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Immobilienbewertung – Ablauf, Verfahren und Tipps

Eine professionelle Immobilienbewertung erleichtert nicht nur die Berechnung des optimalen Verkaufspreises

Den Wert einer Immobilie objektiv festzulegen, fällt den Besitzern verständlicherweise sehr schwer. Liegt der Kauf bereits mehrere Jahre zurück, hat sich auch der Immobilienmarkt inzwischen weiterentwickelt, so dass der Kaufpreis keine wirkliche Grundlage mehr bietet. Anders verhält es sich mit einer professionellen Immobilienbewertung, die sowohl für die Verkäufer als auch die potenziellen Käufer eine fundierte Orientierungshilfe bietet.

Die Vorteile einer professionellen Immobilienbewertung

Der Verkauf einer Immobilie ist niemals alltäglich. Daraus ergibt sich das Problem, mit nur wenig Erfahrung den Preis für die Immobilie festzulegen. Fällt dieser zu hoch aus, schränkt das den Kreis der Interessenten ein, während ein zu geringer Preis Verkäufer schnell dazu veranlasst, das vermeintliche Haar in der Suppe zu suchen. Selbst unter Zeitdruck sollte daher ein kleines Zeitfenster für die professionelle Bewertung der Immobilie freigehalten werden.

Eine Immobilienbewertung nimmt eine Vielzahl von Faktoren zum Anlass, um zum Abschluss zu einer konkreten Wertermittlung zu kommen. Diese kann 1:1 als Preis festgesetzt werden oder leicht überschritten werden. Dadurch entsteht ein Verhandlungsspielraum, der es dennoch nicht erfordert, die Immobilie unter Wert verkaufen zu müssen. Ein nicht zu unterschätzender Vorteil ist ebenfalls das abschließende Gutachten. In diesem sind alle Faktoren aufgeführt, die zu einem höheren Wert bzw. einer Wertminderung führen. Hierzu gehören zum Beispiel feuchte Kellerräume oder auch ein Dach, welches in naher Zukunft neu eingedeckt werden muss.

Entdeckt der Käufer nach einigen Monaten einen Mangel und beschreitet deswegen den Rechtsweg, dient die Immobilienbewertung gleichzeitig als Beweis, dass der Mangel zum Zeitpunkt des Verkaufs noch nicht aufgetreten war. Da der Kaufpreis nur bei Mängeln sinkt, welche dem Verkäufer bereits zum Zeitpunkt des Verkaufs bekannt waren, ist es sehr unwahrscheinlich einen Prozess zu verlieren.

Tipps für die Auswahl des passenden Sachverständigen

Damit ein Wertgutachten von Banken oder auch vor Gericht anerkannt wird, ist es zwingend erforderlich mit dessen Erstellung nur einen Profi zu betrauen. Diese zu finden, ist in der Praxis jedoch oftmals schwieriger als gedacht, da prinzipiell auch Laien Immobilienbewertungen anbieten können. Immobilienbesitzer sollten sich daher Zertifikate oder Ausbildungsnachweise ansehen, um die angegebene Qualifikation überprüfen zu können. Zu unterscheiden sind zum Beispiel gerichtlich bestellte Gutachter. Diese kommen bevorzugt im Zuge einer Zwangsversteigerung zum Zuge.

Im Sinne des Verkäufers ist es jedoch, diese Gutachten besser für sich zu behalten, da potenzielle Verkäufer hier schnell ihre Chance auf einen Notverkauf sehen und den Preis entsprechend drücken. Frei engagiert werden, können dagegen zertifizierte Sachverständige. Berufserfahrung und regelmäßige Fortbildungen zeichnen deren Vorzüge aus. Zudem rechnen diese Personen ihre Leistung bevorzugt nach Arbeitsaufwand ab, was es dem Kunden erlaubt, besser nachvollziehen zu können, wie sich der Rechnungsbetrag zusammensetzt. Weiterhin ist es zertifizierten Sachverständigen möglich, aufgrund der Eckdaten eine erste Einschätzung des Preises zu treffen. Zusätzlich finden sich bei den Immobilienabteilungen von Banken Experten für die Preisvermittlung. Hierfür ist es jedoch erforderlich, die Vermarktung in die Hände der Bank zu legen, was bei der Wahl des Maklers natürlich eine Einschränkung darstellt.

Der Ablauf einer Immobilienbewertung

Für den Ablauf einer Immobilienbewertung sollten sich die Besitzer in erster Linie Zeit nehmen, da einer der wichtigsten Termine in der Immobilie vor Ort stattfindet. Handelt es sich hierbei um ein Mietshaus, ist es empfehlenswert die Mieter von dem Termin in Kenntnis zu setzen, damit deren Wohnungen begutachtet werden können. Selbst wenn das Stress mit den Mietern bedeutet, sollten diese Diskussionen in Kauf genommen werden, da das Gutachten umso genauer ist, je mehr Daten und Eindrücke in die Wertermittlung mit einfließen können.

Innere Faktoren für die Wertbestimmung

Zu den inneren Faktoren zählen der Zustand der Immobilie sowie die wichtigsten Daten wie die Größe, das Baujahr oder die Größe des Grundstücks. Der Gutachter verschafft sich einen persönlichen Eindruck von der Immobilie, der vom Keller bis zum Dachboden reicht. Hierbei werden Notizen gemacht oder bei Bedarf Fotos, um zum Beispiel feuchte Stellen oder andere Mängel zu dokumentieren. Im Gegenzug führen natürlich alle in den letzten Jahren ausgeführten Modernisierungsmaßnahmen wie etwa neue Leitungen oder Solaranlagen zu einer Wertsteigerung des Objekts.

Vermerkt werden auch weitere Faktoren wie ein bestehender Denkmalschutz oder bereits begonnene Baumaßnahmen. Typisch ist hierfür ein bereits mit Wasser- und Stromleitungen ausgestatteter Dachboden, deren Ausbau für den Käufer somit mit weniger Kosten verbunden wäre. Bei dem Termin sollte der Verkäufer alle Rechnungen der letzten Jahre sowie Grundrisse bereithalten. Ebenfalls wichtig sind alle Baugenehmigungen für Anbauten und ähnliche Sachen, da schwarz errichtete Anbauten für neue Besitzer selbst nach Jahrzehnten noch unangenehme Folgen haben können.

Äußere Bestimmung für die Wertbestimmung

Auf die äußeren Faktoren hat der Immobilienbesitzer nur einen indirekten Einfluss. Hierzu gehört die Lage der Immobilie sowie noch spezieller die Infrastruktur des jeweiligen Stadtteils bzw. in Großstädten der unmittelbaren Umgebung. Von den Parkmöglichkeiten, über Einkaufsmöglichkeiten bis zu öffentlichen Verkehrsmittel haben es auch die Stadtplaner in der Hand, die Immobilienpreisentwicklung zu beflügeln. Ebenfalls nicht unerheblich ist die Menge an Immobilien, die in diesem Stadtteil vorhanden sind. Befinden sich in der unmittelbaren Nähe mehrere Neubaugebiete, kann das den Preis nach unten senken, während in Gegenden, in denen traditionell die Besitzer eher an ihren Immobilien festhalten, die Preise entsprechend steigen. In der später schriftlich erfolgenden Immobilienbewertung sollte immer transparent mit einfließen, welche Faktoren schlussendlich Einfluss auf die Bewertung genommen haben.

Unterschiedliche Verfahren für die Immobilienbewertung

Für die Immobilienbewertung sind aktuell drei Verfahren bekannt, welche Sie im Anschluss detaillierter vorgestellt bekommen.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren bezieht sich auf den reinen Wert eines Gebäudes. Das Grundstück wird hierbei nicht berücksichtigt. Die Basis einer Sachwertermittlung bildet das theoretische Szenario, wieviel ein Neuaufbau des identischen Gebäudes aktuell kosten würde. Dieses Verfahren wird zum Beispiel für Fabriken oder andere Anlagen angewendet, die bei der Versicherungssumme auf Nummer sicher gehen möchte, bei einem Unglücksfall wie einem Brand am Ende nicht draufzahlen zu müssen.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren wird bei allen gewerblich genutzten Immobilien sowie Mietshäusern verwendet. Neben dem puren Wert der Immobilie werden hierbei auch die aktuellen Mietzahlungen berücksichtigt. Da es sich bei Käufern der Immobilien häufig um Kapitalanlagen handelt, sind die Käufer natürlich sehr daran interessiert zu wissen, wann sich im Vergleich zum Kaufpreis, die Investition bezahlt machen wird. In die Ertragswertermittlung fließen jeweils nur Nettobeträge ein, um einen leichteren Überblick zu gewährleisten.

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren zieht als Grundlage vergleichbare Objekte aus der unmittelbaren Nachbarschaft. Die hierfür erzielten Kaufpreise bilden den Vergleichswert, welcher eine Einschätzung erlaubt, welcher Verkaufspreis realistisch erzielt werden kann. Natürlich ist bei diesem Verfahren zu bedenken, dass es niemals zwei wirklich identische Immobilien gibt. Kleinere Abweichungen nach oben oder unten aufgrund der eigenen Ausstattungen der Immobilie sind daher in Kauf zu nehmen.

Die Immobilienbewertung potenziellen Käufern zur Verfügung stellen

Nicht nur die Verkäufer, sondern auch Kaufinteressierte tun sich schwer einen angemessenen Preis für eine Immobilie zu finden. Das liegt nicht zuletzt daran, dass einige vermeintliche Mängel wie etwa ein fehlendes Badezimmer auf jeder Etage oder kein Balkon, keine Preisminderung von mehreren tausend Euro zur Folge haben.

Mit der Bereitstellung der Immobilienbewertung im Exposee erhalten die potenziellen Käufer einen unabhängigen Blick auf die Immobilie und können selbst entscheiden, welcher Preis angemessen erscheint. Das erweist sich speziell in einem Bieterverfahren als ein großer Vorteil, da sich die Käufer hierfür meist ein Limit setzen, welches die erforderlichen Renovierungen berücksichtigt. Finden sich diese im Gutachten berücksichtigt, ist es leicht, ein realistisches Gebot zu verfassen oder auch die Verkaufsverhandlungen auf Augenhöhe mit dem Verkäufer zu betreiben. Die Immobilienbewertung schafft somit eine Vertrauensbasis, die sich für einen zeitnahen Verkauf immer positiv für alle Beteiligten auswirkt.