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Wie funktioniert das Grundbuch?

Das Grundbuch dient als Personalausweis für ein Grundstück

Das Grundbuch gehört zu einer der wertvollsten Hilfen für den Erwerb von Immobilien. Neben den Namen aller Besitzer erfahren Sie hier ebenfalls, welche Lasten auf dem Grundstück ruhen. Das verhilft Ihnen zu einem umfassenden Einblick in die rechtlichen Aspekte des Kaufs und trägt dazu bei, sich für oder gegen den Kauf zu entscheiden.

Was ist das Grundbuch?

Wer zum ersten Mal eine Immobilie erwirbt, wird im Laufe des Kaufprozesses des Öfteren mit dem Wort Grundbuch konfrontiert werden. Dahinter versteckt sich nichts anderes als ein amtliches Register aller Grundstücksbesitzer einer Stadt oder Gemeinde sowie aller auf einem Grundstück befindlichen Lasten sowie Verpflichtungen. Aufgeteilt ist das Grundbuch in jeweils drei verschiedene Abteilungen.

In der ersten Abteilung ist der Name aller Grundstückseigentümer zu finden. Hier ist auch ersichtlich, ob das Grundstück zum Beispiel in zwei Teile aufgeteilt, aber nicht vollständig getrennt wurde, wie es zum Beispiel bei einem eigenständigen Anbau erfolgen kann, der später einfach ein A hinter der Hausnummer trägt.

In der zweiten Abteilung befinden sich alle Belastungen zu Gunsten des Grundstücks wie etwa Grundschulden oder Hypotheken.

In der dritten Abteilung befinden sich weitere Vermerke, die etwa eine Überbauung durch den Nachbarn feststellen oder ein notariell beglaubigtes Wohnrecht absichern.

Die Bedeutung des Grundbuchs für Eigentümer

Für die Eigentümer ist das Grundbuch ein Nachweis, dass sie wirklich der Besitzer eines Grundstücks sind. Befinden sich auf diesem Grundstück Gebäude, können die Besitzverhältnisse jedoch abweichen. Dient das Grundstück der Erbpacht, kann es gegen einen Erbpachtzins an einen dritten für einen Zeitraum von 75 oder 99 Jahren übertragen werden. Anschließend kann der Besitzer wie etwa die Kirche, die Gemeinde oder ein privater Eigentümer wieder frei über das Grundstück bestimmen. Für das darauf befindliche Haus wird dann ein Abschlag aufgrund des aktuellen Werts gezahlt.

Käufer können bei einem berechtigten Interesse, Einblick in das Grundbuch nehmen. Hier können sie selbst überprüfen, ob die vom Verkäufer gemachten Angaben bezüglich des Besitzers oder auch der eingetragenen Lasten stimmen. Findet sich hier zum Beispiel ein lebenslanges Wohnrecht, bedeutet das, das Haus nach dem Kauf gegebenenfalls mit einem Fremden bewohnen zu müssen, weshalb in diesem Fall deutliche Preisminderungen zu erwarten sind.

Die Bedeutung des Grundbuchs für die Immobilienfinanzierung

Das Grundstücke oder Immobilien mit einem Kredit finanziert werden ist aktuell zur Normalität geworden. Im Gegenzug verlangen die finanzierenden Banken natürlich neben Zinsen Sicherheiten für das geliehene Geld. Diese Sicherheiten umfassen nicht nur ein festes Einkommen, sondern auch die Immobilie selbst. Zu diesem Zweck wird eine Hypothek oder Grundschuld in die zweite Abteilung des Grundbuchs eingetragen.

Hier ist es für die Banken jedoch sehr wichtig, im ersten Rang zu stehen. Denn diese Reihenfolge besagt, wie bei einer Verwertung der Immobilie die Gläubiger ausgezahlt werden. Vom Verkaufserlös erhält zuerst der Gläubiger im ersten Rang seinen aktuell noch offenen Betrag ausgezahlt. Verbleibt ein Rest, wird der Gläubiger im zweiten Rang ausgezahlt und erst danach die weiteren Ränge. Ist der erste Rang bereits besetzt, ist die Auswahl an Banken, die eine Finanzierung anbieten, sehr stark eingeschränkt. Bleiben die Zahlungen aus, wird in dieser Abteilung ebenfalls die Zwangsvollstreckung eingetragen. Diese verhindert, dass die Immobilie verkauft wird, ohne dass die Gläubiger hierüber informiert werden.

Die Kosten für Eintragungen in das Grundbuch

Für jede Eintragung in das Grundbuch fallen Kosten an. Dies umfasst den Eigentümerwechsel ebenso wie das Eintragen oder Löschen einer Grundschuld. Die Höhe dieser Kosten hängen vom Kaufpreis oder der Höhe der eingetragenen Verbindlichkeiten ab. Zudem ist für die Eintragung ins Grundbuch vielfach ein Notar erforderlich. Dieser kümmert sich um alle Formalitäten rund um die Eintragung und hält die Betreffenden schriftlich über den Fortschritt der Eintragung auf dem Laufenden. Sobald der Eintrag ins Grundbuch erfolgt ist, kann ein Käufer sich rechtlich abgesichert als Eigentümer bezeichnen und die Übergabe des Grundstücks und der darauf befindlichen Immobilien erfolgen.