Steuern beim Hausverkauf – das muss beachtet werden

Steuern beim Hausverkauf müssen beachtet werden.

Die Immobilienpreise boomen – im Gegensatz zu vielen anderen Investitionsmöglichkeiten gelten Immobilie immer noch als sichere Kapitalanlage. Viele überlegen sich daher, ob es lohnt, die eigene Immobilie zu verkaufen.

Wer sich dazu entscheidet, macht sich sicherlich im Vorfeld Gedanken über die Nebenkosten, die bei einem Immobilienverkauf anfallen. Dazu können unter Umständen auch Steuern gehören. Denn grundsätzlich handelt es sich bei einem Hausverkauf um ein privates Veräußerungsgeschäft. Der Gewinn aus diesen Geschäften ist nach § 23 Einkommenssteuergesetz steuerpflichtig. Gerade im Immobilienbereich, wo es um sehr hohe Beträge geht, können da natürlich sehr hohe Steuern anfallen. Es gibt allerdings einige Ausnahmen von der Steuerpflicht beim Immobilienverkauf.

Die Steuer, die beim Immobilienverkauf fällig wird, heißt Spekulationssteuer. Der Staat hat hierfür eine Frist von zehn Jahren festgelegt.

Ausnahmen von der Steuerpflicht

Grundsätzlich muss bei einem Immobilienverkauf keine Steuer gezahlt werden, wenn die Immobilie vom Eigentümer ausschließlich selbst bewohnt hat. Ebenfalls steuerfrei ist der Verkauf, wenn die Immobilie im Jahr des Verkaufes und den beiden Jahren davor selbst bewohnt und genutzt worden ist. Diese Regelung gilt auch für angebrochene Jahre, genauso wie für Zweit- und Ferienwohnungen.

Ein Beispiel: Eine Immobilie wurde im Jahr 2013 gekauft. Ab dem November 2015 wird sie selbst bewohnt, im Januar 2017 soll sie wieder verkauft werden. Auf diesen Verkauf muss dann keine Spekulationssteuer gezahlt werden.

Eine nicht selbst genutzt Immobilie muss sich mindestens seit zehn Jahren im eigenen Besitz befinden (sog. Spekulationsfrist). Entscheidend für die Spekulationsfrist ist das Datum der jeweiligen Kaufverträge.

Was bedeutet „selbst genutzt“ bei einer Immobilie?

Der Gesetzgeber versteht darunter, dass das Haus durch den Eigentümer oder durch seine Familie bewohnt wird. Zur Familie gehören allerdings nur die eigenen Kindern und das auch nur dann, wenn diese noch Kindergeld beziehen. Eine Nutzung durch andere Verwandte oder durch Kinder, die kein Kindergeld mehr beziehen, wird nicht als Selbstnutzung angesehen.
Grundsätzlich muss der Eigentümer also selbst bzw. mit seiner Familie zusammen in der Immobilie wohnen.

Wie viel Steuer müsste bei einem Verkauf gezahlt werden?

Die Höhe der Steuern kann pauschal nicht genannt werden. Sie hängt ab von der Höhe des Wertzuwachses des Hauses sowie vom Einkommenssteuersatz des Eigentümers. Bei einer Vermietung der Immobilie werden die Abschreibungen der Anschaffungskosten (die gegenüber dem Finanzamt geltend gemacht wurden) mindernd auf die Anschaffungskosten gerechnet.

Eine Beispielrechnung für die Steuern beim Immobilienverkauf:

  • Verkaufserlös der Immobilie: 320.000,00 €
  • Veräußerungskosten: 10.000,00 €
  • Anschaffungskosten: 250.000,00 €
  • Gewinn: 60.000,00 €
  • persönlicher Steuersatz: 40 %
  • Steuer: 24.000,00 €

Wie aus diesem Beispiel ersichtlich, können die zu zahlenden Steuern sehr hoch sein. Sie sind allerdings von den oben genannten Faktoren abhängig. Im Internet gibt es zu diesem Thema viele Beispielrechner. Wer es ganz genau wissen will, sollte allerdings einen Fachmann aufsuchen.

Wer eine vermietete Immobilie verkaufen will, weil diese beispielsweise in den letzten Jahren stark im Wert gestiegen ist, sollte also darauf achten, die Bedingungen für eine Steuerbefreiung zu erfüllen. Entweder als die zehn Jahre nach dem Kauf abwarten oder Eigenbedarf anmelden. In diesem Fall kann die Immobilie dann kurzfristig selbst genutzt werden, bevor sie verkauft wird.

Diese Vorgehensweise lohnt sich bei den entstehenden Steuersätzen beim Immobilienverkauf durchaus.

Beim gewerblichen Grundstückshandel gelten die beschrieben Regelungen nicht. Diese gelten nur bei einem privaten Hausverkauf. Wer regelmäßig Immobilien veräußert (drei oder mehr Objekte in fünf Jahren) fällt unter § 15 Einkommensteuergesetz. Diese Regelung wird auch als Drei-Objekt-Grenze bezeichnet.

Hier gelten andere Regelungen und es gibt nicht die beim privaten Hausverkauf genannten Möglichkeiten der Steuerbefreiung. Es werden stattdessen Gewerbe- und Umsatzsteuer fällig. Oftmals fällt man schneller unter diese Grenze, als man es sich vielleicht vorher vorstellen kann, gerade wenn man Grundstücke oder Immobilien erbt.

Weitere Besonderheiten beim Hausverkauf

Es kann durchaus vorkommen, dass bei einem Immobilienverkauf kein Gewinn, sondern ein Verlust erzielt wird. Auch hierzu gibt es eine Regelung im Einkommenssteuergesetz. Tritt dieser Fall ein, so kann der Verlust nur in Ausnahmefällen geltend gemacht werden. Dies wäre der Fall, wenn bei einem anderen Immobilienverkauf Gewinn erzielt wird. Die Steuerlast für diesen Gewinn könnte dann gesenkt werden.

Wird allerdings kein anderer Immobilienverkauf in dem Steuerjahr durchgeführt, so kann der Verlust leider nicht geltend gemacht werden.

Eine weitere Sonderregelung betrifft ein unbebautes Grundstück. Bei diesem ist eine Eigennutzung nicht möglich, da auf einem unbebauten Grundstück in der Regel niemand wohnt. Somit kann hier nicht von der Regelung der Eigennutzung profitiert werden. Die einzige Möglichkeit besteht darin, die Spekulationsfrist abzuwarten. Ansonsten muss eine Steuer auf den möglichen Gewinn gezahlt werden.

Auch bei Erbschaften gibt es besondere Regelungen. Beim Erbe einer Immobilie wird auch die Spekulationsfrist vererbt. Wenn der vorherige Eigentümer die Immobilie also bereits seit zehn Jahren besaß, so ist der Erbe automatisch von der Spekulationssteuer befreit. Dasselbe gilt für die Eigennutzung durch den vorherigen Eigentümer. Erbt man also zum Beispiel das Haus von den Eltern, die dort immer selbst gewohnt haben, so kann dieses ohne Steuern zu zahlen direkt verkauft werden. Dies betrifft nicht die zu zahlende Erbschaftssteuer.

Das Wichtigste noch einmal in Kürze

  • bei selbst genutzten Immobilien wird keine Spekulationssteuer fällig
  • zehn Jahre nach Kauf einer Immobilie werden keine Steuern fällig – egal ob selbst genutzt oder vermietet
  • drei-Objekt-Grenze beachten: Beim Verkauf von drei Immobilien in fünf Jahren, gelten die Regelungen von gewerblichen Immobilienhändlern.
  • bei geerbten Immobilien gelten die Fristen der vorherigen Eigentümer

Es lohnt sich also durchaus, im Bereich des Immobilienverkaufes die steuerlichen Besonderheiten zu beachten. Dies kann sich durchaus sehr lohnend in der eigenen Geldbörse bemerkbar machen. Es wäre sehr ärgerlich, hohe Steuern zu zahlen, nur weil beispielsweise die Frist von zehn Jahren nicht bekannt aber fast erreicht wurde.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *