Immobilienkredit und Zinsbindung: Die Anschlussfinanzierung

Geldschein als Haus - Wie funktioniert eine Anschlussfinanzierung bei Immobilien?

Aktuell locken viele Banken und Kreditinstitute mit niedrigen Zinssätzen. Wo Kreditnehmer vor einigen Jahren noch bis zu fünf Prozent Zinsen aufbringen mussten, liegen die Zinsbeträge heute vielfach unter einem Prozent! Für viele Immobilieneigentümer, die ihre Kreditverträge vor vielen Jahren abgeschlossen haben, läuft nun die Zinsbindung aus und der Begriff „Anschlussfinanzierung“ steht im Raum. Worum es sich dabei genau handelt und wie die besten Konditionen gefunden und gewählt werden, das erklärt der vorliegende Artikel.

Was ist eine Anschlussfinanzierung und wofür wird sie gebraucht?

Eine Vielzahl von Immobilienkäufern finanziert den Haus- oder Wohnungskauf über einen Baukredit. Der Käufer zahlt statt der Gesamtsumme monatlich einen bestimmten Betrag. Der Kreditgeber erhält für die Gewährung des Kredites Zinsen. Üblich ist dabei eine Zinsbindung. Die Höhe der Zinsen wird dabei für einen bestimmten Zeitraum (häufig fünf, zehn oder fünfzehn Jahre) festgelegt. Der Kreditnehmer ist also über die nächsten Jahre hinweg vor steigenden Zinssätzen geschützt und kann seine Ausgaben langfristig planen.

Wenn der Zeitraum der Zinsbindung abgelaufen ist und Immobilienkäufer den Restbetrag des Kredites nicht sofort auszahlen können, so benötigen sie eine Anschlussfinanzierung. Da die Zinsbindung meist deutlich kürzer ist als die Laufzeit des Kredites, müssen sich Immobilieneigentümer häufig nicht nur einmal in ihrem Leben mit der Anschlussfinanzierung auseinandersetzen. Vielfach beträgt die Laufzeit von Baukrediten 30 Jahre und länger. Wenn also Zinsbindungen von jeweils 10 Jahren vereinbart werden, so müssen sich Kreditnehmer also insgesamt dreimal mit einer Anschlussfinanzierung auseinandersetzen.

Häufig können Immobilieneigentümer die Kredite natürlich schneller zurückzahlen. Dennoch werden sich die meisten Baukreditnehmer wohl mindestens einmal um eine Anschlussfinanzierung kümmern müssen.

Welche Arten von Anschlussfinanzierung gibt es?

Wenn mit dem bisherigen Kreditinstitut ein neuer Zinssatz vereinbart wird, so spricht man dabei von einer Prolongation. Dieser Weg ist bequem, es empfiehlt sich allerdings der Vergleich des angebotenen Zinssatzes mit dem anderer Kreditinstitute. Wenn Kreditnehmer dann zu einem anderen Institut wechseln wollen, weil dieses günstigere Zinsen anbietet, so spricht man von einer Umschuldung.

Welches Angebot gewählt werden sollte, hängt von der individuellen finanziellen Situation ab. Lebensereignisse im Laufe der Jahre verändern die eigene finanzielle Situation. Die Finanzlage zum Ende der Zinsbindung ist dann gegenüber der Finanzlage beim Abschluss des Kredits häufig eine völlig andere.

Deshalb sollten am Ende der Zinsbindung vor allem folgende Fragen beantwortet werden:

  • Ersparnisse seit Abschluss des Baukredits?
  • aktuelle Einnahmen/Ausgaben?
  • Veränderungen in den nächsten Jahren?

Wer diese Fragen beantwortet, hat einen Überblick über seine aktuelle finanzielle Situation und kann beurteilen, welches Angebot das Beste ist.

Welche Anschlussfinanzierung wählen und wann handeln?

Zunächst sollten Vergleichsangebote verschiedener Institute eingeholt werden (beispielsweise über einen Kreditvermittler), die dann dem bisherigen Kreditinstitut bei einer Verhandlung vorgelegt werden. Vielfach lassen die Kreditgeber mit sich reden, da sie ein großes Interesse haben, die Kunden zu halten.

Ist kein Entgegenkommen in Sicht, so sollte nicht vor einer Umschuldung gescheut werden. Als Faustformel empfiehlt sich ein Wechsel, wenn der Zinssatz des alten Kreditgebers um mehr als 0,1 Prozent über dem Zinssatz des Vergleichskredits liegt. Aufwand und Kosten für die Umschuldung (Bankgebühren und Grundschuldabtretung) sind im Vergleich zur möglichen Ersparnis zu verschmerzen. Besonders trifft das bei der ersten Anschlussfinanzierung zu, wenn die Restschuld hoch und die Laufzeit lang ist und Vergünstigungen sich noch stark auswirken.

Wer sich früh mit der Anschlussfinanzierung beschäftigt, nutzt viele Vorteile aus

Wenn eine ausreichende Zeit ohne Bereitstellungszinsen vertraglich festgelegt wurde, so können die Darlehensverträge schon bis zu einem Jahr vor Ablauf der Zinsbindung reibungslos aufeinander abgestimmt werden. Wer sich um die künftige Zinsentwicklung Gedanken macht, der schließt ein Forward-Darlehen ab, in welchem schon Jahre vor Ablauf der Zinsbindung das alte Zinsniveau gesichert wird. Da dies allerdings ein wenig wie ein Glücksspiel anmutet (denn die Zinsen könnten ja in Zukunft durchaus auch fallen, der dann höhere Zinssatz des Forward-Darlehens gilt dann aber) und die Banken auch einen Aufschlag verlangen, der umso höher ist, je eher die Forward-Vereinbarung abgeschlossen wird, sollten die Kosten von altem und neuem Vertrag genauestens gegenübergestellt werden.

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