„Ich lasse mich scheiden!“ – Was nach einer Scheidung aus den gemeinsamen Immobilien wird

Mann und Frau streiten um Immobilie nach Scheidung

Die Beziehung ist kaputt, die Ehe gescheitert. Schlimm genug, könnte man meinen. Doch für viele Ehepaare beginnt nun auch noch der Streit um das gemeinsame Hab und Gut.

Der wohl größte Konfliktpunkt dreht sich dabei meist um die gemeinsamen Immobilien. Die Streitigkeiten werden dabei nicht selten von großen Unsicherheiten begleitet. Dabei gibt es eindeutige gesetzliche Regelungen. Die wichtigsten dieser Regelungen erklärt dieser Artikel.

Kein Ehevertrag: die Rechtslage im Scheidungsfall

Jedem Ehepaar steht es frei, vor oder auch nach der Eheschließung ihre Besitz- und Eigentumsverhältnisse vertraglich zu regeln. Gibt es diese Vereinbarungen per Ehevertrag nicht, greifen im Rechtsfall die juristischen Regelungen der sogenannten Zugewinngemeinschaft, im Scheidungsfall werden die gemeinsamen Vermögenswerte über einen Zugewinnausgleich aufgeteilt.

Der Zugewinnausgleich ist im § 1373 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt. Dort ist festgelegt, dass die Vermögenswerte, die beide Eheleute jeweils mit in die Ehe gebracht haben, auch während der Ehe getrennt sind. Kommt es zu einer Scheidung, so wird betrachtet, was während der Ehe an Vermögen hinzugekommen ist. Dieser Zugewinn wird bei einer Scheidung zwischen den Ehegatten ausgeglichen. Dazu werden die beiden jeweiligen Anfangsvermögen dem gegenübergestellt, was am Ende der Ehe an Vermögenswerten vorhanden ist. Der Differenzbetrag wird aufgeteilt.

Im Falle des Vorhandenseins einer Immobilie tauchen nun die ersten Probleme auf. Denn der Zugewinnausgleich besteht aus einer Geldzahlung. Also müssen die Ehepartner überlegen, wie sie ihr Haus oder die Eigentumswohnung finanziell aufteilen. Können die Eheleute sich nicht einigen, so müssen Gerichte die Entscheidung treffen.

Ein Ehepartner ist Alleineigentümer: die Rechtslage

Wenn einer der Ehegatten schon vor der Ehe Alleineigentümer von Haus oder Wohnung ist, so ist auch nur er im Grundbuch eingetragen. Im Scheidungsfall behält er auch weiterhin seine Immobilie. Dem anderen kann unter Umständen während der Trennungszeit ein Nutzungsrecht gerichtlich gewährt werden.

Beachten sollten Alleineigentümer aber in jedem Fall den § 1365 BGB. Dieser regelt, dass auch der alleinige Eigentümer bis zur Scheidung seine Immobilie nicht einfach veräußern darf, sondern seinen Ehepartner fragen muss. Diese Regelung gilt bis zur rechtskräftigen Scheidung oder auch bis zur Beendigung des abgetrennten Zugewinnausgleichsverfahrens.

Anders sieht die Rechtslage aus, wenn während der Ehe eine Immobilie erworben wurde oder sie aus- oder umgebaut wurde. Selbst wenn dann einer der Eheleute als alleiniger Eigentümer eingetragen ist, fällt die Immobilie in den Zugewinnausgleich. Ist die Immobilie während der Ehe geerbt worden, so gehört sie nur zum Zugewinnausgleich, wenn sie während der Ehe aus- oder umgebaut wurde.

Beide Ehepartner sind Eigentümer: die Rechtslage im Scheidungsfall

Wenn beide Ehepartner zu gleichen oder verschiedenen Anteilen Eigentümer der Immobilie sind, gibt es gleich mehrere Schwierigkeiten. Es stellt sich die Frage, was nun mit Haus oder Wohnung passiert, wer darin wohnen bleibt und wem nun was zusteht. Problematisch ist dabei die rechtliche Tatsache, dass die Scheidung an sich nicht die Eigentumsverhältnisse verändert oder gar beendet. Beide Ehegatten behalten ihren Anteil, bis eine Regelung gefunden ist.

Gängig sind dabei folgende Lösungen:

  • Verkauf und Aufteilung des Erlöses
  • Ein Ehegatte behält die Immobilie, der andere wird ausgezahlt
  • Übertrag der Immobilie auf ein gemeinsames Kind
  • Realteilung: Aufteilung der Immobilie in zwei separate Einheiten
  • Falls keine Einigung möglich: Teilungsversteigerung
  • Laufende Immobilienkredite: Rechtslage im Scheidungsfall

Oft kommt es zu einer Scheidung, während die gemeinsame Immobilie noch nicht abbezahlt ist. Ein Punkt, der das ganze Verfahren kompliziert macht, weil der Baukredit weiter bedient werden muss.

Beide Ehegatten müssen fortan zu gleichen Teilen die Raten bedienen, auch wenn beispielsweise vor der Trennung nur einer der beiden gearbeitet und den Kredit abbezahlt hat. Das dazu eventuell die Mittel fehlen, ist nach einem Urteil des Bundesgerichtshof (BGH) kein stichhaltiges Argument (Az.: XII ZR 10/09).

Häufig wollen die Eheleute, dass einer der beiden aus dem Kreditvertrag herausgelöst wird. Denn in den meisten Fällen soll die Immobilie einem der beiden übertragen werden, während der andere ausbezahlt wird. Möglich ist eine solche Einigung über eine Freistellungsvereinbarung: Der nun allein zahlende Ehegatte stellt den anderen vertraglich von der Rückzahlung des Kredites frei. Experten empfehlen diese Regelung nicht, da trotz Vereinbarung beide Partner weiterhin gegenüber dem Kreditinstitut haftbar bleiben.

Allgemeingültige Aussagen über die Erfüllung von Kreditverpflichtungen nach einer Trennung sind schwer zu treffen, da selbst vermeintlich unbedeutende Details der individuellen Lebenssituation den Zugewinnausgleich stark beeinflussen. Betroffene sollten sich umfassend durch einen Fachanwalt für Familienrecht beraten lassen.

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