Rückzahlungen: Warum der Berliner Mietendeckel jetzt doch nicht deckelt

Im Februar 2020 trat der Berliner Mietendeckel in Kraft, welcher nun vom Bundesverfassungsgericht wieder gekippt wurde und somit für erhebliche Nachzahlungen von Mietkosten führt.

Für viele Mieter war es ein Schock, Vermieter hingegen jubelten: Am 25. März 2021 befand das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) den Berliner Mietendeckel für verfassungswidrig. Doch das Urteil des obersten Gerichts bedeutet nicht, dass Mietendeckel generell verfassungswidrig sind. Das Land Berlin habe lediglich seine Kompetenzen überschritten, so die Richter. Aber hatte der Mietendeckel seinen Sinn überhaupt erfüllt?

Was ist der Berliner Mietendeckel?

Mit “Mietendeckel” bezeichnet man umgangssprachlich das ursprünglich auf fünf Jahre befristete “Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung (MietenWoG Bln)”. Es wurde am 30. Januar 2020 durch die Mehrheit der rot-rot-grünen Koalition im Berliner Senat beschlossen. Im Februar 2020 trat es in Kraft. Schon zu diesem Zeitpunkt stand fest, dass es unterschiedliche Meinungen zur Gesetzgebungskompetenz gibt, zumal Regelungen zur Miethöhe als Teil des sozialen Mietrechts in die konkurrierende Gesetzgebungszuständigkeit ( Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 Grundgesetz) zwischen Bund und Ländern fallen. Länder dürfen demnach nur dann Vorschriften erlassen, wenn der Bund ihnen noch Spielraum dazu gelassen hat.

Die Berliner Regierungskoalition argumentierte, der Bund habe von seiner Gesetzgebungskompetenz noch nicht abschließend Gebrauch gemacht. Daher fülle das MietenWoG Bln nur eine öffentlich-rechtliche Lücke. Erst recht, weil der Mietendeckel auf den gesamten Wohnungsmarkt der Stadt ausgerichtet sei und daher einen öffentlich-rechtlichen Charakter habe. Das sah das BVerfG ganz anders: Der Bund habe mit den Regelungen der Paragrafen 556 folgende im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) abschließend zwischen Mietern und Vermietern alles Notwendige festgelegt, denn er gebe in den Vorschriften umfassende Kriterien für etwa die Betriebskostenabrechnungen, Mieterhöhungen durch Vermieter sowie Sonderkündigungsrechte für Mieter vor.

Hintergründe, Zweck und Inhalt des Mietendeckels

In den 2010er Jahren schnellten die Mieten in deutschen Metropolen wie München, Hamburg und Berlin enorm in die Höhe. Gerade Familien wollten möglichst nah an den Arbeitsstellen wohnen, Senioren sahen sich in Großstädten besser versorgt als auf dem Land. Die große Nachfrage bei gleichzeitigem Rückgang von Sozialwohnungen führte zu einer Verknappung des Wohnraums. Immobilien-Spekulanten kauften Häuser sowie Grundstücke auf, sanierten, bauten und/oder vermieteten aber nicht oder erhöhten die Mieten um ein Vielfaches. Das verknappte den bezahlbaren Wohnraum abermals.

Weil sich Einkommensschwächere ihre Wohnungen in Berlin bald nicht mehr leisten konnten, wollte die Berliner Regierung den Mietpreisauftrieb stoppen. Gerade die SPD sprach sich jedoch gegen die Enteignung der Eigentümer aus. So verständigten sich die Parteien auf das MietenWoG Bln.

Dieses Gesetz umfasste einen Mietenstopp, Mietobergrenzen, die Definition einer unzulässig überhöhten Miete sowie eine Miettabelle, nach der die Obergrenze errechnet werden konnte. Auch eine Härtefall-Regelung für Vermieter war inbegriffen, ebenso eine Mietzuschussgarantie für Mieter, bei denen die Obergrenze durch die Härtefallregelung überschritten wurde.

Vor- und Nachteile des Mietendeckels

Durch das Gesetz erhielten Mieter einklagbare Rechtsansprüche auf garantierte Mietpreise. So hatten Mieter, die in einem Haus, das vor 2014 gebaut worden war, die Sicherheit, dass sie für ihre Wohnung nicht mehr bezahlen mussten als den Mietpreis, der im Juni 2019 gegolten hatte. Ferner konnten sie sich auf einen fixierten Quadratmeterpreis in den älteren Häusern verlassen. Von November 2020 an mussten Vermieter überhöhte Mieten im Sinne des Gesetzes um 20 Prozent senken. Als überhöht galten jene Mieten, die oberhalb der durch die Mietentabelle festgelegten Grenzen lagen. Damit sich die Vermieter auch daran hielten, wurde im Gesetz bei Nichtbeachtung ein Ordnungsgeld bis zu 500.000 Euro angedroht.

Für Eigentümer und Vermieter sah es nicht so rosig aus. Sie konnten durch das MietenWoG Bln nicht mehr marktgerecht vermieten – was ihnen nach Artikel 14 des Grundgesetzes eigentlich zustand – und mussten auf optimale Einnahmen verzichten. Das traf vor allem jene hart, die von den Mieteinnahmen lebten. Auch die Härtefallregelung änderte nicht viel daran. Denn sie griff erst bei “Substanzgefährdung der maßgeblichen Wirtschaftseinheit” durch den Mietendeckel, etwa wenn die laufenden Aufwendungen die Erträge für die “maßgebliche Wirtschaftseinheit” überstiegen oder die Erträge aus der “Wirtschaftseinheit” (Wohnung oder Haus) nicht mehr ausreichten. Obendrein verursachte der Mietendeckel für Vermieter einen nicht unerheblichen Mehraufwand durch Melde- und Informationspflichten an die Mieter und die Verwaltungen.

Konsequenzen des Urteils und Ausblick in die Zukunft

Da das MietenWoG Bln verfassungswidrig ist, gilt es rechtlich als nie dagewesen. Das bedeutet für Mieter, dass sie den Differenzbetrag zu den ursprünglichen Mieten nach dem BGB nachzahlen müssen, und zwar ab dem Zeitpunkt des Inkrafttretens des Gesetzes (Februar 2020). Das gleiche gilt bei Mieten, die seit November 2020 als “überhöht” eingestuft worden waren. Die Vermieter müssen ihre Ansprüche dazu auch nicht geltend machen, die Mieter müssen unaufgefordert zahlen. Manche Wohnungsbaugesellschaften wollen aber auf Nachzahlungen freiwillig verzichten. Darüber hinaus entfallen die Meldepflichten der Vermieter rückwirkend. Sollten sie eine Meldung mal vergessen haben, ist das nun völlig irrelevant.

Zwar hat das BVerfG klargestellt, dass der Berliner Senat nicht zuständig für die Schaffung eines Mietendeckels ist. Wohl aber darf der Bund die Vorschriften im BGB ändern und so einen Mietendeckel schaffen. Ob es dazu kommt, ist jedoch fraglich. Kritiker machten das vermeintliche Steuerungselement für einen schlagartigen Wohnungsbaustopp in Berlin verantwortlich. Investoren hätten sich zurückgezogen und somit nicht einmal wenige sozialgebundene Wohnungen neu gebaut. Der Markt an Mietwohnungen sei also zusätzlich verknappt worden. Ferner hätten sogar Genossenschaft aufgrund des Mietendeckels alle Investitionen und Sanierungen zurückstellen müssen, um kostendeckend zu arbeiten. Die Folgen hätten wieder nur die Mieter tragen müssen.

Fest steht, dass der Wohnungsmarkt auch in den kommenden Jahren gerade in den Metropolen angespannt bleibt. Die Kommunen haben nur noch wenig bis gar keine Bauflächen mehr, die sie zur Bebauung freigeben können. Darüber hinaus verfügen nur noch vereinzelte Städte und Gemeinden über die Möglichkeit des kommunalen Wohnungsbaus. Da Artikel 14 GG auch Eigentümer zum Gemeinwohl verpflichtet, wird die Politik nicht umhin kommen, Investoren und Privatleute zum Bau von Wohnungen anzuregen oder gar zu drängen. Die Stadt Hamburg hat neben dem Start eines ambitionierten Wohnungsbauprogrammes bereits die ersten Wohnungseigentümer enteignet, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Ob das ein Vorbild für andere Metropolen wird? Wohl kaum. Denn Kommunen greifen auf sehr unterschiedliche Finanzierungskonzepte zurück. Bisher kommen aus der Bundespolitik kaum Forderungen nach einem bundesweiten Mietendeckel. Das BVerfG-Urteil hat offensichtlich abgeschreckt. Die Argumente der “Mietendeckel”- Kritiker greifen wohl. Außerdem ist die Frage, in wie weit der Staat zu Ungunsten der Vermieter in Artikel 14 GG eingreifen darf, durch die Verfassungswidrigkeit des MietenWoG Bln ungeklärt geblieben.

Preisunterschiede zwischen Alt- und Neubauten

Neubaten und Altbauten in Berlin

Die Postbank veröffentlichte den “Wohnatlas 2020”, in dem sie die Preise im Immobilienmarkt festhält. Das Hamburgische Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) führte für die Postbank diese Studie durch. Es untersuchte von 401 Städten und Landkreisen die Preise von Alt- und Neubau.

Sie entdeckten, dass Hamburgs Altbauten im Luxusbereich wenig günstiger sind als Neubauten. Im Vergleich sind sie in Garmisch-Partenkirchen um 200.000 Euro günstiger und im Landkreis Miesbach sind sie es um die Hälfte. Durchschnittlich sind Neubauten in allen Regionen um 160.000 Euro teurer.

Kunden finden Altbauten wegen der alten Türen und Fenster gut. Darum kostet der Berliner Altbau knapp 4400 Euro pro Quadratmeter und Neubau 6000 Euro.

In der Studie taucht Berlin beim Altbau im Durchschnitt teurer als in Köln, Düsseldorf und Stuttgart auf. In Hamburg sind die Preise leicht teurer. Weitaus mehr muss ein Interessent in Frankfurt am Main und München zahlen, dort ist die Wirtschaftskraft stärker.

Im oberen Preissegment nehmen Verkäufer in Berlin 8920,51 Euro pro Quadratmeter für Neubauten und 6791,72 Euro für Altbau. Im Schnitt beträgt der Quadratmeter bei Neubauten 5952,38 Euro und bei Altbauten 4383,12 Euro.

Ein weiteres Merkmal ist, dass bei einer 70 Quadratmeter Wohnfläche der Preisunterschied bei hochpreisigen Objekten zwischen Alt- und Neubau 159.015,30 Euro beträgt. Der Normalpreis liegt bei 109.848,20 Euro.

In Potsdam fällt der Unterschied geringer aus. In mittlerer Preisklasse sind Neubauten 58.963,10 Euro teurer und im Luxusbereich 112.268,80 Euro. Für ein Eigenheim in Potsdam im Luxusbereich wird für den Quadratmeter 6416,47 Euro verlangt. Durchschnittlich liegt der Preis bei 3596,16 Euro pro Quadratmeter.

Berlin, eine Stadt breitet sich aus

Den Geschäftsführer des Projektentwicklers Laborgh Investment Florian Lanz, reizen widersprüchliche Projekte. Marzahn besitzt eine besondere Historie, seine Plattenbauten sind das bekannteste Merkmal. Dort zu bauen ist eine besondere Aufgabe.

Laborgh hat 2016 von dem Unternehmer Knorr-Bremse ein Grundstück erworben. Der Investor bebaut es nach den Plänen des Architekten David Chipperfield aus London. Das Gelände liegt 15 Kilometer östlich vom Hauptbahnhof in Marzahn und hat mehrere historische Bauwerke.

In den Gebäuden entstehen Räume für Kleingewerbe und Handwerksbetriebe. Zusätzlich entsteht ein Quartier mit mehr als 1000 Wohnkomplexen und 370 Apartments für Studenten. Die insgesamt drei Hochhäuser übernimmt die Wohnbaugesellschaft Howoge.

Diese Wohnprojekte lohnen sich im Berliner Umland, weil der Grundstückspreis günstiger ist als im Zentrum. In Marzahn-Hellersdorf liegt der Preis bei 4000 Euro pro Quadratmeter.

Der deutsch-schwedische Projektentwickler Rico Kallies glaubt, dass viele den Berliner Osten unterschätzen. Für den Bezirk sprechen die Grünanlagen, der gute Anschluss zur Innenstadt und der hohe Anteil an jungen Einwohnern.

Das Bauland innerhalb des S-Bahn-Rings besteht aus kleinen Flächen und erzielt einen überteuerten Wert. Der Verkaufspreis liegt bei bis zu 10.000 Euro pro Quadratmeter.

Der Projektentwickler bei Archigon, Gunther Hastrich, sieht einen Wertzuwachs in dem Gebiet zwischen Alexanderplatz und Hauptstadtflughafen. Im Oktober 2020 soll die Eröffnungsfeier des Flughafens stattfinden, was die angegliederten Bezirke aufwertet.

Diese und ähnliche Nachrichten gibt es aus den Randbezirken zu hören. Die schlechte Nachricht ist, dass viele Leute nicht das Geld für die Mieten im Zentrum haben.

Der Wohnungsmarkt in der Krise

Die Deutsche Bank Research analysierte, ob die Corona-Krise einen Einfluss auf den Wohnungsmarkt hat. Als Ergebnis kam heraus, dass sie die Nachfrage um zehn Prozent senke, während parallel die Zahl der fertiggestellten Neubauten sinkt.

Gleichzeitig prognostiziert der FDP-Abgeordnete Stefan Förster ein Wachstum der Einwohner auf vier Millionen bis 2030. In Berlin leben zurzeit 3,8 Millionen Einwohner und die Stadt bräuchte jedes Jahr 20.000 Wohnkomplexe, um dem Zuzug aufzufangen.

2019 verlangsamte sich der Anstieg der Preise auf dem Wohnungsmarkt. Eine Analyse von vdpResearch ergab, dass sich der Durchschnittspreis überall in Berlin erhöhte. Im Vergleich zum Vorjahr stiegen die Preise um 7,9 Prozent.

Einfluss des Berliner Mietendeckels

Wie weit der Berliner Mietendeckel Einfluss auf diesen Trend hat, kann niemand sagen. Die Annahme, dass der Mietendeckel viele Investoren abschrecke, bewahrheitete sich nicht.

Die Investoren änderten ihr Verhalten. Durch die gedeckelten Einnahmen gehen Renovierungen und Modernisierungen zurück. Das führt zum Verkauf von unwirtschaftlichem Wohnraum, der sich für den Wohnungsmarkt nicht eignet.

Bei all den Komplikationen, Jordan Milewicz, Europachef von Aklius, sieht in der Krise eine Chance. Familien, die in die Randbezirke ziehen, haben die Aussicht, im Grünen zu leben und in der Stadt zu arbeiten. Für viele ist das ein Traum, wenn die Infrastruktur stimmt.

Der Mietendeckel und sein Nutzen

Mietendeckel für bezahlbaren Wohnraum in Berlin

Lange gab es Streit um dieses Gesetz. Das Ziel, die steigenden Mieten in Berlin zu stoppen. Auf der einen Seite, der rot-rot-grüne Senat, der die Mieten einfrieren will. Er hofft auf einen Ausgleich im Wohnungsmarkt. Auf der anderen Seite, die Opposition mit den Wirtschaftsverbänden, die das Gesetz als verfassungswidrig sehen. Sie warnen, dass das Verprellen von Investoren die Wohnungsnot erhöht. Am Ende setzte sich der rot-rot-grüne Senat durch. Er beschloss am 30.01.2020 das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln). Am 23.02.2020 trat es in Kraft und gilt für fünf Jahre.

Als Stichtag gilt der 18. Juni 2019. Ab diesem Datum muss sich der Vermieter an die neue Obergrenze und bei Neuvermietung an die zuletzt verlangte Miete halten.

Die Vermieter haben die Pflicht, ihre Mieter darüber zu informieren, in welcher Höhe die Miete sich an dem Mietspiegel orientiert. Liegt die Miete 20 % über der Mietobergrenze, obliegt es dem Vermieter, die Miete anzupassen. Befindet sich der Wohnsitz in einfacher Wohnlage, verringert sich der Wert pro Quadratmeter um 0,28 Euro. Bei guter Wohnlage verteuert er sich um 0,74 Euro. Wenn eine günstige Unterkunft wiedervermietet wird, kann der Mieter den Quadratmeter um bis zu 1 Euro verteuern.

Bei einem Verstoß des Vermieters muss der Mieter aktiv werden. Die Bezirksämter werden es nicht kontrollieren. Bei ihnen kann ein Mieter die Obergrenze erfahren. Gegen das Vergehen ist die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen verantwortlich. Diese kann ein Bußgeld verlangen.

Zur Ausnahme gehören Sozialwohnungen mit Mietpreisbindung und Unterkünfte in Wohnheimen. Neubauwohnungen, die seit dem 1. Januar 2014 bezugsfertig sind, gehören ebenfalls zur Ausnahme.

Ein Wohnsitz mit modernem Inventar erhöht den Wert der Mietobergrenze um 1 Euro pro Quadratmeter. Als Grundlage muss es drei Merkmale erfüllen. Das kann eine Einbauküche sein, ein Aufzug oder Ähnliches sein.

Der Streit mit der Opposition

Die Mehrzahl der rot-rot-grünen Koalition im Berliner Senat stimmte für den Mietendeckel. Ein SPD-Abgeordneter enthielt sich. Es gab zuvor Kritik von der Opposition. Im Kern dieser Kritik geht es darum, dass der Mietendeckel den Wohnmangel verschlimmere. Der Mietendeckel verhindere, dass Investoren Neubauprojekte umsetzen würden. Die CDU und FDP sieht das Gesetz als nicht verfassungskonform an.

Der Landesvorsitzende CDU Berlin, Kai Wegener erklärte, dass die Bundesfraktion der CDU/CSU eine Normenkontrolle anstrebe. Dieses soll vor dem Bundesverfassungsgericht das Gesetz rechtlich prüfen. Der Vorsitzende der CDU-Fraktion, Burkhard Dregger fügte hinzu: „Wir wollen Rechtssicherheit statt Verunsicherung.“ Seiner Ansicht nach würden die Mieter bei dieser Klage das höchste Risiko tragen.

Aus der FDP mahnte Sebastian Czaja, Vorsitzende der FDP-Fraktion, der Mietendeckel bewirke das Gegenteil. Er sagte: “Der Mietendeckel bringt keine Atempause und schon gar nicht eine Entspannung für den katastrophalen Berliner Wohnungsmarkt. Er drückt die Luft für die Entwicklung der Hauptstadt immer weiter ab.“ Weiter fügte er hinzu, dass der Mangel an Wohnraum einen Schwarzmarkt bilden würde.

Die AfD setzte einen drauf und meinte, dass der Mietendeckel ein Rückschritt ist. Der AfD-Abgeordnete Harald Laatsch behauptete: “Sie wollen zurück in die DDR“, und dass es „sozialistische Augenwischerei“ sei.

Der Konflikt mit den Vermietern

Die Mehrzahl der Vermieter wird sich an das Gesetz halten und ihre Mieter informieren. Die Ausnahmen versuchen, auf Webseiten für Wohnungen, den Mietendeckel zu umgehen. In den Anzeigen führen sie zwei Mietpreise auf. Oben in der Anzeige wird die Originalmiete, die über den Mietpreisobergrenze liegt, genannt. In einem Abschnitt darunter steht in einer Klausel die geringere Miete, die sich nach dem Mietspiegel richtet. Diese Miete sei gültig, bis das Gesetz seine Grundlage verliere. Zudem sei der Mieter verpflichtet, die Differenz der Originalmiete rückwirkend zu bezahlen.

In einem anderen Fall verzichtet der Vermieter auf einen Mietvertrag und bietet stattdessen ein Wohnrecht an. Dieses beinhalte einen Eintrag ins Grundbuch und sei nicht gekoppelt an den Mietendeckel. Die Klausel nennt sich in der Juristensprache „Dingliches Wohnrecht“.

Juristen zweifeln beide Klauseln an und verweisen auf die rechtlich unklare Situation. Der Geschäftsführer des Berliner Mietvereins Reiner Wild sieht in den Klauseln einen Rechtsverstoß. Das „Dingliche Wohnrecht“ hat vor Gericht kein Bestand, weil ein älteres Urteil diese Art der Umgehungsgeschäfte für nichtig erklärt. Mit der anderen Klausel tun sich die Experten schwer. Niemand kann sagen, was passieren würde, wenn der Mietendeckel fällt. Bausenatorin Katrin Lompscher (Linke) rät Mietern, die eingesparte Miete zurückzulegen.