„Ich lasse mich scheiden!“ – Was nach einer Scheidung aus den gemeinsamen Immobilien wird

Mann und Frau streiten um Immobilie nach Scheidung

Die Beziehung ist kaputt, die Ehe gescheitert. Schlimm genug, könnte man meinen. Doch für viele Ehepaare beginnt nun auch noch der Streit um das gemeinsame Hab und Gut.

Der wohl größte Konfliktpunkt dreht sich dabei meist um die gemeinsamen Immobilien. Die Streitigkeiten werden dabei nicht selten von großen Unsicherheiten begleitet. Dabei gibt es eindeutige gesetzliche Regelungen. Die wichtigsten dieser Regelungen erklärt dieser Artikel.

Kein Ehevertrag: die Rechtslage im Scheidungsfall

Jedem Ehepaar steht es frei, vor oder auch nach der Eheschließung ihre Besitz- und Eigentumsverhältnisse vertraglich zu regeln. Gibt es diese Vereinbarungen per Ehevertrag nicht, greifen im Rechtsfall die juristischen Regelungen der sogenannten Zugewinngemeinschaft, im Scheidungsfall werden die gemeinsamen Vermögenswerte über einen Zugewinnausgleich aufgeteilt.

Der Zugewinnausgleich ist im § 1373 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt. Dort ist festgelegt, dass die Vermögenswerte, die beide Eheleute jeweils mit in die Ehe gebracht haben, auch während der Ehe getrennt sind. Kommt es zu einer Scheidung, so wird betrachtet, was während der Ehe an Vermögen hinzugekommen ist. Dieser Zugewinn wird bei einer Scheidung zwischen den Ehegatten ausgeglichen. Dazu werden die beiden jeweiligen Anfangsvermögen dem gegenübergestellt, was am Ende der Ehe an Vermögenswerten vorhanden ist. Der Differenzbetrag wird aufgeteilt.

Im Falle des Vorhandenseins einer Immobilie tauchen nun die ersten Probleme auf. Denn der Zugewinnausgleich besteht aus einer Geldzahlung. Also müssen die Ehepartner überlegen, wie sie ihr Haus oder die Eigentumswohnung finanziell aufteilen. Können die Eheleute sich nicht einigen, so müssen Gerichte die Entscheidung treffen.

Ein Ehepartner ist Alleineigentümer: die Rechtslage

Wenn einer der Ehegatten schon vor der Ehe Alleineigentümer von Haus oder Wohnung ist, so ist auch nur er im Grundbuch eingetragen. Im Scheidungsfall behält er auch weiterhin seine Immobilie. Dem anderen kann unter Umständen während der Trennungszeit ein Nutzungsrecht gerichtlich gewährt werden.

Beachten sollten Alleineigentümer aber in jedem Fall den § 1365 BGB. Dieser regelt, dass auch der alleinige Eigentümer bis zur Scheidung seine Immobilie nicht einfach veräußern darf, sondern seinen Ehepartner fragen muss. Diese Regelung gilt bis zur rechtskräftigen Scheidung oder auch bis zur Beendigung des abgetrennten Zugewinnausgleichsverfahrens.

Anders sieht die Rechtslage aus, wenn während der Ehe eine Immobilie erworben wurde oder sie aus- oder umgebaut wurde. Selbst wenn dann einer der Eheleute als alleiniger Eigentümer eingetragen ist, fällt die Immobilie in den Zugewinnausgleich. Ist die Immobilie während der Ehe geerbt worden, so gehört sie nur zum Zugewinnausgleich, wenn sie während der Ehe aus- oder umgebaut wurde.

Beide Ehepartner sind Eigentümer: die Rechtslage im Scheidungsfall

Wenn beide Ehepartner zu gleichen oder verschiedenen Anteilen Eigentümer der Immobilie sind, gibt es gleich mehrere Schwierigkeiten. Es stellt sich die Frage, was nun mit Haus oder Wohnung passiert, wer darin wohnen bleibt und wem nun was zusteht. Problematisch ist dabei die rechtliche Tatsache, dass die Scheidung an sich nicht die Eigentumsverhältnisse verändert oder gar beendet. Beide Ehegatten behalten ihren Anteil, bis eine Regelung gefunden ist.

Gängig sind dabei folgende Lösungen:

  • Verkauf und Aufteilung des Erlöses
  • Ein Ehegatte behält die Immobilie, der andere wird ausgezahlt
  • Übertrag der Immobilie auf ein gemeinsames Kind
  • Realteilung: Aufteilung der Immobilie in zwei separate Einheiten
  • Falls keine Einigung möglich: Teilungsversteigerung
  • Laufende Immobilienkredite: Rechtslage im Scheidungsfall

Oft kommt es zu einer Scheidung, während die gemeinsame Immobilie noch nicht abbezahlt ist. Ein Punkt, der das ganze Verfahren kompliziert macht, weil der Baukredit weiter bedient werden muss.

Beide Ehegatten müssen fortan zu gleichen Teilen die Raten bedienen, auch wenn beispielsweise vor der Trennung nur einer der beiden gearbeitet und den Kredit abbezahlt hat. Das dazu eventuell die Mittel fehlen, ist nach einem Urteil des Bundesgerichtshof (BGH) kein stichhaltiges Argument (Az.: XII ZR 10/09).

Häufig wollen die Eheleute, dass einer der beiden aus dem Kreditvertrag herausgelöst wird. Denn in den meisten Fällen soll die Immobilie einem der beiden übertragen werden, während der andere ausbezahlt wird. Möglich ist eine solche Einigung über eine Freistellungsvereinbarung: Der nun allein zahlende Ehegatte stellt den anderen vertraglich von der Rückzahlung des Kredites frei. Experten empfehlen diese Regelung nicht, da trotz Vereinbarung beide Partner weiterhin gegenüber dem Kreditinstitut haftbar bleiben.

Allgemeingültige Aussagen über die Erfüllung von Kreditverpflichtungen nach einer Trennung sind schwer zu treffen, da selbst vermeintlich unbedeutende Details der individuellen Lebenssituation den Zugewinnausgleich stark beeinflussen. Betroffene sollten sich umfassend durch einen Fachanwalt für Familienrecht beraten lassen.

Steuern beim Hausverkauf – das muss beachtet werden

Steuern beim Hausverkauf müssen beachtet werden.

Die Immobilienpreise boomen – im Gegensatz zu vielen anderen Investitionsmöglichkeiten gelten Immobilie immer noch als sichere Kapitalanlage. Viele überlegen sich daher, ob es lohnt, die eigene Immobilie zu verkaufen.

Wer sich dazu entscheidet, macht sich sicherlich im Vorfeld Gedanken über die Nebenkosten, die bei einem Immobilienverkauf anfallen. Dazu können unter Umständen auch Steuern gehören. Denn grundsätzlich handelt es sich bei einem Hausverkauf um ein privates Veräußerungsgeschäft. Der Gewinn aus diesen Geschäften ist nach § 23 Einkommenssteuergesetz steuerpflichtig. Gerade im Immobilienbereich, wo es um sehr hohe Beträge geht, können da natürlich sehr hohe Steuern anfallen. Es gibt allerdings einige Ausnahmen von der Steuerpflicht beim Immobilienverkauf.

Die Steuer, die beim Immobilienverkauf fällig wird, heißt Spekulationssteuer. Der Staat hat hierfür eine Frist von zehn Jahren festgelegt.

Ausnahmen von der Steuerpflicht

Grundsätzlich muss bei einem Immobilienverkauf keine Steuer gezahlt werden, wenn die Immobilie vom Eigentümer ausschließlich selbst bewohnt hat. Ebenfalls steuerfrei ist der Verkauf, wenn die Immobilie im Jahr des Verkaufes und den beiden Jahren davor selbst bewohnt und genutzt worden ist. Diese Regelung gilt auch für angebrochene Jahre, genauso wie für Zweit- und Ferienwohnungen.

Ein Beispiel: Eine Immobilie wurde im Jahr 2013 gekauft. Ab dem November 2015 wird sie selbst bewohnt, im Januar 2017 soll sie wieder verkauft werden. Auf diesen Verkauf muss dann keine Spekulationssteuer gezahlt werden.

Eine nicht selbst genutzt Immobilie muss sich mindestens seit zehn Jahren im eigenen Besitz befinden (sog. Spekulationsfrist). Entscheidend für die Spekulationsfrist ist das Datum der jeweiligen Kaufverträge.

Was bedeutet „selbst genutzt“ bei einer Immobilie?

Der Gesetzgeber versteht darunter, dass das Haus durch den Eigentümer oder durch seine Familie bewohnt wird. Zur Familie gehören allerdings nur die eigenen Kindern und das auch nur dann, wenn diese noch Kindergeld beziehen. Eine Nutzung durch andere Verwandte oder durch Kinder, die kein Kindergeld mehr beziehen, wird nicht als Selbstnutzung angesehen.
Grundsätzlich muss der Eigentümer also selbst bzw. mit seiner Familie zusammen in der Immobilie wohnen.

Wie viel Steuer müsste bei einem Verkauf gezahlt werden?

Die Höhe der Steuern kann pauschal nicht genannt werden. Sie hängt ab von der Höhe des Wertzuwachses des Hauses sowie vom Einkommenssteuersatz des Eigentümers. Bei einer Vermietung der Immobilie werden die Abschreibungen der Anschaffungskosten (die gegenüber dem Finanzamt geltend gemacht wurden) mindernd auf die Anschaffungskosten gerechnet.

Eine Beispielrechnung für die Steuern beim Immobilienverkauf:

  • Verkaufserlös der Immobilie: 320.000,00 €
  • Veräußerungskosten: 10.000,00 €
  • Anschaffungskosten: 250.000,00 €
  • Gewinn: 60.000,00 €
  • persönlicher Steuersatz: 40 %
  • Steuer: 24.000,00 €

Wie aus diesem Beispiel ersichtlich, können die zu zahlenden Steuern sehr hoch sein. Sie sind allerdings von den oben genannten Faktoren abhängig. Im Internet gibt es zu diesem Thema viele Beispielrechner. Wer es ganz genau wissen will, sollte allerdings einen Fachmann aufsuchen.

Wer eine vermietete Immobilie verkaufen will, weil diese beispielsweise in den letzten Jahren stark im Wert gestiegen ist, sollte also darauf achten, die Bedingungen für eine Steuerbefreiung zu erfüllen. Entweder als die zehn Jahre nach dem Kauf abwarten oder Eigenbedarf anmelden. In diesem Fall kann die Immobilie dann kurzfristig selbst genutzt werden, bevor sie verkauft wird.

Diese Vorgehensweise lohnt sich bei den entstehenden Steuersätzen beim Immobilienverkauf durchaus.

Beim gewerblichen Grundstückshandel gelten die beschrieben Regelungen nicht. Diese gelten nur bei einem privaten Hausverkauf. Wer regelmäßig Immobilien veräußert (drei oder mehr Objekte in fünf Jahren) fällt unter § 15 Einkommensteuergesetz. Diese Regelung wird auch als Drei-Objekt-Grenze bezeichnet.

Hier gelten andere Regelungen und es gibt nicht die beim privaten Hausverkauf genannten Möglichkeiten der Steuerbefreiung. Es werden stattdessen Gewerbe- und Umsatzsteuer fällig. Oftmals fällt man schneller unter diese Grenze, als man es sich vielleicht vorher vorstellen kann, gerade wenn man Grundstücke oder Immobilien erbt.

Weitere Besonderheiten beim Hausverkauf

Es kann durchaus vorkommen, dass bei einem Immobilienverkauf kein Gewinn, sondern ein Verlust erzielt wird. Auch hierzu gibt es eine Regelung im Einkommenssteuergesetz. Tritt dieser Fall ein, so kann der Verlust nur in Ausnahmefällen geltend gemacht werden. Dies wäre der Fall, wenn bei einem anderen Immobilienverkauf Gewinn erzielt wird. Die Steuerlast für diesen Gewinn könnte dann gesenkt werden.

Wird allerdings kein anderer Immobilienverkauf in dem Steuerjahr durchgeführt, so kann der Verlust leider nicht geltend gemacht werden.

Eine weitere Sonderregelung betrifft ein unbebautes Grundstück. Bei diesem ist eine Eigennutzung nicht möglich, da auf einem unbebauten Grundstück in der Regel niemand wohnt. Somit kann hier nicht von der Regelung der Eigennutzung profitiert werden. Die einzige Möglichkeit besteht darin, die Spekulationsfrist abzuwarten. Ansonsten muss eine Steuer auf den möglichen Gewinn gezahlt werden.

Auch bei Erbschaften gibt es besondere Regelungen. Beim Erbe einer Immobilie wird auch die Spekulationsfrist vererbt. Wenn der vorherige Eigentümer die Immobilie also bereits seit zehn Jahren besaß, so ist der Erbe automatisch von der Spekulationssteuer befreit. Dasselbe gilt für die Eigennutzung durch den vorherigen Eigentümer. Erbt man also zum Beispiel das Haus von den Eltern, die dort immer selbst gewohnt haben, so kann dieses ohne Steuern zu zahlen direkt verkauft werden. Dies betrifft nicht die zu zahlende Erbschaftssteuer.

Das Wichtigste noch einmal in Kürze

  • bei selbst genutzten Immobilien wird keine Spekulationssteuer fällig
  • zehn Jahre nach Kauf einer Immobilie werden keine Steuern fällig – egal ob selbst genutzt oder vermietet
  • drei-Objekt-Grenze beachten: Beim Verkauf von drei Immobilien in fünf Jahren, gelten die Regelungen von gewerblichen Immobilienhändlern.
  • bei geerbten Immobilien gelten die Fristen der vorherigen Eigentümer

Es lohnt sich also durchaus, im Bereich des Immobilienverkaufes die steuerlichen Besonderheiten zu beachten. Dies kann sich durchaus sehr lohnend in der eigenen Geldbörse bemerkbar machen. Es wäre sehr ärgerlich, hohe Steuern zu zahlen, nur weil beispielsweise die Frist von zehn Jahren nicht bekannt aber fast erreicht wurde.

„Braune Immobilienkäufer“: Vermehrte Immobilienkäufe durch Rechtsextreme in Ostdeutschland

Kleinstadt in Deutschland

Mit großer Sorge blicken Politiker und Sicherheitsbehörden nach Ostdeutschland. Denn scheinbar befinden sich dort immer mehr Immobilien und Grundstücke zunehmend in den Händen von einzelnen Personen sowie Gruppierungen, die eindeutig der rechten Szene zuzuordnen sind. Experten befürchten, dass sich so der Rechtsextremismus in bestimmten Ortschaften und Gebieten, vor allem auf dem Land, fest etablieren könnte. Doch wie genau steht es diesbezüglich um den ostdeutschen Immobilienmarkt?

Thüringen: Politikerin warnt vor „faschistischer Landnahme“

Laut dem Bundesamt für Verfassungsschutz (BfV) gibt es aktuell in mindestens drei ostdeutschen Bundesländern 67 Grundstücke, deren Eigentümer eindeutig dem rechten Spektrum zuzuordnen sind, darunter etwa 18 in Thüringen, 22 in Sachsen-Anhalt und 27 in Sachsen.

Alle Grundstücke befänden sich in kleineren Ortschaften, die somit von „einer Art faschistischer Landnahme“ bedroht seien, so Katharina König-Preuss, Linken-Abgeordnete im Thüringer Landtag. Die Politikerin beobachtet, dass Thüringen nicht nur als Veranstaltungsort von der rechtsextremen Szene gern genutzt wird, sondern auch von Größen der rechten Szene zunehmend als Wohnort und Arbeitsplatz gewählt wird. So haben in der Vergangenheit nicht nur der ehemalige Berliner NPD-Chef sowie der Bundesvorsitzende der rechtsextremen Organisation „Blood & Honour“ in verschiedenen Thüringer Landkreisen ihre Zelte aufgeschlagen. Auch der in der rechten Szene bekannte Rapper Chris Ares sorgte mit einem Posting in einem sozialen Netzwerk für Aufruhr, als er dort die Umsetzung von zwei großen Projekten verkündete.

Rechte Wohnprojekte und Treffpunkte in Bautzen

Chris Ares, der mit bürgerlichem Namen Christoph Aljoscha Zloch heißt, machte in dem bekannten Netzwerk Telegram Details über die Einrichtung eines „patriotischen Jugendzentrums“ sowie eines Wohnprojektes öffentlich. Beide Einrichtungen sollen nach Aussagen des 28-jährigen, der seit 2016 vom bayerischen Verfassungsschutz beobachtet wird, im Landkreis Bautzen entstehen. Geplant sei die Einrichtung eines „Dorfes“ sowie eines Jugendtreffs mit umfassendem Angebot, „wo die jungen Patrioten sein können“.

Neben dem Immobilienerwerb werden durch die rechte Szene, etwa durch die „Initiative Zusammenrücken“, bundesweit außerdem Wohnangebote für Neonazis veröffentlicht. Auch die rechte Gruppierung „Nordadler“ plant laut eigener Aussage den Immobilienerwerb in den neuen Bundesländern zur Errichtung von Sport- und Schulungszentren.

Das rechtsextremes Gedankengut mancherorts erschreckender Teil des ganz “normalen” Alltagsgeschehens ist, zeigt ein Blick nach Veßra. Der Pächter des Lokals „Goldener Löwe“ bietet dort hin und wieder das sogenannte „Führerschnitzel“ zum Preis von 8,88 Euro an. Die Zahl acht ist in rechten Kreisen als Symbol bekannt und markiert den achten Buchstaben des Alphabets. Die 88 steht also für „HH“, was in einschlägigen Kreisen als Abkürzung des Führergrußes „Heil Hitler“ gilt. Anstoß an diesem „Führerschnitzel“ nimmt in dem ostdeutschen Örtchen kaum jemand.

Nicht nur Ostdeutschland betroffen: ein Blick nach Bayern

Zwar sind die neuen Bundesländer seit Jahren das Sorgenkind der Verfassungsschützer. Vor allem Sachsen gilt als Hotspot für rechte Immobilienkäufer. Doch auch in anderen Bundesländern tummeln sich Rechtsextremisten auf den Immobilienmärkten.

Das Bundesinnenministerium geht dabei von mindestens über 140 Immobilien aus, welche durch einzelne Rechtsextremisten oder Gruppierungen erworben wurden. Daneben werden auch Wohnobjekte ins Auge gefasst, die durch Rechtsextremisten zwar nur angemietet oder gepachtet wurden, bei denen allerdings durch gute Kontakte zum Eigentümer eine besondere Nutzungs- und Kontrollmöglichkeit durch die Extremisten besteht.

München geriet jüngst ins Visier der Verfassungsschützer. Die dort ansässige Burschenschaft „Danubia“ wird von den Behörden mit der rechtsextremen Szene in Verbindung gebracht. Nach Angaben des Militärischen Abschirmdienstes (MAD) habe die Vereinigung auch Kontakte zu Franco A. gepflegt, dem durch die Justizbehörden die Planung eines terroristischen Anschlages vorgeworfen wurde.

Neben der Landeshauptstadt geben auch Aktivitäten in Feilitzsch, Oberfranken, Anlass zur Sorge. Das Haus des bekannten Neonazis Rennicke gilt als Zentrale der rechtsextremen Partei „Der III. Weg“.

In der Pfalz betreibt der szenebekannte Neonazi Schröder ein rechtes Label, welches die Rechtsextremen mit symbolträchtigen Kleidungsstücken und Accessoires versorgt. Zusammen mit einem Ex-NPD-Parteimitglied veranstaltete Schröder vor einiger Zeit ein Rechtsrock-Festival mit tausenden Besuchern.

Besondere Gegebenheiten ostdeutscher ländlicher Orte werden für die Bildung von völkischen Gruppierungen verantwortlich gemacht. Laut der Politikerin König-Preuss stärkten diese Bedingungen den Rechtsextremismus vor Ort und führten zu einer raschen Verbreitung rassistischen Gedankenguts sowie einer Häufung rechtsextremistisch motivierter Straftaten. Die Linken-Politikerin Martina Renner fordert deshalb ein genaueres Hinsehen der Bundesregierung. Zu viele Stützpunkte diverser rechter Gruppierungen seien unbehelligt und würden gar nicht zu den Szene-Immobilien hinzugerechnet. Sowohl Renner als auch König-Preuss fordern deshalb gerade für den ostdeutschen Immobilienmarkt ein aufmerksameres Auge der Behörden.

Kann ich meine Immobilie trotz Kredit verkaufen?

Beim Verkauf einer Immobilie mit bestehenden Krediten sollten Sie genau auf das Kleingedruckte achten.

Für den Kauf eines Grundstücks, einer Eigentumswohnung oder eines Hauses eine Immobilienfinanzierung zu benötigen, ist heute die Regel. Diese begleitet die Immobilienbesitzer oft über viele Jahrzehnte. Das bedeutet leider nicht, dass auch die Lebensumstände die gleiche Konstanz besitzen. Hier erfahren Sie, wie Sie eine Immobilie verkaufen, selbst wenn das Ende der Finanzierung noch in weiter Ferne liegt.

Den Kredit nicht als Hinderungsgrund für einen Verkauf betrachten

Nach dem Tod eines Ehepartners oder auch aufgrund langfristiger Arbeitslosigkeit kann sich eine geliebte Immobilie schnell in eine finanzielle Bürde verwandeln. Die monatlichen Kosten für die Finanzierung erfordern nun deutliche Abstriche in anderen Bereichen und daher immer wieder
harte Entscheidungen. Zu den Härtesten gehört es, sich realistisch vor Augen zu führen, dass es nur möglich ist, finanziell wieder auf die Füße zu kommen, wenn die Immobilie veräußert wird. Wichtig ist, in diesem Moment die Zahlungen nicht einzustellen. Das führt nach Mahnungen zum
Kündigen des Darlehens und der Veranlassung der Zwangsversteigerung. Da dies im Grundbuch vermerkt wird, erschwert das den Kauf einer Immobilie um ein Vielfaches.

Sehen Käufer einen aktuellen Grundbuchauszug, werden sie immer versuchen, den Preis zu drücken, da diese nun um die Notlage wissen, in welcher sich die Käufer befinden. Zwei Fakten, die Sie erwarten, sollten Sie bereits jedoch im Vorfeld wissen. Da auch die Bank ein Mitspracherecht beim Verkauf besitzt, wird sie einen Notar ihres Vertrauens mit den
Formalitäten beauftragen. Zweitens wird der Verkaufserlös nicht auf Ihr Konto, sondern auf ein Notaranderkonto überwiesen. Hier werden zuerst die Ansprüche des Gläubigers befriedigt und Ihnen der daraus erfolgende Restbetrag überwiesen.

Die Vorfälligkeitsentschädigung bereits im Vorfeld ausrechnen lassen

Planen Sie eine Immobilie trotz Kredit zu verkaufen, sollten Sie immer eng mit der finanzierenden Bank zusammenarbeiten und diese rechtzeitig über Ihre Absichten in Kenntnis setzen. Das bietet zudem gleich mehrere Vorteile. Banken verfügen oft über eine eigenständige Immobilienabteilung, welche Makler beschäftigt. Sie helfen bei einem laufenden Kredit gerne
und übernehmen somit die Vermarktung der Immobilie. Es ist nicht unüblich, dass die Banken selbst einen Verkäufer präsentieren, der bereits im Vorfeld nach einer Immobilie mit den gleichen Eckdaten Ausschau gehalten hat.

Neben diesen positiven Aspekten bestehen Banken bei laufender Finanzierung auf die Vorfälligkeitsentschädigung. Diese entspricht den Zinsen, auf welche die Bank aufgrund der vorzeitigen Ablösung verzichten muss. Wie sich die Vorfälligkeitsentschädigung zusammensetzt, ist für den Kreditnehmer im Vorfeld oft schwer vorauszuberechnen. Daher ist es empfehlenswert, sich zuvor diesen Betrag einmal ausrechnen zu lassen. Das erleichtert es nachzuvollziehen, ob der geplante Verkaufspreis ausreichend ist, um alle Verbindlichkeiten damit zu tilgen. Ist dies nicht
der Fall, macht es Sinn eventuell über eine Umschuldung nachzudenken und somit die monatlichen Kosten zu senken.

Die Kreditübernahme als Entlastung für den Geldbeutel

Von Banken vergebene Immobilienfinanzierungen werden immer in Form einer Grundschuld oder Hypothek im Grundbuch abgesichert. Diese wird im Zuge eines Verkaufs oftmals gelöscht, um Platz im ersten Rang für die Finanzierung des neuen Besitzers zu schaffen. Jedoch ist das nicht die einzige Möglichkeit. Abhängig von der Menge an Eigenkapital, die ein Käufer mitbringt, kann die Grundschuld oder Hypothek auch übernommen werden. Die finanzierende Bank muss dem Vorhaben allerdings zuerst zustimmen, da der ursprüngliche Eigentümer aus der Schuld entlassen werden muss.

Hierfür ist in der Regel eine interne Prüfung erforderlich, um sicherzustellen, dass der neue Besitzer kreditwürdig ist. Hat dieses Vorhaben Erfolg haben alle Parteien einen Vorteil erzielt. Der frühere Besitzer spart sich die Kosten für die Löschung des Grundbucheintrags, der neue Besitzer verfügt über eine Finanzierung und die Bank spart sich ebenfalls sehr viel Papierkram, welcher durch die Berechnung der daher, diese Option zumindest dem Käufer vorzustellen und bei Interesse durch die Bank prüfen zu lassen.

Wie bestimme ich den richtigen Verkaufspreis für meine Immobilie?

Mit dem richtigen Verkaufspreis die Chancen auf einen zeitnahen Verkauf erhöhen. Die eigene Immobilie ist mit vielen Erinnerungen verbunden. Doch Käufer haben in der Regel kein Interesse daran den ideellen Wert einer Immobilie zu bezahlen. Wer zusätzlich unter Zeitdruck für den Verlauf steht, ist daher mehr als gut beraten, einen Verkaufspreis festzusetzen, der beiden Parteien das Gefühl erlaubt ein gutes Geschäft getätigt zu haben.

Der richtige Verkaufspreis ist ein Zusammenschluss aus vielen Faktoren

In Exposés findet sich nicht selten eine Vielzahl von vermeintlichen positiven Details wie zum Beispiel die Sauna im Keller oder der Pool im Garten. Während die einen Kaufinteressenten aus genau diesem Grund einen Besichtigungstermin vereinbaren, kann es für andere Interessenten
eher einen Minuspunkt darstellen, da sie die jeweiligen Flächen lieber anders nutzen möchten.

Zusätzliche Details im Kaufpreis zu berücksichtigen kann daher durchaus negative Auswirkungen auf die Anzahl an Interessenten haben. Zwar kauft schlussendlich nur eine der Personen die Immobilie, die Zeit bis zur Unterschrift unter dem Kaufvertrag kann sich mit einer erhöhten Anzahl an Interessenten jedoch maßgeblich verkürzen. Anders verhält es sich dagegen mit Sanierungsarbeiten wie zum Beispiel neuen Fenstern und Türen oder auch Leitungen. Da die Käufer ein starkes Eigeninteresse an einem Haus haben, das nicht bereits kurz nach dem Einzug der ersten Sanierungsmaßnahmen bedarf, ist ein Mehrpreis in diesem Fall durchaus
gerechtfertigt.

Für einen schnellen Verkauf lernen, durch die Augen der Käufer zu sehen

Ein arbeitsbedingter Umzug in eine andere Stadt, der Zugewinnausgleich nach einer Scheidung oder auch der Verkauf im Zuge einer Zahlungsunfähigkeit macht die Zeit schnell zu einem Gegenspieler. Den Verkaufspreis zu hoch anzusetzen, kann daher zu einer Barriere für viele
Interessenten führen überhaupt einen Besichtigungstermin zu vereinbaren. Faktoren, die für Käufer eine deutliche Einschränkung darstellen, sollten sich daher immer im Kaufpreis widerspiegeln. Ein klassisches Beispiel hierfür ist der Denkmalschutz. Dieser verhindert, dass die Käufer die Immobilie nach ihren eigenen Wünschen verändern können. Das schränkt den Kreis der Käufer ein, was nur über eine Preissenkung zu einem erhöhten Kaufinteresse führt.

Haben mehrere Käufer Interesse, ist es natürlich legitim dem Höchstbietendem die Immobilie zum Kauf anzubieten. Weitere Merkmale, die zu Abzügen führen sollten, sind eingetragene Wohnrechte auf Lebenszeit, bestehende Mietverhältnisse oder die zusätzlichen Kosten für die Erbpacht. Hierbei gehört den Käufern nur das Haus, aber nicht das Grundstück. Der Besitzer des Grundstücks wird entweder mit monatlichen oder jährlichen Zahlungen entschädigt.

Eigene Recherchen auf dem Immobilienmarkt durchführen

Der Wert von Immobilien wird auch aufgrund der Wohngegend bestimmt. Wichtig ist hier nicht die gesamte Stadt, sondern sich eng am Stadtteil zu orientieren. Die Infrastruktur wie öffentliche Verkehrsmittel sowie Kindergärten und Schulen stellt hierbei einen außerordentlichen Wert dar. Dieser steigt, umso besser die Infrastruktur ausgebildet ist, und sinkt je weniger Angebote vor Ort bestehen. Häuser mit gleicher Ausstattung sind daher innerhalb der Stadt teurer als in ländlichen Gegenden. Ein zweiter Faktor ist die Größe des Grundstücks.

Wer ein Haus kauft und mit der gesamten Familie einzieht, freut sich sehr über einen großen Garten, um die Kinder in einem sicheren Umfeld spielen zu lassen. Zur Bestimmung des Kaufpreises ist es daher empfehlenswert zuvor Zeitungsinserate und Anzeigen im Internet zu studieren. Dies erlaubt einen ersten Richtwert, auf dem die weiteren Berechnungen zur Wertermittlung ansetzen können.

Erste Einschätzungen aufgrund von Bewertungssoftware erhalten

Auf Immobilienverkaufsplattformen finden sich immer wieder sogenannte Kaufpreisrechner. Sie erlauben innerhalb von wenigen Eingaben eine erste Einschätzung zu erhalten, welcher durchschnittliche Verkaufspreis mit diesen Daten erzielt werden kann. Die angezeigte Spanne kann jedoch sehr umfangreich sein und oft werden die Nutzer aufgefordert, weitere Daten zum Zustand der Immobilie einzugeben. Hierzu gehören zum Beispiel das Alter der Heizung oder auch der Badezimmer.

Stehen in Zukunft umfangreiche Modernisierungsarbeiten an, hat das natürlich einen negativen Effekt auf den Preis, den die Käufer bereit sind, für eine Immobilie zu zahlen. Da ein Großteil der Käufer die Arbeiten noch vor dem Einzug erledigen lässt, erwarten sie im Gegenzug natürlich ein
Entgegenkommen beim Kaufpreis. Für die Nutzung einer Bewertungssoftware können zudem Kosten entstehen. Hierbei werden die Ergebnisse erst freigegeben, wenn der Nutzer einen bestimmten Betrag entrichtet. Wer sich nur eine generelle Einschätzung wünscht, sollte daher auf kostenlose Angebote ausweichen.

Mit einem Wertgutachten eine realistische Einschätzung des Werts erhalten

Wer sein Haus auf keinen Fall unter Wert verkaufen möchte, sollte ein Wertgutachten in Auftrag geben. Hierfür ist es wichtig, einen Gutachter zu wählen, welcher in diesem Bereich über ausreichend Erfahrung sowie die notwendigen Qualifikationen verfügt. Der Gutachter macht sich
zudem immer vor Ort ein Bild. Hierbei fließen alle Faktoren in die Bewertung mit ein, welche entweder den Wert des Hauses erhöhen oder herabsetzen. Weiterhin wird auch das Grundstück bewertet und als separater Wert aufgeführt. Das ist besonders bei Häusern interessant, die längere Zeit leer gestanden haben und bei denen auch ein Abriss und anschließender Neubau in Frage kommt.

Ein professionelles Gutachten ist jedoch zuerst mit Kosten verbunden, die je nach Umfang des Gutachtens zwischen 1000 – 2000 Euro liegen können. Im Gegenzug erhalten die Besitzer ebenfalls eine Dokumentation aller Mängel. Das kann im Anschluss hilfreich sein, wenn die Käufer sich durch einen auftretenden Mangel getäuscht fühlen und daher den Rechtsweg
beschreiten. Das Gutachten kann zudem den Käufern vorgelegt werden, wenn sie Zweifel am genannten Preis äußern.

Bei der Festsetzung des Verkaufspreises den Verhandlungsspielraum nicht vergessen

Käufer suchen bei einer Besichtigung nicht selten nach dem berühmten Haar in der Suppe. Das erlaubt ihnen, bei den späteren Verkaufsverhandlungen Preisnachlässe fordern zu können. Es ist daher durchaus legitim, den in einem Gutachten genannten Preis im Angebot um 10 % zu erhöhen. Das erlaubt dem Eigentümer ein Polster für die Verhandlungen nutzen zu können, um dem Käufer in den Verhandlungen vermeintlich entgegenzukommen.

Wer nicht unbedingt auf das Geld durch den Verkauf angewiesen ist, hat somit alle Asse in der Hand, um wenn nötig auf einen Käufer zu warten, der bereit ist den realistischen Preis zu bezahlen. In die Karten spielen Immobilienbesitzern zudem die steigenden Mieten, die es für immer mehr Menschen attraktiv macht, sich dieser Spirale höherer Mietkosten zu entziehen und in den eigenen vier Wänden das private Glück zu finden.

Vorteile eines Maklers beim Immobilienverkauf

Mit der Beauftragung eines Maklers sollten Sie keine Zeit beim Immobilienverkauf verlieren.

Für den Verkauf einer Immobilie stellt sich schnell die Frage, ob der Verkauf mit oder ohne Makler erfolgen soll. Die Gründe sich dagegen zu entscheiden, sind oftmals in negativen Erfahrungen begründet. Vielleicht nehmen Sie sich jetzt dennoch einen kurzen Augenblick Zeit, um herauszufinden, warum ein Makler Ihnen zu einem schnelleren Verkauf Ihrer Immobilie verhelfen kann.

Professionelle Makler sparen viel Zeit und Mühe

Bereits heute bleibt zwischen Beruf, Familie und Haushalt kaum eine Minute Zeit, um sich zurückzulehnen und einmal kurz durchzuatmen. In dieser spärlichen Freizeit noch den privaten Verkauf eines Hauses zu bewerkstelligen, ist mehr als nur ein Drahtseilakt. Der Makler erstellt nicht nur ein professionelles Exposee, sondern macht hierfür auch die Fotos, welche Ihre Immobilie immer von Ihrer Schokoladenseite zeigen. Weiterhin werden Anzeigen in regionalen Zeitungen sowie dem Internet geschaltet, um potenzielle Verkäufer auf die jeweilige Immobilie
aufmerksam zu machen. Ein nicht zu unterschätzender Vorteil eines Maklers ist zudem dessen Kundenkartei.

Hierzu gehören neben den Eigentümern von Immobilien auch Menschen, welche auf der Suche nach einem geeigneten Objekt sind. Treffen die passenden Voraussetzungen aufeinander, kann es durchaus passieren, dass eine Vielzahl von Besichtigungsterminen unnötig wird und die Immobilie bereits nach kürzester Zeit einen neuen Besitzer findet. Die Verkäufer können dadurch ihrem gewohnten Tagesablauf nachgehen, während sich der Makler um alle alltäglichen Bereiche der Vermarktung kümmert.

Die Beauftragung eines Maklers schafft eine emotionale Distanz zu den Kaufinteressenten

Während eines ersten Gesprächs mit dem Makler fragt dieser meist nach Käufern, die für Sie nicht infrage kommen. Wer sein Haus bevorzugt an eine Familie verkaufen möchte, braucht das den Kaufinteressenten nicht selbst mitzuteilen und geht somit auch nicht die Gefahr ein, in
Diskussionen verwickelt zu werden. Um die Klienten vor unangekündigten Besuchen zu schützen, veröffentlichen erfahrene Makler auch niemals die komplette Adresse. Einige gehen sogar noch weiter und blenden die Hausnummer bei Frontansichten der Immobilie aus.

Wenn Sie selbst bei den Besichtigungen nicht anwesend sein möchten, können Sie dem Makler auch einen Schlüssel der Immobilie überlassen und dieser führt nach Absprache mit Ihnen Interessenten durch die Eigentumswohnung oder das Haus. Da sich viele Käufer sehr kritisch präsentieren, um später den Preis drücken zu können, werden die Verkäufer im Vorfeld nicht negativ gegen einen Interessenten eingenommen. Ein erfahrener Makler verfügt zudem über die Fähigkeit, die Interessenten gut einschätzen zu können. Echtes Kaufinteresse wird somit von diesen wahrgenommen und an den Verkäufer weitergegeben. Für die späteren Verkaufsverhandlungen ist das ein großer Vorteil, der dazu führt, auch unter Zeitdruck nicht allen Wünschen nach Preisnachlässen nachzugeben.

Die Kosten für einen Makler einfach mit dem Käufer teilen

Die Kosten für einen Makler stehen immer wieder im Verdacht, einen großen Teil des Gewinns aufzubrauchen. Doch gerade wenn Sie unter Zeitdruck stehen, da Sie etwa in wenigen Wochen eine neue Arbeitsstelle in einem anderen Bundesland antreten müssen, ist Zeit definitiv gleich
Geld. Wenn Sie vor Ort bereits eine Wohnung gemietet oder ein Haus gekauft haben, fallen unter Umständen ohne einen Verkauf gleich zweifache Kosten an. In Verbindung mit den Umzugskosten kann sich das schnell als eine Herausforderung für die finanziellen Reserven erweisen.

Obwohl aktuell die Rechtsprechung besagt, dass die Maklerkosten von demjenigen beglichen werden müssen, der dessen Dienste in Anspruch genommen hat, können sie auch aufgeteilt werden. Hierbei zahlen Käufer und Verkäufer jeweils die Hälfte, sodass beide den kompletten Service genießen, aber nur 50 % der hierfür entstehenden Kosten tragen müssen. Ein schneller Verkauf mit einem Makler ist daher für alle Beteiligten ein Gewinn.

Auf diese Steuern müssen Sie beim Verkauf einer Immobilie achten

Welche Fristen Sie im Zusammenhang mit den Steuern für den Immobilienverkauf unbedingt kennen sollten, verraten wir Ihnen im Folgenden.

Steuern spielen in Verbindung mit dem Verkauf einer Immobilie nicht nur für den Käufer eine wichtige Rolle. Da kaum ein Eigentümer wirklich alle Regeln der Steuergesetze kennt, ist es leicht beim Verkauf den falschen Zeitraum zu wählen und sich schlussendlich mit Steuerforderungen konfrontiert zu sehen. Nachfolgend finden Sie daher die wichtigsten Eckdaten und Gesetze, die Sie in Ihre Verkaufspläne unbedingt einbeziehen sollten.

Die Unterschiede zwischen einem privaten und einem gewerblichen Verkauf von Immobilien

Steuerrechtlich existieren nur zwei verschiedene Arten von Immobilienverkäufen. Unterschieden wird zwischen dem privaten und gewerblichen Verkauf von Immobilien. Gewerbliche Verkäufe
sind steuerpflichtig, während private Verkäufe von der Steuer ausgenommen sind. Besteuert wird jeweils nur der erzielte Gewinn aus dem Verkauf. Das ist der Betrag, der entsteht, wenn der Kaufpreis vom erzielten Preis abgezogen wird. Da für den Kaufpreis bereits Steuern wie die Grunderwerbssteuer bezahlt wurden, ist diese Summe von der Besteuerung aufgenommen. In diesem Bereich hat „gewerblich“ einen anderen Bezug, als er den meisten Personen bekannt ist.
Unternehmen können daher auch in der Lage sein, einen privaten Verkauf zu tätigen. Die Voraussetzung hierfür ist, dass die verkaufte Immobilie mindestens 10 Jahre im Besitz und nicht vermietet war. Zudem darf ein Verkäufer in den letzten fünf Jahren nicht mehr als drei Immobilien verkauft haben. Ab dem vierten Objekt wird der Verkauf als gewerblich angesehen und ist somit steuerpflichtig.

Prinzipiell sind alle gewerblichen Verkäufe von Steuern betroffen. Sich dieser Steuern zu entziehen, ist so gut wie unmöglich, da der Verkauf nur über einen Notar getätigt werden kann. Dieser meldet den Verkauf dem Finanzamt, sodass die Steuerbescheide unter den passenden Voraussetzungen automatisch erstellt werden. Da zur gleichen Zeit die Zahlung des Käufers eingeht, sollte die Zahlung eigentlich kein Problem darstellen.

Die Drei-Objekte-Grenze in Zusammenhang mit Immobilienverkäufen

Steuerrechtlich gilt eine Höchstgrenze für den Verkauf von Immobilien innerhalb von fünf Jahren. Als private Verkäufe werden drei Verkäufe innerhalb einer Zeitspanne von fünf Jahren gerechnet. Für die meisten Immobilienverkäufe ist es daher kein Problem sowohl die eigene Immobilie als auch zwei geerbte Immobilien zu veräußern, ohne dafür einen Cent Steuern zu bezahlen. Ab der vierten Immobilie wird jedoch eine Steuer auf den erzielten Gewinn erhoben. Dies gilt selbst dann, wenn sich die betreffende Immobilie für zehn Jahre im Besitz befunden hat.

Wer sich dazu entschließt, sanierungsbedürftige Häuser zu kaufen und danach wieder zu verkaufen, sollte daher eng mit einem Steuerberater zusammenzuarbeiten, um von den zu zahlenden Steuern nicht kalt erwischt zu werden. Unter die Drei-Objekte-Grenze fallen übrigens
auch Grundstücke. Selbst wenn diese noch nicht bebaut sind, gilt es daher die Fristen für den Verkauf ganz genau auszuwählen, um keine Zahlungsaufforderung des Finanzamtes zu erhalten.

Die Spekulationsfrist von 10 Jahren zuerst verstreichen lassen

Die Spekulationsfrist betrifft einen Zeitraum von 10 Jahren und beginnt ab dem Datum, welches auf dem notariellen Kaufvertrag steht. Wichtig zu wissen ist, dass die Spekulationsfrist ausschließlich Immobilien betrifft, welche nicht vom Eigentümer selbst genutzt werden. Innerhalb der 10 Jahre wird nach dem Verkauf eine Steuer auf den Gewinn erhoben. Erfolgt der Verkauf nach genau 10 Jahren und einem Tag, ist diese Zahlung nicht mehr erforderlich. In diesem Zusammenhang kann natürlich dennoch die Drei-Objekte-Grenze greifen, weshalb vielleicht noch länger gewartet werden muss, bis ein Verkauf besiegelt werden kann.

Steht eine Immobilie in einem Mietverhältnis, kann es dennoch erforderlich werden, bereits vorher einen Verkauf zu initiieren. In diesem Zusammenhang wird häufig von einem Notverkauf gesprochen. Gemeint ist damit, dass die Eigentümer nicht mehr in der Lage sind, die Zahlungsverpflichtungen zu erfüllen und deshalb mit dem Verkauf einer Zwangsversteigerung zuvorkommen möchten. Eine Überschuldung ist für das Finanzamt jedoch kein Grund, auf die Steuern zu verzichten.

Hier gibt es prinzipiell nur zwei Möglichkeiten. Zum einen den Verkaufspreis zu erzielen, der keinen Gewinn macht, und zum anderen einen Höchstpreis zu erzielen und nach dem Abzug aller Schulden mit dem Finanzamt eine Zahlungsregelung zu finden. Diese sind in der Regel offen für monatliche Zahlungen. Jedoch sollte das Finanzamt dafür zeitnah kontaktiert werden, damit die Zahlungsbereitschaft direkt nach dem Erhalt des Steuerbescheids klar signalisiert wird. Das verschafft Luft vor weiteren Mahnungen und den damit verbundenen Konsequenzen.