 Jahren gekündigt werden, dürfen bei einer vorzeitigen Auflösung mit einer sogenannten Vorfälligkeitsentschädigung belegt werden. Die Regelungen und Gebühren sind dazu vom Gesetzgeber nicht festgelegt worden. Es bestehen jedoch diverse Urteile von Seiten des Bundesgerichtshofes. Je nach Laufzeit des Darlehens der Ratenhöhe und Verzinsung muss jedoch mit erheblichen Gebühren gerechnet werden. Daher empfiehlt es sich, im Vorfeld mit der Bank genau abzuklären, welche Gebühren entfallen und den Darlehensvertrag unter Hinzuziehung einer Rechtsberatung genau zu überprüfen, um unnötig anfallende Gebühren zu vermeiden. Diese Regelung entfällt, ist der Darlehensvertrag bereits von der Bank gekündigt und die Forderung einem Inkassobüro übergeben worden. Ist die Vorfälligkeitsentschädigung bereits bezahlt, gibt es noch die Möglichkeit zu viel gezahlte Gebühren einzuklagen.

Warum ist es wichtig, dieses Thema vor dem Verkauf der Eigentumswohnung zu klären?

Gesetzt dem Fall, das Darlehen kann im Vorfeld nicht anderweitig als durch den Erlös durch den Verkauf abgelöst werden, ist es in jedem Fall wichtig, alles rund um die vorzeitige Ablösung im Vorfeld zu klären. Zum einen ist dies wichtig, um den endgültigen Verkauf nicht durch eine fehlende Auflassungserklärung zu gefährden. Der Kaufinteressent kann sich zwar ohne das dazutun des Verkäufers keinen Einblick in den Grundbuchauszug verschaffen. Allerdings werden spätestens bei der Vertragsunterzeichnung die Bescheinigungen für den Käufer benötigt, die eine Übertragung des Grundstücks ermöglichen. Zum anderen ist eine genaue Information wichtig, um im Nachhinein keine bösen Überraschungen bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung zu erleben. Leicht kann es passieren, dass die erzielte Kaufsumme in der Folge nicht mal zur Bedienung des Darlehens samt Gebühren ausreicht bzw. der durch den Verkauf erzielte Gewinn erheblich geschmälert wird.

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Wo gibt es in Berlin günstige Immobilien?

Berlin hat in den letzten Jahren in Sachen Immobilienkosten stark angezogen. Die Hauptstadt befindet sich einem Top-10 Ranking der teuersten deutschen Städte – im Hinblick auf den Kauf einer Wohnung – zwar erst auf Platz 10, aber trotzdem ist der Anstieg deutlich spürbar.

Gleichzeitig steigen auch die Mieten an und gerade günstige größere Wohnungen sind schwer zu ergattern. Geschichten von langen Schlangen bei Wohnungsbesichtigungen machen die Runde und bringen den ein oder anderen ins Grübeln. Aber lohnt es sich noch jetzt in Berlin an einen Wohnungskauf zu denken? Die Antwort ist, es kommt darauf an. Eine pauschale Antwort gibt es nicht, aber trotzdem ist es in manchen Berliner Bezirken lohnend über einen Kauf nachzudenken.

Wann sollte man über einen Wohnungskauf in Berlin nachdenken?

Es lohnt sich über den Kauf einer Immobilie nachzudenken, wenn man mehr Platz benötigt, etwa weil die Familie wächst. Sobald man größere Wohnungen mietet, sinkt zwar auch im Vergleich zu Ein-Zimmer-Apartments der Preis, aber trotzdem kommt auf eine junge Familie viel Geld zu. Wenn sie vorhat längerfristig in der Stadt zu bleiben, lohnt es sich auf jeden Fall, sich auf dem Wohnungsmarkt umzusehen.

Allerdings darf man trotz der niedrigen Zinsen die finanzielle Belastung nicht außer Acht lassen. Die meisten Rechnungen gehen davon aus, dass eine Familie 20 Prozent der Kreditsumme selbst aufbringen können sollte. Daran scheitern gerade jungen Familien. Der Berliner kauft statistisch gesehen das erste Mal mit 48. Das hat das Institut der Deutschen Wirtschaft in Köln herausgefunden. Hier fehlen staatliche Förderungen für Familien, die es ihnen ermöglichen würden früher an den Erwerb von Wohnungseigentum zu gehen.

Wo kann man in Berlin noch günstige Wohnungen finden?

In den Bezirken Mitte und Charlottenburg, aber auch einigen anderen zentralen Wohnbezirken lohnt es sich kaum über den Erwerb einer Wohnung nachzudenken. Dort ist Mieten nach wie vor günstiger. In Marzahn-Hellersdorf, Spandau und Neukölln bieten sich hingegen sehr gute Optionen. Diese Bezirke liegen etwas vom Zentrum entfernt, sind jedoch mit dem öffentlichen Nahverkehr sehr gut an die anderen Teile der Stadt angeschlossen. Außerdem haben sich dort eigene Stadtteilzentren mit Einkaufsmöglichkeiten ebenso wie Erholungsstäten angesiedelt. Daher sind auch dort die Preise gestiegen, aber nicht in dem Ausmaß wie in den zentralen Bezirken Berlins.

Neben diesen drei günstigeren Optionen, lohnte es sich – in geringerem Umfang – jedoch auch etwa im Prenzlauer Berg, Weißensee und anderen. Außerdem kann man auch in den beliebten Bezirken Kieze finden, in denen sich monatlich sogar ein Vorteil von 200 Euro im Kauffall im Gegensatz zur Miete der Wohnung ergibt. Das ist etwa in Gesundbrunnen, Plänterwald und Hellersdorf der Fall.

Beispiel Gesundbrunnen

Am Beispiel Gesundbrunnen ist diese Entwicklung deutlich erkennbar. Es ist ein Ortsteil des Bezirks Mitte und mit einer vielbefahren Trambahnstrecke, den S-Bahnhöfen Bornholmer Straße und Gesundbrunnen und einer bis zum Alexanderplatz verkehrenden U-Bahnstrecke sehr gut angebunden. Seit einigen Jahren wird der Bahnhof Gesundbrunnen außerdem zum Berliner “Nordkreuz” ausgebaut. Das heißt, dass dort ein regelmäßiger ICE Halt einiger Strecken eingerichtet wurde. Diese Erschließung, aber auch die Nähe zum Szeneviertel Prenzlauer Berg hat Gesundbrunnen von einem Arbeiterviertel zu einem aufsteigenden Ortsteil von Mitte gemacht. Trotzdem ist die Bevölkerung sehr gemischt.

Große Wohnblöcke werden von Wohnungsbaugenossenschaften mit günstigen Wohnungen bewirtschaftet und auch die Kneipen- und Ladendichte ist noch deutlich vom Prenzlauer Berg entfernt. Dennoch lässt es sich in Gesundbrunnen gut leben und die Preise haben sich dem rasanten Anstieg der Lebensqualität vor Ort noch nicht angepasst. Damit ist Gesundbrunnen ein gutes Beispiel dafür, dass man auf dem Berliner Immobilienmarkt genauer hinschauen muss.

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Wie kommt der Verkauf der Eigentumswohnung möglichst schnell und ohne Aufwand zustande?

Um das Objekt möglichst schnell, und möglichst zum gewünschten Preis zu verkaufen müssen neben der Bewertung des Objekts im Vorfeld entsprechende Maßnahmen getroffen werden. So muss ein Anzeigentext erstellt werden. Ebenfalls Sinn macht es einen Katalog der Objektdaten zu erstellen – ein Exposé.

Wie erstellt man eine ansprechende Verkaufsanzeige und das Exposé?

Zuerst ist es wichtig, alle im Gutachten relevanten Daten sowie zusätzliche Vorteile des Objekts möglichst positiv, jedoch realistisch, darzustellen. Das ist wichtig, vor allen Dingen um im Vorfeld Missverständnisse auszuräumen. Die plastische Darstellung der Vorteile in wenigen und doch prägnanten Worten ist wichtig, um das erste Interesse beim späteren Käufer zu wecken. Es ist unbedingt darauf zu achten, dass diese jedoch den Tatsachen entspricht. So ergibt es wenig Sinn, dem potentiellen Interessenten zu verschweigen, dass das Haus in dem sich die Wohnung befindet beispielsweise in der Innenstadt auf einer belebten Straße befindet. Stattdessen kann auf die zentrale Lage, Verkehrsanbindung, Einkaufmöglichkeiten und vieles mehr hingewiesen werden. Beinhalten sollte eine Anzeige zumindest die Größe des Objekts und den Preis. Wichtig ist eine Ausdrucksstarke und positive Überschrift. Ins Exposé gehören neben Größe und Preis, ebenfalls Baujahr, Grundriss, Lage und eine Baubeschreibung. Wichtig sind auch Daten zum Energieausweis des Hauses, Hausgeld und, ob das Objekt vermietet ist. Ist das Objekt nicht vermietet, ist auch das frühestmögliche Bezugsdatum anzugeben. Ansprechende Bilder der Wohnung und der Umgebung tun ein Übriges.

An welcher Stelle ist die Angebotsplatzierung sinnvoll?

Vor dem Verkauf müssen sich erst Interessenten einfinden. Auf welche Weise kann neben Mundpropaganda oder dem Studium der Suchanzeigen von Immobilien sonst noch auf das Objekt aufmerksam gemacht werden? Ist das Objekt von außen einsehbar, besteht die Möglichkeit zunächst ein großes Verkaufsschild ins Fenster zu stellen. Eine weitere, jedoch auf Dauer kostenintensive Möglichkeit, ist die Schaltung eines Inserats in den regionalen oder überregionalen Zeitungen. Neben weiteren Möglichkeiten wie Plakaten oder Leuchtschriftwerbung, bietet sich das Internet für das Vorhaben an. Immobilien lassen sich auf Auktionsplattformen wie Ebay bewerben, oder in Anzeigenplattformen. Auktionsportale bieten den Vorteil, dass in einem begrenzten Zeitraum unkompliziert Käufer gefunden werden können. Natürlich muss damit gerechnet werden, dass der Interessent auch hier im Vorfeld zumindest einen Besichtigungstermin sowie entsprechende Unterlagen haben will. Besonders sorgfältig ist vor der Einstellung auf die Hinweise zu den anfallenden Gebühren und rechtlichen Gegebenheiten zu achten. Eine weitere, weniger verbindliche Möglichkeit ist die Einstellung eines Inserates auf einer Verkaufsplattform im Internet. Diese sind zum Teil kostenlos, zum Teil werden im Vorfeld nicht unerhebliche Gebühren erhoben. Daher empfiehlt es sich zunächst die Bedingungen genau zu studieren. Um in der Vielfalt der Internet Inserate aufzufallen, sind neben einer seriösen Präsentation vor allen Dingen eine auffällige und positive Darstellung des Objekts wichtig.

Der Makler – die beste Lösung?

Eine gute Alternative um einen möglichst schnellen und unkomplizierten Verkauf zu erzielen, ist in jedem Fall der Makler. Der Vorteil ist, der Makler nimmt dem Verkäufer die Arbeit in fast jedem Fall ab. Schlimmstenfalls muss nur noch der Notar selber organisiert werden und der Verkauf läuft. Ein weiterer Vorteil ist, dass so der ordnungsgemäße Ablauf garantiert ist. Einen Makler finden ist anhand der Flut von Anzeigen in den gängigen Medien nicht allzu schwierig. Allerdings ist darauf hinzuweisen, dass es sich um ein nicht geschütztes Gewerbe handelt, das nahezu jedem offen steht. Einen seriösen Makler erkennt man vor allen Dingen daran, dass dieser sich genügend Zeit für die Vermittlung des Objekts nimmt und den passenden Käufer für den Kunden findet. Wichtig ist es ebenfalls, sich im Vorfeld über die Provision und sonstige Gebühren im Erfolgsfall zu einigen und die Bedingungen schriftlich festzuhalten. Auch ist darzustellen, ob dem Makler ein Exklusivrecht für den Verkauf eingeräumt wird, um bei einem Verkauf durch Dritte entsprechende Regressforderung von Seiten des Maklers zu vermeiden. Alles in allem ist der Makler für den der möglichst schnell und ohne viel Aufwand verkaufen will, als die geschicktere Lösung zu bezeichnen.

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Welche Unterlagen werden benötigt, um eine Eigentumswohnung zu verkaufen?

Um die Wohnung letztendlich zu verkaufen, werden verschiedene Unterlagen zur Übergabe an den Notar, das Grundbuchamt und an den Käufer benötigt. Um einen Immobilie zu verkaufen, muss unter anderem der Besitz derselbigen nachgewiesen sein. Weitere Unterlagen sind vonnöten, um die Eigentumswohnung schließlich auch zu verkaufen.

Unterlagen für den Notar

Der Notar benötigt zum Aufsetzen des Kaufvertrages sowie für die Regelung der nötigen Einträge bei den Behörden Unterlagen. In den Kaufvertrag gehören eine genaue Beschreibung der zu verkaufenden Wohnungen mit allen dazugehörenden Räumlichkeiten wie Kellerräumen oder Garagen. Der genaue Kaufpreis und die Fälligkeit der Zahlung sowie die Zahlungsmodalitäten müssen definiert werden. Bereits geleistete Anzahlungen müssen dokumentiert werden. Ebenfalls wichtig ist, dass dem Kaufvertrag bereits die Auflassungserklärung für den Käufer beiliegt. Auch die Höhe des Hausgeldes und die der Instandhaltungskosten sollten dokumentiert sein. Ist die Wohnung vermietet, muss der Zeitpunkt des Übertrags des Mietverhältnisses geklärt sein. Am besten ist es daher, dem Notar zum einen die Daten aus dem eigenen Kaufvertrag bei Erwerb der Immobilie zugänglich zu machen. Auch ein Grundriss des Objektes und eine Baubeschreibung aus der Bauzeit sollten beiliegen. Ebenfalls vonnöten sind ein Grundbuchauszug, Belege zum Hausgeld, Teilungserklärung der Hausgemeinschaft. Sollten nicht mehr alle Belege vorhanden sein, können diese bei den einzelnen Instanzen angefordert werden Der Notar oder auch ein beauftragter Makler kümmern sich beim Fehlen der Belege auf Zuruf zumeist gerne darum. Ebenfalls wichtig sind Dokumente über vorhanden Hypotheken oder sonstige Schulden von Seiten des Käufers, deren Einträge gelöscht werden sollen. Daher rät es sich, selbst wenn bereits ein Grundbuchauszug vorliegt, diesen vor einem Verkauf neu anzufordern, um etwaige Überraschungen zu meiden.

Unterlagen für die Behörden

Einige dieser Unterlagen müssen vor Vertragsabschluss zur Übergabe an die Behörden bereits stehen, damit der Verkauf reibungslos vonstattengehen kann. Zur Einreichung der Auflassungserklärung im Grundbuch wird eine Einigungserklärung zwischen Käufer und Verkäufer benötigt. Um vorhandene oder bereits beglichene Grundschulden aus dem Grundbucheintrag des Verkäufers löschen zu lassen, wird eine Löschungsbewilligung der Bank oder des Kreditgebers benötigt. Die Übertagung des Objekts durch die Auflassungserklärung kann erst nach Klärung dieser Frage erfolgen. Daher ist es wichtig, diese Daten noch vor dem Verkauf zu klären. Der bereinigte Grundbuchauszug sowie die Auflassungserklärung dienen dem Käufer später zur Vorlage beim Grundbuchamt, um das Objekt auf sich umschreiben zu lassen. Ebenfalls wichtig sind der Auszug aus dem Katasteramt sowie eine vollständige Objektbeschreibung, welche jedoch bereits in dem bestehenden Eintrag vorhanden sein müssten. Nicht im Eintrag vorhandene Änderungen müssen ebenfalls dokumentiert werden. Die zukünftigen Grundschuldeinträge des Käufers sind hingegen erst für die Beantragung des Grundbucheintrages durch den Käufer relevant. Ebenfalls nicht vonnöten für die Abwicklung des Verkaufs von Behördenseite ist der Nachweis der Brandschutzversicherung oder die Erbringung von Gutachten und Bewertungen zum Objekt.

Unterlagen zur Übergabe an den Käufer

Die Unterlagen für den Käufer werden in der Regel bei Unterzeichnung des Kaufvertrages zu Übergabe beigelegt. Es kann jedoch sein, dass der Interessent bereits bei Kontaktaufnahme Unterlagen sehen will. Daher ist es sinnvoll, alle relevanten Unterlagen vorliegen zu haben. Wichtig ist der Grundbuchauszug, um zu beweisen, dass der Verkäufer tatsächlich auch der Besitzer der Immobilie ist. Der Grundrissplan wird meistens zur Einsicht angefordert, schon allein damit sich der Käufer ein besseres Bild über das zu verkaufende Projekt machen kann. Die vollständige Beschreibung des Objekts sowie die Baubeschreibung sind spätestens bei der Vertragsunterzeichnung oder dem Vorvertrag beizulegen. Dem Vertrag beiliegen muss beim Verkauf einer Eigentumswohnung ebenfalls die Teilungserklärung. Bei der Teilungserklärung handelt es sich um die Regelung des Innenverhältnisses der Wohneigentümergemeinschaft Ebenfalls zu erbringen, sind die letzten 3 Sitzungsprotokolle der Eigentümergemeinschaft sowie die letzte Wohngeldabrechnung. Zumeist wollen Interessenten bei einem Erstkontakt ebenfalls Informationen über den Energieausweis und die Brandschutzversicherung haben. Diese sind später ebenfalls dem Kaufvertrag beizulegen. Die Vorlage der Bewertung der Immobilie ist nicht vorgeschrieben. Unterlagen wie die Baubeschreibung müssen dem Exposé für den Käufer nicht unbedingt beigelegt werden.

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Notargebühren, wer zahlt?

Der Verkauf einer Immobilie muss in Deutschland per Gesetz notariell beglaubigt werden, sonst gilt der Kaufvertrag als ungültig. Am Notar führt daher kein Weg vorbei. Doch wer trägt die Kosten und was kostet ein Notar?

Was kostet der Gang zum Notar?

Eine notarielle Beglaubigung ist in der Regel mit prozentualen Kosten im Verhältnis zum Wert des zu beglaubigenden Gegenstands verbunden. Die Höhe der Gebühren ist gesetzlich auf 1 % des Geschäftswertes zuzüglich Rahmenkosten festgelegt. Unter Rahmenkosten verstehen sich Kosten für die Ausfertigung von Dokumenten sowie Betreuungskosten. Zusätzlich fallen ebenfalls Kosten von 0,5 % für die Eintragung des Grundbuches an. Diese Gebühren beinhalten ebenfalls die Löschung etwaiger Grundschulden des Verkäufers aus Wohnbaukrediten, Vorkaufverzichtserklärungen, Eigentumsvormerkung und der Fälligkeitsstellung des Kaufpreises. All dies ist nötig, um eine reibungslose Übergabe des Objekts zu gewährleisten. Der Notar berechnet in der Regel alles rund um das Kaufvertragsprotokoll, Eintragungen die das Grundbuch betreffen, die Auflassungsvormerkung und die Grundbucheintragung des Käufers, Vollziehungsgebühren sowie Betreuungsgebühren für weitere Tätigkeiten rund um den Verkauf. Bei einem Objektwert von 150.000 Euro können sich die Kosten bei bis zu 2500,00 Euro auf der Käuferseite niederschlagen.

Wer trägt die Kosten für den Verkauf und die Verwaltungsvorgänge? Verkäufer oder der
Käufer?

Aber bedeutet das automatisch, dass die Kosten allein dem Verkäufer des Objekts anfallen? Nein. Üblicherweise werden die Kosten zwischen dem Verkäufer und dem Käufer aufgeteilt. Meistens wird das so geregelt, dass der Käufer den Großteil der Kosten wie Notargebühren und Grundbucheintragung sowie alle ihn betreffenden Kosten übernimmt. Ausgenommen davon sind die Löschung von Einträgen zu Grundschulden auf Seiten des Verkäufers oder die Erstellung des Kaufvertrages. Sowohl der Käufer als auch der Verkäufer haften jedoch dafür, dass zumindest die beim Notar anfallenden Kosten ordnungsgemäß beglichen werden. Darüber hinaus anfallende Kosten für zusätzliche vom Käufer geforderten Vergleichsgutachten sowie geforderte Nachbesserungen am Objekt oder ähnliches müssen jeweils einzeln zwischen den Parteien vereinbart und bei Bedarf im Kaufvertrag festgehalten werden. Diese Kosten haben jedoch nichts mit den Notarkosten zu tun und müssen von den einzelnen Parteien separat einkalkuliert und vereinbart werden. Daher sind bei einem Wohnungsverkauf dem erhofften Gewinn nach Steuern im Vorfeld auch alle Kosten für den Verkauf abzurechnen, um spätere Enttäuschungen zu vermeiden.

Ist jeder beliebige Notar geeignet, den Wohnungsverkauf zu begleiten?

Der Notar ist neben der idealen Verkaufsstrategie die wichtigste Komponente, um das angepriesene Objekt erfolgreich zu verkaufen. Ratsam ist es daher, bei der Auswahl des richtigen Notars sorgfältig vorzugehen. Doch wie ist heraus zu bekommen, welcher Notar der Richtige für mein Vorhaben ist? Über die eingetragenen Notare in Ihrer Umgebung kann die Bundesnotarkammer Auskunft geben. Allerdings findet sich, wie auch im Internet oder in den Gelben Seiten, kein Hinweis über die Qualität der geforderten Dienstleistungen. Da der Notar in seinem Handeln auf die Vorgaben des Gesetzes beschränkt ist, erübrigt sich diese Frage. Wichtig ist darauf zu achten, dass der Notar einem in allen Fragen beratend zur Seite steht, und bei allfälligen Fragen in der Lage ist, diese transparent zu bereinigen. Denn ein seriöser Notar verliest nicht nur die einzelnen Klauseln und Gesetze, er nimmt sich die benötigte Zeit für die allfälligen Verständniserklärungen, um den Weg für einen erfolgreichen Verkauf zu bereiten. Der Notar dient bei Unstimmigkeiten zwischen Verkäufer und Käufer ebenfalls als Vermittler, um die einzelnen Fragen abzustimmen. Allerdings ist der Notar nicht für die Fairness der Forderungen zuständig, sondern nur dafür, dass der gesetzliche Rahmen gewahrt bleibt.

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Unsanierte Gebäude in Berlin

Noch Anfang der 2000er Jahre konnte man in Berlin selbst in den zentralen Lagen noch ganze Straßenzüge begutachten, die unsaniert waren. Das Bild hat sich seither gründlich geändert. Mit den glänzenden, neuen Fassaden kommt allerdings auch die Angst vor Mietsteigerungen und die Frage, ob man nicht doch an eine Eigentumswohnung denken sollte. Die ehemaligen Brachen werden mit neuen Wohntürmen bepflanzt und alte Häuser renoviert oder abgerissen. Aber was passiert mit den übrigen Häusern?

Unsanierte Gebäude als rentable Objekte

Nach wie vor gibt es zwischen den neuen auch Objekte, denen man ihr Alter auf unschöne Art noch ansieht. Als Mieter kann das unangenehm werden, wenn der Eigentümer ein Objekt verkommen lässt. Allerdings kann er sich bei Institutionen wie dem Mieterschutzbund informieren, was er dagegen unternehmen kann. Gespräche mit dem Vermieter und sogar Mietminderungen sind möglich. Der Vermieter ist dafür verantwortlich, dass der Mieter gefahrlos in dem Objekt leben kann. Wenn der Putz oder noch schlimmer Mauerwerk von der Decke kommt ist das allerspätestens nicht mehr gewährleistet. Alte Gasleitungen und Wasserschäden mit Schimmelbildung sind eine ähnliche Gefahrenquelle, um die sich der Vermieter kümmern muss. Dennoch sind solche alten Wohnungen im Moment auch eine Chance.

Selbst bei renovierungsbedürftigen Objekten stehen in begehrten Lagen, etwa im Prenzlauer Berg, die potentiellen Käufer Schlange. Viele dieser Wohnungen warten noch mit alten Leitungen oder schlecht sanierten Bädern auf. Diese Objekte brauchen viel Geld und Liebe von den zukünftigen Käufern und ganz günstig sind sie auch nicht. Vor allem in begehrten Lagen werden selbst diese Wohnungen zu Preisen, die über 3000 Euro pro Quadratmeter liegen verkauft und bei den Besichtigungen sind die potentiellen Käufer nicht alleine.

Vor allem Familien mit Kindern, die bereits einen guten Grundstock an Eigenkapital aufgebaut haben, interessieren sich im Moment für diese unsanierten Wohnungen. Aber auch Eltern von Studenten und Rentner auf der Suche nach einer Bleibe für die Rentenzeit sind auf der Suche. Diese Objekte brauchen war entweder viel Eigenengagement oder Geld, um die notwendigen Dienstleistungen einzukaufen, aber es kann sich lohnen sich schlummernden Diamanten zu widmen. Obwohl auch diese teurer werden, sind sie im Vergleich zu sanierten Objekten oder Neubauwohnungen vergleichsweise günstig zu haben.

Alte Gebäude mit neuen Ideen

Gleichzeitig kann ein unsaniertes Gebäude aber auch den Wert einer Wohngegend mindern. Wenn dies der Fall ist, kann sich aber auch ein Nachbar bei der Wohnungsaufsicht des jeweiligen Bezirksamts melden. Diese kümmern sich dann und setzten sich in Kontakt mit dem Eigentümer des betroffenen Objekts. Allerdings ist auch die Stadt Berlin selbst noch im Besitz von Gebäuden, die seit längerem ungenutzt verfallen. Trieben diese den Verantwortlichen lange Sorgenfalten auf die Stirn, so wandeln sich die Vorzeichen langsam.

Die Hauptstadt wächst und das auch wegen der zunehmenden Anzahl von Kindern. Waren es jahrelang Schulschließungen, die Schlagzeilen machten, werden mittlerweile wieder mehr Schulplätze benötigt. Das nicht immer die bisherigen Schulen ausgebaut werden können, erwächst daraus eine Chance für alte Gebäude. Eines dieser Projekte findet sich in der Adalbertstraße in Mitte. Dort soll in einem alten Plattenbau demnächst eine Schule entstehen. Während man immer wieder den Abriss oder die Umnutzung des Gebäudes diskutierte, steht nun fest, dass auf dem öden Gelände bald neues Leben herrschen wird. Im Moment wird noch geprüft ob der Plattenbau abgerissen oder saniert wird, aber hier zeigt sich, dass gerade alte Gebäude mit neuen Ideen belebt werden können.

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Was ist wichtig, um einen erfolgreichen Wohnungsverkauf zu gestalten?

Der Verkauf einer Eigentumswohnung will gut durchdacht und geplant sein. Nur so wird am Ende ein optimales Ergebnis für alle Beteiligten erzielt. Eine gute Vorbereitung noch bevor das Inserat geschaltet, beziehungsweise der Makler beauftragt wurde, ist also unerlässlich. Doch wo anfangen? Neben der Bereitstellung relevanter Käuferinformationen ist es zunächst wichtig, das Verkaufsziel zu definieren.

Wie wird der Wert der zu verkaufenden Eigentumswohnung berechnet?

Der ursprüngliche Einkaufspreis der zu verkaufenden Eigentumswohnung geht aus dem Kaufvertrag hervor. Die Frage ist jetzt nur, für welchen Preis das Objekt an den Mann gebracht werden soll? Generell wird davon ausgegangen, dass Immobilien mit der Zeit an Wert gewinnen. Das ist jedoch von verschiedenen Kriterien wie Wohnlage, Bauweise, Alter und Zustand abhängig. Hinweise finden sich im Internet über Verkaufsanzeigen von Objekten in der gleichen Lage und ähnlichen Voraussetzungen. Eigentumswohnungen werden üblicherweise nach dem Vergleichswertverfahren bewertet. In diesem Fall wird der aktuelle Wert des Objekts aufgrund des Kaufpreises, der aktuellen Marktlage, Infrastruktur und Umgebung sowie der Zustand der Wohnung berücksichtigt. Diese Informationen sind wichtig für die Bewertung des Objekts. Auch der spätere Käufer kann sich so ein Bild machen, um seine Kaufentscheidung zu treffen. Daher werden diese Angaben später unter anderem im Exposé für den Käufer auftauchen.

Das Gutachten – Gutachter und Kosten

Um den Wert zu ermitteln, kann ein Gutachter beauftragt werden. Das Gutachten kostet in der Regel zwischen 1000 – 3000 Euro. Gutachter finden sich neben persönlichen Empfehlungen aus dem Bekanntenkreis, am einfachsten über das Internet oder die Einträge in den Gelben Seiten. Ob der herausgesuchte Gutachter tatsächlich den Erwartungen entspricht, stellt sich jedoch erst bei der Kontaktaufnahme heraus. Neben persönlichen Empfehlungen gibt es jedoch auch die Möglichkeit über den Bundesverband Deutscher Sachverständiger und Gutachter e. V. herauszufinden, welcher Gutachter für das Vorhaben geeignet ist. Ein beauftragter Immobilienmakler erstellt das Gutachten in der Regel kostenfrei. Dafür wird spätestens beim erbrachten Verkauf eine Provision berechnet. Diese beläuft sich in der Regel auf 3 – 8 % des Verkaufspreises.

Die richtige Platzierung der zu verkaufenden Wohnung

Der Verkaufspreis steht fest. Nun steht die Frage im Raum, selber tätig werden oder einen Makler zu beauftragen. Schneller und einfacher lässt sich das Objekt unter Hinzuziehung eines Maklers verkaufen. Der Vorteil: der Makler übernimmt die Werbung, die Kundentermine und den Papierkram. Dafür ist es nur angemessen, dass der Makler bei Erfolg eine Provision erhält. Wesentlich aufwendiger ist es dagegen, selber zur Tat zu schreiten. Meist reicht es nicht aus ein Schild „Zu verkaufen“ ins Fenster zu stellen. Wichtig ist daher die richtige Platzierung des Objekts in den entsprechenden Kanälen. Wichtig sind die eigenen Netzwerke. Ebenfalls dafür kommt eine Anzeigenschaltung in den regionalen Zeitungen infrage. Ebenso sind Verkaufsplattformen im Internet zu empfehlen. Allerdings verlaufen diese Maßnahmen oft im Sande, wird die zu erreichende Zielgruppe anhand der Präsentation nicht wirklich getroffen.

Wichtig ist daher, egal wie das Objekt beworben wird, die Vorzüge bereits in der Überschrift zusammenzufassen. Auch eine 2-zeilige Zeitungsannonce ist zumindest mit Lage, Größe und dem Preis zu versehen. Ebenfalls wichtige Angaben sind darüber hinaus die Ausstattung, eine Beschreibung, Angaben zu Hausgeld, Energieausweis, Baujahr, und – wenn möglich – ein aussagekräftiges Bild, damit das Interesse des potentiellen Käufers geweckt wird.

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Wann wird ein Energieausweis benötigt?

Bei einem Immobilienverkauf den Energieausweis nicht vergessen

Der Energieausweis ist nun seit beinahe 10 Jahren ein Thema für Immobilienbesitzer. Dennoch sind die Regeln für die Ausstellung und die Pflicht eines Energieausweises noch weitgehend unbekannt. Die wichtigsten Eckdaten finden Sie nachfolgend näher aufgeführt.

Was ist ein Energieausweis?

Bei einem Energieausweis handelt es sich um ein amtliches Schriftstück, welches die Energiebilanz eines Gebäudes offenlegt. Ausgestellt werden Energieausweise entweder von den Bauaufsichtsbehörden oder Bauordnungsämtern. Das kann abgängig von der jeweiligen Gemeinde oder Kommune abweichen. Meist genügt jedoch ein Anruf oder eine Suchanfrage im Internet, um die gewünschte Information in Erfahrung zu bringen. Der Ausweis besitzt für jeweils 10 Jahre Gültigkeit. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass in dieser Zeit keine aufwändigen Sanierungsarbeiten oder auch Dämmungen erfolgt sind. Unter diesen Konstellationen ist es im eigenen Interesse, die Verbesserung der Energiebilanz der Immobilie mit einem neuen Energieausweis zu dokumentieren. Muss der Energieausweis vorgezeigt werden, kann das ebenfalls als Kopie erfolgen. Diese bedarf keiner amtlichen Beglaubigung, um als Nachweis für die jeweilige Energieeffizienzklasse zu dienen. Die Einteilung zwischen A + bis zu H zeigt auf den ersten Blick, wie hoch der Energieverbrauch in dem Gebäude ist.

In welchen Situationen werden Energieausweise benötigt?

Aktuell werden Energieausweise bevorzugt für drei verschiedene Konstellationen benötigt. Die erste betrifft den Bau eines Hauses. Aufgrund der 2014 erlassenen Energieeinsparverordnung dürfen Neubauten einen bestimmten Verbrauchslevel für Energie nicht überschreiten. Der Energieausweis dient als Beweis dafür, dass die Werte – obwohl noch keine tatsächlichen Verbrauchswerte der letzten drei Jahre vorliegen – unter den gegebenen Voraussetzungen eingehalten werden. Weiterhin benötigen Immobilienbesitzer einen Energieausweis, die vorhaben, ihre Immobilie zu verkaufen.

Der Energieausweis muss sowohl in den Anzeigen als auch dem Exposé vorhanden sein. Spätestens wenn eine Besichtigung stattfindet, muss der Energieausweis im Original vorgelegt werden. Als dritte Option wird der Energieausweis für alle Gebäude benötigt, die vermietet werden. Die Mieter erhalten somit einen guten ersten Eindruck, ob die Energiekosten in einem vertretbaren Rahmen liegen.

Ausnahmen von der Pflicht einen Energieausweis zu besitzen

Für Gebäude mit einer Größe unter 50 m² werden keine Energieausweise benötigt. Wer ein solches kleines Ferienhaus oder auch eine Jagdhütte verkaufen möchte, kann natürlich freiwillig den Energieverbrauch der letzten Jahre mit den entsprechenden Rechnungen nachweisen.

Eine zweite Ausnahme besteht bei allen Gebäuden, welche unter Denkmalschutz stehen. Der Grund dafür liegt in den Beschränkungen der Modernisierungsmaßnahmen. Moderne Dämmungen der Fassaden sind oftmals nicht notwendig, da die äußeren Gebäudeteile nicht verändert werden dürfen. Der Gesetzgeber gleicht diesen Nachteil auf dem Immobilienmarkt aus, indem kein Energieausweis für den Verkauf erforderlich ist. Interessieren sich potenzielle Käufer für den Energieverbrauch, ist es natürlich möglich, aufgrund von Rechnungen eine ungefähre Einschätzung zu treffen, welche für die Kaufentscheidung den entscheidenden Anstoß liefert.

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Vorteile eines Maklers beim Immobilienverkauf

Mit der Beauftragung eines Maklers keine Zeit beim Immobilienverkauf verlieren

Für den Verkauf einer Immobilie stellt sich schnell die Frage, ob der Verkauf mit oder ohne Makler erfolgen soll. Die Gründe sich dagegen zu entscheiden, sind oftmals in negativen Erfahrungen begründet.

Vielleicht nehmen Sie sich jetzt dennoch einen kurzen Augenblick Zeit, um herauszufinden, warum ein Makler Ihnen zu einem schnelleren Verkauf Ihrer Immobilie verhelfen kann.

Professionelle Makler sparen viel Zeit und Mühe

Bereits heute bleibt zwischen Beruf, Familie und Haushalt kaum eine Minute Zeit, um sich zurückzulehnen und einmal kurz durchzuatmen. In dieser spärlichen Freizeit noch den privaten Verkauf eines Hauses zu bewerkstelligen, ist mehr als nur ein Drahtseilakt.

Der Makler erstellt nicht nur ein professionelles Exposee, sondern macht hierfür auch die Fotos, welche Ihre Immobilie immer von Ihrer Schokoladenseite zeigen.

Weiterhin werden Anzeigen in regionalen Zeitungen sowie dem Internet geschaltet, um potenzielle Verkäufer auf die jeweilige Immobilie aufmerksam zu machen.

Ein nicht zu unterschätzender Vorteil eines Maklers ist zudem dessen Kundenkartei. Hierzu gehören neben den Eigentümern von Immobilien auch Menschen, welche auf der Suche nach einem geeigneten Objekt sind.

Treffen die passenden Voraussetzungen aufeinander, kann es durchaus passieren, dass eine Vielzahl von Besichtigungsterminen unnötig wird und die Immobilie bereits nach kürzester Zeit einen neuen Besitzer findet. Die Verkäufer können dadurch ihrem gewohnten Tagesablauf nachgehen, während sich der Makler um alle alltäglichen Bereiche der Vermarktung kümmert.

Die Beauftragung eines Maklers schafft eine emotionale Distanz zu den Kaufinteressenten

Während eines ersten Gesprächs mit dem Makler fragt dieser meist nach Käufern, die für Sie nicht infrage kommen. Wer sein Haus bevorzugt an eine Familie verkaufen möchte, braucht das den Kaufinteressenten nicht selbst mitzuteilen und geht somit auch nicht die Gefahr ein, in Diskussionen verwickelt zu werden. Um die Klienten vor unangekündigten Besuchen zu schützen, veröffentlichen erfahrene Makler auch niemals die komplette Adresse. Einige gehen sogar noch weiter und blenden die Hausnummer bei Frontansichten der Immobilie aus.

Wenn Sie selbst bei den Besichtigungen nicht anwesend sein möchten, können Sie dem Makler auch einen Schlüssel der Immobilie überlassen und dieser führt nach Absprache mit Ihnen Interessenten durch die Eigentumswohnung oder das Haus. Da sich viele Käufer sehr kritisch präsentieren, um später den Preis drücken zu können, werden die Verkäufer im Vorfeld nicht negativ gegen einen Interessenten eingenommen. Ein erfahrener Makler verfügt zudem über die Fähigkeit, die Interessenten gut einschätzen zu können. Echtes Kaufinteresse wird somit von diesen wahrgenommen und an den Verkäufer weitergegeben. Für die späteren Verkaufsverhandlungen ist das ein großer Vorteil, der dazu führt, auch unter Zeitdruck nicht allen Wünschen nach Preisnachlässen nachzugeben.

Die Kosten für einen Makler einfach mit dem Käufer teilen

Die Kosten für einen Makler stehen immer wieder im Verdacht, einen großen Teil des Gewinns aufzubrauchen. Doch gerade wenn Sie unter Zeitdruck stehen, da Sie etwa in wenigen Wochen eine neue Arbeitsstelle in einem anderen Bundesland antreten müssen, ist Zeit definitiv gleich Geld. Wenn Sie vor Ort bereits eine Wohnung gemietet oder ein Haus gekauft haben, fallen unter Umständen ohne einen Verkauf gleich zweifache Kosten an. In Verbindung mit den Umzugskosten kann sich das schnell als eine Herausforderung für die finanziellen Reserven erweisen.

Obwohl aktuell die Rechtsprechung besagt, dass die Maklerkosten von demjenigen beglichen werden müssen, der dessen Dienste in Anspruch genommen hat, können sie auch aufgeteilt werden. Hierbei zahlen Käufer und Verkäufer jeweils die Hälfte, sodass beide den kompletten Service genießen, aber nur 50 % der hierfür entstehenden Kosten tragen müssen. Ein schneller Verkauf mit einem Makler ist daher für alle Beteiligten ein Gewinn.

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