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Kategorie: Wohnungssuche

Wo gibt es in Berlin günstige Immobilien?

Berlin hat in den letzten Jahren in Sachen Immobilienkosten stark angezogen. Die Hauptstadt befindet sich einem Top-10 Ranking der teuersten deutschen Städte – im Hinblick auf den Kauf einer Wohnung – zwar erst auf Platz 10, aber trotzdem ist der Anstieg deutlich spürbar.

Gleichzeitig steigen auch die Mieten an und gerade günstige größere Wohnungen sind schwer zu ergattern. Geschichten von langen Schlangen bei Wohnungsbesichtigungen machen die Runde und bringen den ein oder anderen ins Grübeln. Aber lohnt es sich noch jetzt in Berlin an einen Wohnungskauf zu denken? Die Antwort ist, es kommt darauf an. Eine pauschale Antwort gibt es nicht, aber trotzdem ist es in manchen Berliner Bezirken lohnend über einen Kauf nachzudenken.

Wann sollte man über einen Wohnungskauf in Berlin nachdenken?

Es lohnt sich über den Kauf einer Immobilie nachzudenken, wenn man mehr Platz benötigt, etwa weil die Familie wächst. Sobald man größere Wohnungen mietet, sinkt zwar auch im Vergleich zu Ein-Zimmer-Apartments der Preis, aber trotzdem kommt auf eine junge Familie viel Geld zu. Wenn sie vorhat längerfristig in der Stadt zu bleiben, lohnt es sich auf jeden Fall, sich auf dem Wohnungsmarkt umzusehen.

Allerdings darf man trotz der niedrigen Zinsen die finanzielle Belastung nicht außer Acht lassen. Die meisten Rechnungen gehen davon aus, dass eine Familie 20 Prozent der Kreditsumme selbst aufbringen können sollte. Daran scheitern gerade jungen Familien. Der Berliner kauft statistisch gesehen das erste Mal mit 48. Das hat das Institut der Deutschen Wirtschaft in Köln herausgefunden. Hier fehlen staatliche Förderungen für Familien, die es ihnen ermöglichen würden früher an den Erwerb von Wohnungseigentum zu gehen.

Wo kann man in Berlin noch günstige Wohnungen finden?

In den Bezirken Mitte und Charlottenburg, aber auch einigen anderen zentralen Wohnbezirken lohnt es sich kaum über den Erwerb einer Wohnung nachzudenken. Dort ist Mieten nach wie vor günstiger. In Marzahn-Hellersdorf, Spandau und Neukölln bieten sich hingegen sehr gute Optionen. Diese Bezirke liegen etwas vom Zentrum entfernt, sind jedoch mit dem öffentlichen Nahverkehr sehr gut an die anderen Teile der Stadt angeschlossen. Außerdem haben sich dort eigene Stadtteilzentren mit Einkaufsmöglichkeiten ebenso wie Erholungsstäten angesiedelt. Daher sind auch dort die Preise gestiegen, aber nicht in dem Ausmaß wie in den zentralen Bezirken Berlins.

Neben diesen drei günstigeren Optionen, lohnte es sich – in geringerem Umfang – jedoch auch etwa im Prenzlauer Berg, Weißensee und anderen. Außerdem kann man auch in den beliebten Bezirken Kieze finden, in denen sich monatlich sogar ein Vorteil von 200 Euro im Kauffall im Gegensatz zur Miete der Wohnung ergibt. Das ist etwa in Gesundbrunnen, Plänterwald und Hellersdorf der Fall.

Beispiel Gesundbrunnen

Am Beispiel Gesundbrunnen ist diese Entwicklung deutlich erkennbar. Es ist ein Ortsteil des Bezirks Mitte und mit einer vielbefahren Trambahnstrecke, den S-Bahnhöfen Bornholmer Straße und Gesundbrunnen und einer bis zum Alexanderplatz verkehrenden U-Bahnstrecke sehr gut angebunden. Seit einigen Jahren wird der Bahnhof Gesundbrunnen außerdem zum Berliner “Nordkreuz” ausgebaut. Das heißt, dass dort ein regelmäßiger ICE Halt einiger Strecken eingerichtet wurde. Diese Erschließung, aber auch die Nähe zum Szeneviertel Prenzlauer Berg hat Gesundbrunnen von einem Arbeiterviertel zu einem aufsteigenden Ortsteil von Mitte gemacht. Trotzdem ist die Bevölkerung sehr gemischt.

Große Wohnblöcke werden von Wohnungsbaugenossenschaften mit günstigen Wohnungen bewirtschaftet und auch die Kneipen- und Ladendichte ist noch deutlich vom Prenzlauer Berg entfernt. Dennoch lässt es sich in Gesundbrunnen gut leben und die Preise haben sich dem rasanten Anstieg der Lebensqualität vor Ort noch nicht angepasst. Damit ist Gesundbrunnen ein gutes Beispiel dafür, dass man auf dem Berliner Immobilienmarkt genauer hinschauen muss.

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Unsanierte Gebäude in Berlin

Noch Anfang der 2000er Jahre konnte man in Berlin selbst in den zentralen Lagen noch ganze Straßenzüge begutachten, die unsaniert waren. Das Bild hat sich seither gründlich geändert. Mit den glänzenden, neuen Fassaden kommt allerdings auch die Angst vor Mietsteigerungen und die Frage, ob man nicht doch an eine Eigentumswohnung denken sollte. Die ehemaligen Brachen werden mit neuen Wohntürmen bepflanzt und alte Häuser renoviert oder abgerissen. Aber was passiert mit den übrigen Häusern?

Unsanierte Gebäude als rentable Objekte

Nach wie vor gibt es zwischen den neuen auch Objekte, denen man ihr Alter auf unschöne Art noch ansieht. Als Mieter kann das unangenehm werden, wenn der Eigentümer ein Objekt verkommen lässt. Allerdings kann er sich bei Institutionen wie dem Mieterschutzbund informieren, was er dagegen unternehmen kann. Gespräche mit dem Vermieter und sogar Mietminderungen sind möglich. Der Vermieter ist dafür verantwortlich, dass der Mieter gefahrlos in dem Objekt leben kann. Wenn der Putz oder noch schlimmer Mauerwerk von der Decke kommt ist das allerspätestens nicht mehr gewährleistet. Alte Gasleitungen und Wasserschäden mit Schimmelbildung sind eine ähnliche Gefahrenquelle, um die sich der Vermieter kümmern muss. Dennoch sind solche alten Wohnungen im Moment auch eine Chance.

Selbst bei renovierungsbedürftigen Objekten stehen in begehrten Lagen, etwa im Prenzlauer Berg, die potentiellen Käufer Schlange. Viele dieser Wohnungen warten noch mit alten Leitungen oder schlecht sanierten Bädern auf. Diese Objekte brauchen viel Geld und Liebe von den zukünftigen Käufern und ganz günstig sind sie auch nicht. Vor allem in begehrten Lagen werden selbst diese Wohnungen zu Preisen, die über 3000 Euro pro Quadratmeter liegen verkauft und bei den Besichtigungen sind die potentiellen Käufer nicht alleine.

Vor allem Familien mit Kindern, die bereits einen guten Grundstock an Eigenkapital aufgebaut haben, interessieren sich im Moment für diese unsanierten Wohnungen. Aber auch Eltern von Studenten und Rentner auf der Suche nach einer Bleibe für die Rentenzeit sind auf der Suche. Diese Objekte brauchen war entweder viel Eigenengagement oder Geld, um die notwendigen Dienstleistungen einzukaufen, aber es kann sich lohnen sich schlummernden Diamanten zu widmen. Obwohl auch diese teurer werden, sind sie im Vergleich zu sanierten Objekten oder Neubauwohnungen vergleichsweise günstig zu haben.

Alte Gebäude mit neuen Ideen

Gleichzeitig kann ein unsaniertes Gebäude aber auch den Wert einer Wohngegend mindern. Wenn dies der Fall ist, kann sich aber auch ein Nachbar bei der Wohnungsaufsicht des jeweiligen Bezirksamts melden. Diese kümmern sich dann und setzten sich in Kontakt mit dem Eigentümer des betroffenen Objekts. Allerdings ist auch die Stadt Berlin selbst noch im Besitz von Gebäuden, die seit längerem ungenutzt verfallen. Trieben diese den Verantwortlichen lange Sorgenfalten auf die Stirn, so wandeln sich die Vorzeichen langsam.

Die Hauptstadt wächst und das auch wegen der zunehmenden Anzahl von Kindern. Waren es jahrelang Schulschließungen, die Schlagzeilen machten, werden mittlerweile wieder mehr Schulplätze benötigt. Das nicht immer die bisherigen Schulen ausgebaut werden können, erwächst daraus eine Chance für alte Gebäude. Eines dieser Projekte findet sich in der Adalbertstraße in Mitte. Dort soll in einem alten Plattenbau demnächst eine Schule entstehen. Während man immer wieder den Abriss oder die Umnutzung des Gebäudes diskutierte, steht nun fest, dass auf dem öden Gelände bald neues Leben herrschen wird. Im Moment wird noch geprüft ob der Plattenbau abgerissen oder saniert wird, aber hier zeigt sich, dass gerade alte Gebäude mit neuen Ideen belebt werden können.

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Was bedeutet Bestellerprinzip?

Das Bestellerprinzip bringt Bewegung in den Wohnungsmarkt

Als am 1. Juni 2015 das Bestellerprinzip in Kraft trat, herrschte zuerst eine große Verunsicherung. Dieses Gefühl ist mittlerweile einem neuen Elan gewichen, da viele Mieter und Vermieter mittlerweile eigene Wege gehen, um sich die Maklergebühr einfach ganz zu sparen.

Was versteckt sich hinter dem Bestellerprinzip?

Das Bestellerprinzip ist eine gesetzliche Neuregelung aus dem Jahr 2015, welche besagt, dass die Kosten für einen Makler zukünftig nicht mehr automatisch zu Lasten des neuen Mieters gehen, sondern vielmehr von demjenigen beglichen werden, der den Auftrag erteilt hat. Der Besteller erhält somit nach Abschluss eines Mietvertrags die Rechnung. Das Bestellerprinzip gilt jedoch ausschließlich für das Zustandekommen eines Mietverhältnisses. Wer plant, ein Haus mit Hilfe eines Maklers zu kaufen oder verkaufen, kann weiterhin damit rechnen, dass die Kosten geteilt werden können.

Das Bestellerprinzip können natürlich nicht nur Vermieter, sondern auch Menschen, die auch der Suche nach einer Mietwohnung sind, nutzen. Wer dringend neuen Wohnraum benötigt, trifft somit leichter auf einen motivierten Makler, welcher natürlich nur im Erfolgsfall bezahlt wird.

Die Vor- und Nachteile des Bestellerprinzips

Aufgrund der Mietpreisbremse in vielen Ballungsgebieten und Großstädten ist es für viele Vermieter sehr ärgerlich, auch noch mit den Kosten für einen Makler konfrontiert zu werden. Das ist jedoch nur auf den ersten Blick so, da die Kosten auf die Miete umgelegt werden können. Den Betrag einfach von der Kaution einzubehalten, ist dagegen keine Option und kann rechtliche Konsequenzen zur Folge haben. Die Vorteile zeigen sich dagegen in einem verbesserten Serviceangebot vieler Makler, die sich sehr wohl bewusst sind, nun zögerlicher engagiert zu werden.

Für die Mieter ergibt sich aus dem Bestellerprinzip der Vorteil, dass diese sehr viel öfter direkt den Kontakt zu privat inserierenden Vermietern aufnehmen können. Im persönlichen Kontakt fällt es vor allem Alleinerziehenden leichter, ihre Situation zu schildern und beim Vermieter einen nachhaltig positiven Eindruck zu hinterlassen.

Vorsicht vor versteckten Kosten zur Begleichung der Maklerrechnung

Einige Vermieter zeigen sich sehr verärgert über das Bestellerprinzip und versuchen daher mit anderen Mitteln, die Kosten für den Makler vom Mieter zu erhalten. Das hat in den letzten zwei Jahren bereits zu teilweise sehr kreativen Zusatzkosten geführt. So verlangen etwa einige Vermieter vor der Schlüsselübergabe einen zusätzlichen Betrag oder vermieten die Wohnung nur, wenn etwa Möbelstücke oder die Einbauküche zu einem Festpreis abgenommen werden. Dieses Vorgehen bewegt sich rein rechtlich noch nicht einmal in einer Grauzone, da die Vermieter in der Regel diesen Beträgen wissentlich zustimmen.

Dahinter steckt nicht selten der Druck schnell eine Wohnung zu benötigen oder Faktoren wie Kinder oder Haustiere, die es erschweren, eine Vielzahl von Mietwohnungen angeboten zu bekommen. Mitunter kann es unter diesen Konstellationen günstiger sein, einen eigenen Makler zu engagieren, da der Vermieter nur dann zahlen muss, wenn der eigene Makler einen geeigneten Mieter präsentiert, mit welchem ein Mietvertrag zustande kommt.

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