Preisunterschiede zwischen Alt- und Neubauten

Neubaten und Altbauten in Berlin

Die Postbank veröffentlichte den “Wohnatlas 2020”, in dem sie die Preise im Immobilienmarkt festhält. Das Hamburgische Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) führte für die Postbank diese Studie durch. Es untersuchte von 401 Städten und Landkreisen die Preise von Alt- und Neubau.

Sie entdeckten, dass Hamburgs Altbauten im Luxusbereich wenig günstiger sind als Neubauten. Im Vergleich sind sie in Garmisch-Partenkirchen um 200.000 Euro günstiger und im Landkreis Miesbach sind sie es um die Hälfte. Durchschnittlich sind Neubauten in allen Regionen um 160.000 Euro teurer.

Kunden finden Altbauten wegen der alten Türen und Fenster gut. Darum kostet der Berliner Altbau knapp 4400 Euro pro Quadratmeter und Neubau 6000 Euro.

In der Studie taucht Berlin beim Altbau im Durchschnitt teurer als in Köln, Düsseldorf und Stuttgart auf. In Hamburg sind die Preise leicht teurer. Weitaus mehr muss ein Interessent in Frankfurt am Main und München zahlen, dort ist die Wirtschaftskraft stärker.

Im oberen Preissegment nehmen Verkäufer in Berlin 8920,51 Euro pro Quadratmeter für Neubauten und 6791,72 Euro für Altbau. Im Schnitt beträgt der Quadratmeter bei Neubauten 5952,38 Euro und bei Altbauten 4383,12 Euro.

Ein weiteres Merkmal ist, dass bei einer 70 Quadratmeter Wohnfläche der Preisunterschied bei hochpreisigen Objekten zwischen Alt- und Neubau 159.015,30 Euro beträgt. Der Normalpreis liegt bei 109.848,20 Euro.

In Potsdam fällt der Unterschied geringer aus. In mittlerer Preisklasse sind Neubauten 58.963,10 Euro teurer und im Luxusbereich 112.268,80 Euro. Für ein Eigenheim in Potsdam im Luxusbereich wird für den Quadratmeter 6416,47 Euro verlangt. Durchschnittlich liegt der Preis bei 3596,16 Euro pro Quadratmeter.

Berlin, eine Stadt breitet sich aus

Den Geschäftsführer des Projektentwicklers Laborgh Investment Florian Lanz, reizen widersprüchliche Projekte. Marzahn besitzt eine besondere Historie, seine Plattenbauten sind das bekannteste Merkmal. Dort zu bauen ist eine besondere Aufgabe.

Laborgh hat 2016 von dem Unternehmer Knorr-Bremse ein Grundstück erworben. Der Investor bebaut es nach den Plänen des Architekten David Chipperfield aus London. Das Gelände liegt 15 Kilometer östlich vom Hauptbahnhof in Marzahn und hat mehrere historische Bauwerke.

In den Gebäuden entstehen Räume für Kleingewerbe und Handwerksbetriebe. Zusätzlich entsteht ein Quartier mit mehr als 1000 Wohnkomplexen und 370 Apartments für Studenten. Die insgesamt drei Hochhäuser übernimmt die Wohnbaugesellschaft Howoge.

Diese Wohnprojekte lohnen sich im Berliner Umland, weil der Grundstückspreis günstiger ist als im Zentrum. In Marzahn-Hellersdorf liegt der Preis bei 4000 Euro pro Quadratmeter.

Der deutsch-schwedische Projektentwickler Rico Kallies glaubt, dass viele den Berliner Osten unterschätzen. Für den Bezirk sprechen die Grünanlagen, der gute Anschluss zur Innenstadt und der hohe Anteil an jungen Einwohnern.

Das Bauland innerhalb des S-Bahn-Rings besteht aus kleinen Flächen und erzielt einen überteuerten Wert. Der Verkaufspreis liegt bei bis zu 10.000 Euro pro Quadratmeter.

Der Projektentwickler bei Archigon, Gunther Hastrich, sieht einen Wertzuwachs in dem Gebiet zwischen Alexanderplatz und Hauptstadtflughafen. Im Oktober 2020 soll die Eröffnungsfeier des Flughafens stattfinden, was die angegliederten Bezirke aufwertet.

Diese und ähnliche Nachrichten gibt es aus den Randbezirken zu hören. Die schlechte Nachricht ist, dass viele Leute nicht das Geld für die Mieten im Zentrum haben.

Der Wohnungsmarkt in der Krise

Die Deutsche Bank Research analysierte, ob die Corona-Krise einen Einfluss auf den Wohnungsmarkt hat. Als Ergebnis kam heraus, dass sie die Nachfrage um zehn Prozent senke, während parallel die Zahl der fertiggestellten Neubauten sinkt.

Gleichzeitig prognostiziert der FDP-Abgeordnete Stefan Förster ein Wachstum der Einwohner auf vier Millionen bis 2030. In Berlin leben zurzeit 3,8 Millionen Einwohner und die Stadt bräuchte jedes Jahr 20.000 Wohnkomplexe, um dem Zuzug aufzufangen.

2019 verlangsamte sich der Anstieg der Preise auf dem Wohnungsmarkt. Eine Analyse von vdpResearch ergab, dass sich der Durchschnittspreis überall in Berlin erhöhte. Im Vergleich zum Vorjahr stiegen die Preise um 7,9 Prozent.

Einfluss des Berliner Mietendeckels

Wie weit der Berliner Mietendeckel Einfluss auf diesen Trend hat, kann niemand sagen. Die Annahme, dass der Mietendeckel viele Investoren abschrecke, bewahrheitete sich nicht.

Die Investoren änderten ihr Verhalten. Durch die gedeckelten Einnahmen gehen Renovierungen und Modernisierungen zurück. Das führt zum Verkauf von unwirtschaftlichem Wohnraum, der sich für den Wohnungsmarkt nicht eignet.

Bei all den Komplikationen, Jordan Milewicz, Europachef von Aklius, sieht in der Krise eine Chance. Familien, die in die Randbezirke ziehen, haben die Aussicht, im Grünen zu leben und in der Stadt zu arbeiten. Für viele ist das ein Traum, wenn die Infrastruktur stimmt.

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