Zum Inhalt springen

Vorzeitige Darlehenskündigung und Hausverkauf im Zusammenhang mit der Vorfälligkeitsentschädigung?

Der Begriff Vorfälligkeitsentschädigung bezieht sich auf die Gebühr, die bei der vorzeitigen Kündigung eines Darlehens anfällt.

Wie kommt eine Vorfälligkeitsentschädigung zustande?

Um einen reibungslosen Verkauf sowie die Übertragung des Eigentums auf den Käufer zu gewährleisten, ist es nötig im Vorfeld etwaige Grundschulden des Verkäufers zu bereinigen. In der Regel handelt es sich dabei um ein noch nicht vollständig zurückgezahltes Darlehen. Im Idealfall kann der noch ausstehende Betrag mit einem Teil der Kaufsumme bzw. mit der gesamten Kaufsumme ausgeglichen werden. Für die vorzeitige Beendigung des Darlehensvertrages und die entgangenen Einnahmen aus Zinsen erhält die Bank eine Entschädigung. Die Regelungen dazu kann der Verkäufer aus seinem Darlehensvertrag mit der Bank ersehen. Die Reihenfolge des Vorganges hierzu wird vom Gesetzgeber geregelt und findet sich als Hinweis im Darlehensvertrag der Bank wieder. Um die entsprechende Bescheinigung für den Grundbuchauszug zu erhalten, ist es wichtig, sich rechtzeitig um dieses Thema zu kümmern.

Welche Gebühren kommen auf den Darlehensnehmer zu?

Darlehen, die unter einer Dauer von 10 Jahren gekündigt werden, dürfen bei einer vorzeitigen Auflösung mit einer sogenannten Vorfälligkeitsentschädigung belegt werden. Die Regelungen und Gebühren sind dazu vom Gesetzgeber nicht festgelegt worden. Es bestehen jedoch diverse Urteile von Seiten des Bundesgerichtshofes. Je nach Laufzeit des Darlehens der Ratenhöhe und Verzinsung muss jedoch mit erheblichen Gebühren gerechnet werden. Daher empfiehlt es sich, im Vorfeld mit der Bank genau abzuklären, welche Gebühren entfallen und den Darlehensvertrag unter Hinzuziehung einer Rechtsberatung genau zu überprüfen, um unnötig anfallende Gebühren zu vermeiden. Diese Regelung entfällt, ist der Darlehensvertrag bereits von der Bank gekündigt und die Forderung einem Inkassobüro übergeben worden. Ist die Vorfälligkeitsentschädigung bereits bezahlt, gibt es noch die Möglichkeit zu viel gezahlte Gebühren einzuklagen.

Warum ist es wichtig, dieses Thema vor dem Verkauf der Eigentumswohnung zu klären?

Gesetzt dem Fall, das Darlehen kann im Vorfeld nicht anderweitig als durch den Erlös durch den Verkauf abgelöst werden, ist es in jedem Fall wichtig, alles rund um die vorzeitige Ablösung im Vorfeld zu klären. Zum einen ist dies wichtig, um den endgültigen Verkauf nicht durch eine fehlende Auflassungserklärung zu gefährden. Der Kaufinteressent kann sich zwar ohne das dazutun des Verkäufers keinen Einblick in den Grundbuchauszug verschaffen. Allerdings werden spätestens bei der Vertragsunterzeichnung die Bescheinigungen für den Käufer benötigt, die eine Übertragung des Grundstücks ermöglichen. Zum anderen ist eine genaue Information wichtig, um im Nachhinein keine bösen Überraschungen bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung zu erleben. Leicht kann es passieren, dass die erzielte Kaufsumme in der Folge nicht mal zur Bedienung des Darlehens samt Gebühren ausreicht bzw. der durch den Verkauf erzielte Gewinn erheblich geschmälert wird.